经常在各大购房群看到大家对三山新城的疑问：
三山人气是不是很差？
三山的商业都没人去吧？
三山的小区到底多人住吗？
带着种种疑问与吐槽之声，小师姐选了一个非节假日实地走访三山新城。
包括接连观察至少7个公共场所、实探了6个一二手楼盘、搭乘有轨电车+自驾+步行多角度，务求全方位了解三山人气。
我们的初衷，是让大家对当下的三山，有更加直观全面的认识，而不只停留在冰冷的数字上。
三山新城的商业氛围
下面，马上为大家带来最真实的三山新城日常人气情况。
超多外国人来“扫货”
佛罗伦萨小镇人气十足
风和日丽的工作日，小师姐到达三山新城的佛罗伦萨小镇实探人流量。现场所见，人气十足！
而且很多市民都提着大包小包，明显是已经在这里消费了。
佛罗伦萨小镇实拍图
随机实探了几家鞋店、运动潮牌、衣服专卖店等，都能看到店内挤满了试鞋、试衣的市民：
部分专卖店随机实拍
在喷泉区域和活动展位，都聚集了大量溜娃的、闲逛的、歇息的市民，非常热闹。
佛罗伦萨小镇实拍图
对比佛山其他商业街，佛罗伦萨小镇还有一大特色：特别多外国人！
小师姐在小镇逗留约2小时，看到了至少十几组不同家庭的外国友人到此溜达，而且手拧专卖店购物袋，消费力不容小觑。
吸引不少外国人前来购物
入夜时分，华灯初上，人群也并未消散，而且随着饭点时间的到来，越来越旺场。
进入佛罗伦萨小镇的一家茶餐厅，已基本满座，服务员表示：“只剩两张2人餐桌有空位了”。
佛罗伦萨小镇内茶餐厅
来到必胜客了解，更夸张，开启“叫号”等位模式了！有市民为节省时间，在等位空档就开始点菜。
小镇的必胜客实拍
再来一张下电梯的随手拍，真的很多人：
佛罗伦萨小镇实拍图
对于佛罗伦萨小镇，其实小师姐从去年至今起码来过3、4次了，周末人会更多。如果是节假日搞活动，会出现人从众的火爆场面。
买菜结账要排队，
好好多超市挺旺场！
接下来，小师姐来到三山的好好多生活广场，看看大型商超情况如何？
工作日上午，好好多已陆续有不少街坊前来购物，目测多数是留守家里做饭的长辈。
在结账和客服区域，能看到排起了小长队，而且多数人都是“满载而归”。
好好多超市实拍图
超市门外的麦当劳，停满了电动车，店内2/3的餐桌均已满座。
吃麦当劳基本都主打一个“快节奏”，虽然座位没坐满，但胜在流动量大，估计早餐生意不错。
好好多生活广场实拍图
上午10点左右，好好多广场的户外停车位已全部停满，广场沿街两车道的免费车位，两边塞满私家车，技术差点都容易刮到。
今年五一的好好多实拍图
自驾会塞车！
有轨电车日均客流2万人次
再来了解下交通方面的人气。工作日上午8:30，在三山科创大道的自驾体验，3个字：塞到爆！
工作日塞车的三山
工作日下午，搭乘途经三山的南海有轨电车体验，在林岳北站可见，搭车的市民三三两两入站，客流量不错。
直至发车前仅剩少量空位，开至康怡公园站时，迟来的乘客已经要站着。
有轨电车林岳北站实拍
根据南海铁投数据，南海有轨电车1号线全线贯通运营的第一年，累计客运量已突破1000万人次，日均客流量高达2万人次。
讲真，这条线路慢是慢了点，但人挺多。
再打开美团查看下外卖，以季华实验室为送达点，下午茶时间25分钟内送到的，至少有上百家可选。周边餐饮业比较活跃。
而说到高端酒店，目前三山有希尔顿酒店、保利皇冠假日酒店、云栖酒店等，可见三山有能力承载较高消费水平。
天气晴朗能看到广州塔！
如今的三山到底人气如何
据了解，三山新城占地面积约23.8平方公里，在用地规划上，三山把更多的土地用在科创型产业上，住宅用地的占比仅约4.5%。
这也正是三山的聪明之处，从蓝图起步已经立意站位“中央科创区”，吸纳高端人才。
如今，三山已聚集139家高新技术企业，由季华实验室领衔，其他比较知名还包括：欢聚、虎牙、宏旺、尼得科等。
三山新城区位示意图
带给板块更多发展空间和机遇的同时；也让很多只到过三山2、3次的人只能看到新城的空旷，从而很表面的得出结论——没人。
