小产权房的复杂性何解？
有关部门，曾多次发布禁止城市居民购买小产权房的通知，但是，与城区楼盘动辄数万元的房价相比，小产权房楼盘现房每平方米只有几千元，或者是一万多点的价格，还是让很多人选择了小产权房，这里有个有趣的现象，就是小产权房的开发商，基本上不会掩饰项目的小产权房性质，有的销售人员还要向购房人重复小产权房的性质，以防后期找麻烦。开发商不欺骗，购房人也清清楚楚，这种小产权房，看来根本不愁卖不出去。
小产权房禁而不止的局面，折射的是相关利益主体与相关法律和政策博弈的过程。所谓小产权房，是指建在农村集体建设用地上，无法办理产权证和土地使用证的楼盘。小产权房分两种：一种是在集体建设用地和宅基地上建成；另一种是占用耕地违法建设的。其实，具体到每个楼盘上来看，情况又有很多变化，非常复杂，其共同的特点就是土地没有经过国有化，项目没有正式的批文和规划。
据不完全统计，北京的小产权房大概能占到20%左右，总量超过1000万平方米；西安的小产权房占到25%到30%；而深圳，由于城中村建设，小产权房占比高达40%~50%。全国其他城市也都差不多，越是小城市，小产权房的占比越高。也有消息说，小产权房在全国的平均占比超过40%，这么大范围的小产权房的存在，难免让人们存在“法不责众”的心理，从而让更多的购房者，为了便宜而选择购买小产权房。
有学者认为，“小产权房从根本上来说是农民对现存的利益分配格局的挑战。”快速推进的城市化催生了大量的住房需求和土地的快速升值。由于二元制的土地流转制度存在，农民作为土地的实际占用者，却无法分享其带来的土地价值快速上升的利益和财富。
按照现在的规定，农村集体建设用地转为城市建设用地需要经过政府征地和在土地市场出让的过程，只有经过了这两个过程的土地上的房屋，其购买者才能够办理产权证和土地使用证。但是，农村集体用地转变成国有土地也，农村获得的补偿极其可怜，以前只是三年的青苗补偿费，还不是成熟庄稼的费用，现在的补偿也不到地价的百分之几。
村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等，大块的土地价值被政府拿走了，土地红利并没有让农民享受到，失地农民还面临着以后就业和生活的问题。也有财税专家认为， 1994年分税制改革以后，中央和地方政府之间形成了财权上移、事权下放的特点，地方财政只有从土地收入方面想办法。土地财政应运而生，也是没有办法的事情，地方要发展，钱哪里找？地方政府就强势地把从土地红利据为己有。
关于小产权房目前的消息都是，非法！非法！还没有一条出路，除了些小产权别墅项目被拆除之外，大量的小产权房倒是安然无恙。不过，国土资源部已经多次否认了小产权房可通过缴纳土地出让金等，将集体土地变为国有土地，然后转正为大产权房的可能。就是说先斩后奏的方案行不通。因为，这个方案确实也存在，一些法律问题和规划问题。
小产权房问题陷入两难境地，者有其小产权房本身的特殊性问题，也有相关部门监管不力的问题。我国的早期的法律规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。但是，这个规定，在1999年被叫停，就是绝对不能允许城镇户籍人员到农村购房、盖房、购买宅基地。
国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但对已有行为的处理也没有给出办法。严格地说，在政府出台的所有法律、法规中之前并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。这些“小产权房”多是打着“新农村建设”、“农民新村”的概念在农村集体建设用地或农用地上违法开发的。不叫“小产权房”，当然也不是大产权房，就是村里自发建设的房子。你要清查小产权房，他说，我们没有小产权房，小产权房的问题很复杂，这也导致了处理小产权房也不能一蹴而就。【本文由“马跃成”发布2020年9月1日】
