限价松动

10月31日，备受关注的北京市丰台区地铁9号线郭公庄车辆段614和621地块出让。中海、首开、华润、金茂、中粮、中建八局等8家开发商报名竞逐。最终，中海地产以54.4亿元价格，溢价率6.67%拿下了614号地块。621地块则达到地价上限75.9亿元后，由中建东孚摇号拿下。

这2宗地起始出让价合计117亿元，合计成交金额高达130.3亿元，溢价率11.4%。值得注意的是，这2宗地块的房屋销售指导价高达9.2万元/平米，隔壁的臻御府当时销售限价仅6.7万元/平米，3年多的时间房价涨幅高达37.3%。

无独有偶，同样处于丰台区好位置的万泉寺地块的销售指导价据说也高于预期。

以上都不是偶然事件。

据媒体报道，日前国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文)指出：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

“让商品房回归商品属性”。这是在“房住不炒”基础上，给予房地产行业新发展模式的一个全新安排。这意味着未来房地产新发展模式在满足居民基本的保障、租赁住房需求外，要让商品房回归市场定价、由市场配置资源。

北京市政府有关部门也在不断研究和推出系列促进楼市发展的政策。例如，北京市住房公积金管理中心10月31日宣布：从11月1日起，北京市公积金买房贷款将“认房不认商贷”。

正是看到了这一系列积极的政策信号释放，上述郭公庄2宗地虽然出让总价高，但是依然实现了较高溢价率成交，而这2宗地被看好的主要原因是距离地铁近，临近9号线和房山线双轨交汇的郭公庄站。

而据房小评了解，这些开发商对郭公庄2宗地看好的另一个原因是保利天汇首开热销45.29亿元！

保利天汇地块资源和郭公庄2宗地块相似，它在3号线和12号线双轨交汇东坝北站附近，而且保利天汇所处的东坝板块国际化资源更强，规划和配套更好，产业发展潜力更大。

保利天汇热销就是先知先觉的购房者们用脚投票的结果，选择“绝佳地段+央企顶配”的豪宅，就是在把握新政策红利机遇。

全能型板块

保利天汇为什么能做到逆市热销？首先归功于它所处的东坝是一个没有短板的全能型板块。

朝阳区是北京市改革开放的高地，是民营、外资经济最活跃的地方。东坝则是朝阳区规划规格最高的板块，先规划后发展，是官方定调的“自贸CBD”。

从“国贸CBD”，到“望京CBD”，再到东坝的“自贸CBD”，朝阳向东，随着地铁线路、规划的医疗、教育、商业配套纷纷落地，政府擎画的东坝高端商务区正在加速落地中。

自贸区是新时代改革开放的窗口，北京市自贸区包括金盏国际商务服务、高端产业、科技创新三大片区，而位于这一“两区”叠加重要政策机遇区的东坝，被政府作为发展重点。

北京市自然规划委员会与朝阳区政府会同北京市多部门编制的《东坝地区规划建设方案》中显示：东坝地区定位为国际组织与交往活动聚集区、服务贸易与跨境消费引领区，文化交流与形象传播窗口区、国际服务与智慧生活体验区。

围绕上述目标，东坝将高标准建设第四使馆区，打造“第二三里屯”……

众所周知，北京市的城市规划落地能力强、效率高，政府规划的道路、桥梁等基础设施，往往都是提前实现；政府承诺引入的学校、医院、商业品牌等社会配套资源，都能说到做到。

东坝被放在全市“自贸CBD”的高度去规划、建设，一切配套设施落地自然更快：地铁12号线明年上半年就能通车、3号线明年年底通车。从“自贸区CBD”建设提出，短短三四年的时间，已经有11条道路完成建设，还有9条道路在建……

这其中，地铁开通将给区域发展带来飞跃。我们以北京地铁7号线开通为例：7号线在2014年底开通一期北京西站到焦化厂站后，这段线路上的合生汇即在2017年10月开业，成为朝阳区消费新地标。7号线在2021年8月开通运营环球度假区站后，位于这段线路上黄厂站附近的惠多港开业，立即将区域商业消费带活，周边房价上升。

试想，东坝明年将新开通2条地铁线，而且直通国贸、望京等产业、金融、消费中心，后续还有更多轨道交通线路规划建设中，东坝北站TOD微中心也开始设计方案……

东坝的未来让人期待。如果打开东坝规划图来看，会发现东坝规划分南北两大功能区。以坝河为界，坝河以为 8 平方公里的住宅区，配套成熟。现状已有金隅嘉品 mall、朝阳区实验小学东坝校区、北京中学东坝校区等，万达广场已于今年9月底开业、三甲安贞东方医院预计2023 年底投入使用。房价在7-12万元/平米。

坝河北区是集商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务于一体的高端商务区，占地 6.2 平方公里，又可以分为分成西、中、东三个片区。

东、中区是“自贸 CBD” 的核心区，由 “第四使馆区”，“自由贸易试验区国际商务服务片区”，“国际组织聚集区”和“国际配套服务区”组成。西区为居住配套区，规划有北京中学北校区（初中+高中）、东坝中央公园、国际医院、北岗子站和东坝北站等2个TOD微中心。

纯“地铁盘”

