有段时间没和大家聊一聊楼市现状了，今年再和大家分享一下这个话题。

当然，个人所了解的信息、视角毕竟有限，可以多方汇总信息作为参考。

1、销量确实涨了

前几天，班长发了一篇《新房和二手房销量双涨，看合肥11月楼市数据！》的文章，其中起到11月新房、二手房销量双涨。

在楼市进入下行期以后，对于销量上涨，或者说还有人买房这件事情，很多人一直是不信的，对数据真实性保持怀疑。

数据的真实性这个问题怎么说呢，如果你持着怀疑的态度，是很难去证明的。但确实有很多人在买房，至少10月和11月，销量是明显上涨的。

为什么这么多人买房？

班长觉得没必要讲什么大道理，很多最普通的购房者也未必很关注或者了解政策、调控、市场大环境等，所求无非是能在城市安家，重点还是需求和价格。

根据官方数据显示，合肥2023年常住人口是985.3万，而且合肥的人口增量中，除1.8万是自然增长外，其余20.1万均为流入人口。而且新增就业参保大学生超35万人，创历史新高。

当下楼市，因为房价下跌，没有投资客是正常的。但在这个人口基数和增量下，要说没有刚需是不可能的，结婚、子女教育、家庭人口增加等刚性需求，不会因为房价下跌就消失，最多是暂缓购房计划，还有着时间限制。

需求会被积压，但总要释放。

如今二手房价格在经历大幅下跌后，很多刚需小区的价格已经回到16/17年，降幅开始明显放缓，甚至到了跌无可跌的程度，达到了很多人的心理预期，也因为门槛的降低，增加了许多潜在购房者。

新房也同样如此，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”在真实发生着。

所以，当下销量涨了是真，价格降了也是真，至于能持续多久，那就交给时间了。

2、在售新房越来越少

合肥市区目前的新房市场，虽然看起来有一百多个楼盘在售，但实际上去掉城市更新、尾盘、收购的存量商品房以后，同期主力在售的楼盘并不多。

而今年的土拍市场，相当一部分、尤其是9月之后的土拍，基本都是地方平台公司拿地，其开发速度相对要慢了很多，随着前期楼盘的陆续售罄，明年二三季度出现“新房荒”的概率是相当高的。

不过不同区域、不同客群，也有所差别。

比如新房集中的包河区，选择就比较多，而蜀山主城区、庐阳等区域，新房数量就很少。新上市楼盘户型也偏改善，相较于普通刚需，改善的选择面要明显更广。

虽然，没有新房也可以买二手房，但愿不愿意选择和有没有选择，还是两回事。

3、不再是品质至上

在合肥进入品质升级初期，买房人对于品质的追求十分热烈，一个气派的大门曾经是可以成为影响购房决策的关键因素。

不过随着品质内卷加剧，单一的品质提升，很快就不能打动消费者，需要更加全面的提升，在外立面、大门、架空、公区、景观和地库等面面俱到。

时间来到现在，买房人的观念又开始发生变化，倒不是品质不再重要，而是开始追求极致性价比，既要具有高品质，又要有较低的价格，才能打动购房者。

在楼市下行周期，追求性价比，也是降低风险的正常表现。

4、新房产品的百花齐放

在住宅品质迭代初步告一段落后，市场上不同产品开始涌现，最典型的是1.0-1.2容积率地块频繁出现，别墅类产品重出江湖，以及第四代住宅落地。

房企也会在户型、景观布局和社区配套等方面，去做更多的创新，在提升居住体验和增强竞争力的同时，给了买房人更多样化、个性化的选择。

接下来，随着近年大户型的持续供应、消费降级，以及新计容的出现，新房起步户型有降低的趋势，以适应改善总价门槛正在逐步降低的市场环境。

5、二手房刚需化、新房成改善

这个话题在昨天《120万总价买3房竟有这么多选择，政务区也能买到！》的文章里提到过，目前二手房市场成交房源的价格段以两万以下为主，2万以上占比仅有22%。

并非市场上没有高价房源，而是改善客户选择更多，尤其在新房降价以后，更倾向高品质或者高得房率的新房。而且改善客户往往并没有迫切的居住需求，观望情绪更重一些。

刚需买二手房，改善买新房的状况，在当下市场也是客观存在的。

6、活跃房企越来越少

如前文所说，今年平台公司拿地占比很高，活跃在土地市场的房企越来越少。

在不确定的市场下，不止购房者谨慎，房企同样谨慎，更倾向于聚焦现有在售项目，等待市场时机和合适地块，稳健发展。也有一些房企，走上代建道路。

7、维权的普遍化

维权这个事情，不止是合肥，各个城市都在发生。

现在维权基本围绕在降价、品质上，其中品质方面，有的是房企问题，也有房企按规划建设、业主希望提标，如此种种，不一而足。

对于非业主，纠结的可能是房企的口碑问题。俗话说“耳听为虚，眼见为实”，可以实地去看看，然后结合自己所见所得，去做判断。

整体上看，目前楼市的主基调还是“以价换量”，不管二手房还是新房，均是如此。接下来关键的点是这个销量能够持续多久，如果能坚持到明年三四月份，有望逐步企稳。