可实际上，如今三山新城的人气和烟火气都逐渐起来了，正如前文真实见证到的：
①日常在佛罗伦萨小镇购物的市民非常多；
②平时在好好多广场买菜的市民比较多；
③搭乘有轨电车1号线的市民也挺多；
④路上的私家车也很多，科创大道容易塞车…
佛罗伦萨小镇实拍图
此外，由于临广的地段优势以及广佛间的房价差距，使三山深受广州客青睐。
曾经有数据统计，早年三山小区的广州客占比高达7成，有部分更接近9成。
它甚至比万博更接近广州市区，天气晴朗的时候可以清晰看到广州塔！
三山到广州距离对比示意图
近两年这项数据略有变化，三山新城新入住的业主除了广州客为主，还有部分是桂城城区外溢的本地客，以及部分投资客。
擅长“围湖造城”的佛山，在三山造了文翰湖。我们也到文翰湖溜达了一番，目之所及是优美的湖居环境、波光粼粼，一栋栋崭新的大楼屹立湖畔。
而看到此情此景，相信又会有人吐槽：“到湖边散步的人真少！”
文翰湖实景图
但小师姐忍不住要说一句，工作日+大热天，你觉得能有很多人游湖么？即使是人气集中的千灯湖，平日也不见得人气爆棚
。
对于一个开发只有5年时间的新城来说（三龙湾南海片区于2019年挂牌成立），能有属于自己的湖泊和科创建筑群，算是挺不错的。
三房150万起！
高性价比的三山新房市场
既然说人气上来了，那么三山的房子好卖吗？
讲真，经历前2年的楼市跌宕，全国房地产市场都元气大伤。直至近期佛山出台“楼市13条”、降首付、降利率等多重利好，市场逐渐回温。
大环境有起伏，房价走低也在情理之中，繁华如千灯湖，老牌如祖庙、大良，都未能幸免，当然三山也不例外。
对比3年前的房价，三山挤泡沫确实也挤得厉害，但房价归房价，这并未浇灭众人买入三山的热情，怎么说？
其一，看新房成交数据。
根据中指院数据，2024年1-5月南海区新房成交套数及金额TOP10，分别有3个盘来自三山，占据全区近3成份额。
另据贝壳近30天最新成交走势，三山也有3个新盘上榜全区前十。
新房成交火热，很大程度得益于——高性价比！
中海文锦国际，84㎡三房180万起，全部现楼，旁边在建桂城二中（九年制），预计明年开学。
万科天空之城，93㎡三房总价170万起，楼下商业街业态丰富，生活氛围渐浓。
中交泷湾云城，85㎡三房最低160万，对口入读龙湾实验学校，由南外教育集团管理。
保利华侨城云禧，96㎡三房180万起；万科璞悦山，87㎡三房总价150万起；两盘对口公办都是文翰实验小学，今年9月开学。
保利华侨城云禧实拍
其次，看二手成交数据。
查询贝壳，三山新城目前约13个小区有二手住宅挂牌，近90天成交约30套，作为桂城的板块之一，成交量不过不失。
去年以来二手成交单价较高的是保利华侨城云禧、保利诺丁山，分别以3.3-3.4万/㎡成交。
来源：贝壳
小区人气方面，保利西雅图、中海万锦熙岸、国际创智园一带的生活氛围更为成熟，林岳片区稍显冷清。
在中海万锦熙岸阳台，能看到广州“铜钱”
其三，看知名小区租金水平。
以最新交付的中海文锦国际、万科天空之城为例，90多房三房的租金在3000-3800元/月。公寓方面，佛罗伦萨小镇二房月租金约2500元左右。
据周边中介表示：“只要是新净，且租金在合理范围的，一般都不难出租。”
你相信三山新城吗？
整体来说，三山新城各个公共场所的人气不一。热闹的地方，都是有产业、有商业、有住宅小区的。
从2019年三龙湾南海片区挂牌成立以来，三山从一片农田荒地发展到如今：企业总部汇聚、品牌房企进驻、商业体加码、新学校开学、轨道贯通运营…配套逐步落地，蜕变真的很大。
三山新城航拍图
当然，三山的发展还存在问题，还有很多方面需要完善，但毕竟这个新城仅发展了短短5年啊！
对于一个板块的升级，我们不应只看重房价的涨跌，或许也能关注一下文翰湖有没有变美、学校是不是多了、科创产业的投资增加了吗？
你对三山新城的未来有信心吗？欢迎留言分享看法。