如果我们回顾国贸CBD和望京CBD发展历程就会发现：国贸CBD以商为主，写字楼林立，缺乏配套的高品质住宅，在国贸工作的金领、白领不住在国贸。望京CBD在“睡城”的基础上发展起来，也属于先发展后规划，可利用土地资源稀缺，产业和居住衔接受限。

东坝的“自贸CBD”吸取了前述2个商务区发展经验，先规划后发展，尤其是坝河北区，在国际化、高标准的规划基础上，将坝河北西区作为高端居住配套区，这等于白纸上作画，规划起点高，落地容易。

保利天汇正位于坝河和北小河两河交汇景观廊道，毗邻规划东坝中央公园（步行可达），周边5公里范围内有10座公园环绕，与五环绿化带一起形成两河、十园的富氧生态。

在朝阳区口碑和排名位居前列的北京中学东坝校区将引入坝河北西区，建成后将成为拥有小学+初中+高中+国际部的一站式中学，可提供12年一贯制教育。

此外，项目周边轨道交通和路网交通规划也非常发达。东侧连接快速路东坝路，直通东四环，全程没有红绿灯；地铁三轨交汇12 号线、 3 号线、R4，直通东西城区和国贸、望京、中关村、副中心北京四大核心区以及两大国际机场。

医疗、体育、文化、商业等配套资源也很丰富，现有的北京第一中西医结合医院东坝院区，和规划中的国际医院、朝阳区级体育中心、朝阳区博物馆，围绕地铁建设的TOD商业办公等。

保利天汇所选用的保利“天字系”，是北京保利首个“天字系”产品，“天字系”有着“非中心，不天字系”的择址观。

“天字系”择址从来不是选择城市黄金地段那么简单，是要选择不可复制、不可取代的位置，这种位置的稀缺价值也会反应在楼盘交付后的资产升值上。

保利天汇择址东坝，除了上述种种利好外，让购房者当下就“看得见”——它是“地铁盘”。

什么是真正的“地铁盘”？

不是挨着地铁就叫“地铁盘”，而是把地铁站与周边公共建筑、住宅建筑良好连接，业态要丰富，有写字楼、有商业而且体量够大，整体提升区域价值的，才能叫“地铁盘”。保利天汇就是这种意义上的“地铁盘”。

售罄加推

保利天汇是纯改善型住宅社区，户型从97平米到170平米不等，使用了黑科技，有北京新房市场上极度稀缺的外置阳台。

外置阳台俘获了无数买房人的心，这个设计在朝阳区很少见，不仅方便业主的晾晒、健身、休闲等，还可以连通卧室和客厅，成为家庭关系场的一个“爱心通道”。

产品的客厅和次卧都是落地窗设计，0.42-0.5的窗墙比非常通透。外立面采用了玻璃幕墙+铝板的设计，非常现代化和美观。业主站在阳台上向外看风景，向下看行人，当真是“我看青山多妩媚，料青山见我应如是”。

房小评了解到，保利天汇开盘仅半月余，部分户型房源已经售罄，刚刚加推的是105-119平米面积段的产品。

1、110平米两室两厅两卫

110平米户型带大边厅，客厅面宽达5.6米，有舒适型客餐厅及超大全景阳台，客餐厅配备 minibar 及独立的家政间，双卧朝南。

约30平米超大客厅还有落地窗，窗外就是阳台，这种配置在140平米以上户型中也很少见。

社交型LDK餐客厅，很明亮，有多种用途，深受年轻人的追捧。

从装修细节上也处处也体现出开发商的细心。例如，入门玄关处预留出了极致的收纳空间，贴心地设计了USB 插口，可随时为手机充电。

房小评还惊喜地发现，这个户型的入户墙面设置了一键断电，一键断电总控室内灯，离家时不用逐一检查——出门总爱忘关灯的房小评，立即被这个设计“安利”了。

最让人喜欢的是宽1.2米，长 5.6米的大阳台，堪称“跑道阳台”。开发商还贴心地在阳台上铺贴了防滑瓷砖和金属栏杆+钢化玻璃栏板，栏板高度达1.2米，确保安全，在这里喝茶、欣赏园林美景，再舒服不过了。

2、119平米三室两厅两卫

119平米三室是全明户型，全屋七扇开窗，阳光充盈，视野通透。

LDK客餐厨一体布局，约40平米宽敞社交空间。可打造成独立衣帽间的主卧很舒阔；还有独立的卫浴，私密又舒居。

主卧和次卧独立分布，互不相邻，安心又不打扰。这个户型南向有6.9米的客厅和卧室的连通阳台，是功能全+三居室+大阳台的全能户型，客餐厨通透性很好。

这个户型产品主打尊贵感，层高达3米，门采用实木贴皮木饰面，电视背景墙采用了大规格岩板装饰。另外，厨房卫浴设施也都选用高仪、唯宝等国际一线奢装大牌。

主卧的飘窗设计格外吸引人，它可以有多种用途，平时当成读书、喝茶的 独享空间，这里也可以放置一个小茶台，拿本喜爱的书，品茶读书，生活不亦乐乎。

据悉，在开盘即售罄的情况下，保利天汇紧急加推了包括上述110平米和119平米在内的部分热销户型房源，估计又会“手慢无”。

心动的朋友要抓紧去看啦。