很多事情，当你陷入细节之后，却难以看清它运行的规律和真相。但当你站在更高的维度、更宏观看到这件事情，发现趋势原来是这么一目了然和显而易见。

房地产市场就是这样，房价的走势亦是。

现在回想起来，从2022年下半年起，楼市的支持措施就不断出台，每一次新的政策出台后，都有人期待着房价能够重拾涨势，能够止跌回涨，回到2019年的趋势上来。但最终发现都是空期待一场，当你纠结于自己的房子何时能卖个好价格的时候，你很有可能就会忽略大趋势，只关注自己关心那些信息，然而事物本身的运行并不只是如此。

就拿房价的走势来说，就是到目前为止，还有人坚持认为房价很快就能涨回来，这些人之所以有这样的观点，也是有自己的理由，就是他们认为目前发行的货币量很大，最终也会体现在房价上来。

其实，如果你能够仔细分析过去房价的走势，真正决定房价走势并不是货币发行量，而是人口红利以及人口红利衍生出来其他有利因素。当然货币对房价也是有推动作用，它可以改变这一进程的速度，但不是决定趋势的最终力量。何况货币发行量大也不必然流向房地产，更不必然导致房价上涨。资金只会流向能够产生高收益的地方，当房地产再也带来不了高收益的时候，资金不但不会流入甚至还会逃离。目前的市场情况已经能够说明问题了。

为何说房价的跌势已成定局？

驱动房价上涨的因素已经发生了逆转，过去的人口红利导致的房价持续上涨已经结束，未来还有没有如此大的人口红利，我们先看看下面的统计图：

1949年至2023年的人口出生率

上图显示的趋势一目了然，人口出生率整体趋势是一路下行的。而根据国家统计局公布最近两年的人口数据，国内人口已经出现连续两年的负增长。

同时，人口红利的另一体现方式就是城镇化率，这个也是影响住房需求的重要因素，过去正是因为大量的农村人进入城市，才创造了城市里大量的住房需求。

2017-2021年常住人口城镇化率

我们仔细看上图近几年城镇化率数据的变化：2018年相对于2017年增加了1.25%，2019年较2018年增加了1.21%，2020年较2019年增加了1.18%，2021年较2020年增加了0.83%。

从上述数据基本上可以得出一个结论，城镇化率的增速在放缓。这也是非常正常的现象，城镇化率达到一定程度之后，增速就是会放缓了，这个规律在其他国家也体现过。虽然这是正常现象，但对于房地产却是不利影响，这必然导致未来住房需求会缩减。

所以，大趋势就是住房需求会逐渐萎缩，但供应并不会出现大幅减少，即便未来少建新房，但是存量住房的规模依然很大，这就会导致住房供求关系的持续失衡，房价下跌也就是必然的。