随着五一小长假越来越近，各地纷纷开启新一轮楼市刺激新政，先是南京买房送户口；然后成都不甘落后，全面放开限购；紧接着天津出台市内六区随意购买120平以上的住宅；最后北京也按捺不住寂寞，放松了五环外的购房限制；深圳环视一圈，看到大哥小弟都在争先恐后忙的不亦乐乎后，终于放下矜持，各种小道消息满天飞；其实各大城市的目的一致，都想紧紧抓住五一这个约定俗成的购房窗口期。
三四月份，各地楼市佳报频传，不仅仅是G媒、甚至Y媒都纷纷站台房地产，宣传新房、二手房都迎来了成交量的爆发式增长，形势一片大好。那在这种势头向好的情况下，为什么还要着急忙慌的出台政策呢？
数据不会说谎，我们一探究竟，首先根据中指研究院统计，2024年一季度，TOP100房企销售总额为8978.3亿元；作为对比2023年一季度，TOP100房企销售总额为17589.5亿元；2022年一季度，尽管有口罩的影响，TOP100房企销售总额依然达到了16279.2亿。其次根据GJ统计发布的数据显示，2024年1月北上广深四大一线二手住宅销售价格同比回调1%；2024年2月一线城市二手住宅销售价格同比回调6.3%；2024年3月一线城市二手住宅销售价格同比回调7.3%；价格回调速度在逐月扩大。
可见，三四月份所谓的量能复苏，都是用价格下调来换取的，是典型的以价换量。理论上这种状况不正是众多刚需梦寐以求的结果么？然而有过炒股经验的朋友应该都清楚，放量下跌是最危险的时候，如果不能止住颓势，很快就会迎来无量下跌，直至触发熔断，彻底崩盘，俗称股灾。
这一系列的市场现象都是人性的考验，趋利避害是人的天性，在资本市场会更加突出，概莫能免，而深圳楼市正处于"房灾"的危险时刻。因此所谓的只要房价回调到位，就会有刚需进入买房，只是天真的自以为是，甚至是纯粹的情绪输出，没有一点点的思考和理性判断。
01三年调整
2021年2月8日，伴随着史上最严格的调控推出，深圳楼市正式迎来调整。
2021年2月到2021年7月是调整的第一阶段，为缩量上涨，此时楼市整体保持着暴涨后向上俯冲的惯性，虽然成交量急剧萎缩，但是价格还在不断创造新高。
2021年8月到2022年6月是调整的第二阶段，为多空拉扯，此时业主不愿意轻易交出筹码，维持一个较高的价格，购房客已经回归冷静，不愿意再成为冤大头，接替最后一棒。具体表现就是有价无市，挂牌价很高，但成交很少。
2022年7月到2022年11月是调整的第三阶段，为价格探底，此时部分业主因为财务、债务状况不佳或者因为现金流不足、枯竭等原因，迫不得已选择割肉离场，从而带动了价格整体回调。具体表现为前期热门片区、爆炒楼盘相比高点普遍价格回调20%到30%之间，其它板块尚能保持稳定，典型代表为八卦岭片区、前海诺德国际、宝中花样年、龙华龙悦居等。
2022年12月到2023年4月是调整的第四阶段，为情绪反弹，此时伴随着房地产政策的调头转向，一系列楼市刺激手段的出台，业主和购房客迎来了短暂的蜜月期。具体表现为量价齐升，大有楼市走出阴霾，重向光明的气势，很多意志不坚定的购房客被蛊惑入场，也有很多眼光敏锐的业主趁着绝佳的出逃窗口，最终平安落地。
2023年5月到2023年8月是调整的第五阶段，为空军雄起，此时由于反弹势头一泻千里，看空氛围迅速蔓延，实现了对新房、二手房的双杀，除顶级网红盘和豪宅片区外，其它楼盘都迎来了至暗时刻。业主想要卖房，挥刀自宫是唯一的方式，这个阶段大部分成交距离高点普遍回调30%左右。
2023年9月到2023年10月是调整的第六阶段，为技术反弹，此时由于前期刺激刚需进场的意图彻底以失败而告终，转而调整目标，推出认房不认贷、减免税费、降低存量房利率等多种技术手段，寄希望改善群体能进场托住楼市。因此这个阶段部分改善需求以低卖低买的方式完成了置换，从而推动了成交量的小小反弹。
2023年11月到2024年2月是调整的第七阶段，为信仰崩塌，此时众多业主在经历了一轮轮的救市，依然看不到楼市起色之后，买房信仰趋近于崩溃。从以前深圳有房乃成功人士的标签，沦落到深圳有房为接盘侠的代名词，业主们憋屈、无奈、彷徨、心慌。具体表现为挂盘量急剧飙升，大量笋盘充斥市场，这个阶段深圳二手房价格体系已经回调到2018到2019年的时期。
2024年3月至今是调整的第八阶段，为放量回调，此时业主只有一个想法，那就是远离楼市，落袋为安，至于价格，只要能成交，都好谈。在叠加深户可以直接购房、非深户社保5年缩短到3年等政策暖风后，深圳楼市3月和4月二手房网签量均突破了5000套，这是自2021年2.8新政后的新高，许多人看到这样的量能表现，以为深圳楼市要触底反弹，殊不知危险已经悄然而至。
02楼市底层逻辑
时至今日，看待当下的房地产，还在用周期、经济、供需、人口等各种基于基本面来分析的不在少数，这无异于是管中窥豹、南辕北辙。对于房地产必须建立一个认知，那就是先是ZZ(政治，下同)，再是市场，基于基本面的一切分析，只是对于市场有效，ZZ的一切，取决于LD、取决于家长。
从1998年房改，房地产市场化、住房商品化之后，经济发展的动力来源于地方ZF举债，而偿债的预期和依靠取决于房地产，因此这个阶段发展房地产是从上到下最大的ZZ，在这个基础之上才会有各个城市根据基本面体现的不同市场。
从2010年开始，由于房地产只有商品房单腿走路，忽视了保障房的投入，为了应对突出的民生住房矛盾，调控应运而生，成为ZZ的一部分。这个阶段也让房地产彻底走上歧途，慢慢形成了畸形的市场，具体的剖析之前已经专门写了文章，感兴趣的朋友，可以去看看——商品房不能承受之痛！
从2021年开始，由于房地产旧模式，也就是商品房单腿走路的模式积重难返，于是开启了轰轰烈烈的深度调整，然而这个阶段依然是ZZ掌控全局，市场仅仅是配合运行。加大保障房投入、抑制商品房发展成为最大ZZ，也就是说房地产从之前商品房单腿走路的极端，进入了保障房单腿走路的另一个极端。
而要改变这一切，让房地产重新走向正轨，就需要构建房地产新模式，这个模式就是民生需求由保障房兜底，争取做到居者有其屋；住房改善和房产投资由商品房提供，争取做到市场调配一切。房地产由保障房体系和商品房市场两条腿构成，两者互相支撑、彼此依赖，保障房体系交给ZZ决策，商品房交给市场去分配。
03深圳放松限购有用么
上文已经分析，目前处于房地产新旧模式交替的过渡期，为了实现保障房体系在短时间内能够弥补过去20年欠下的旧账，迫不得已开启了商品房市场抑制之路，把空出来的产能和资源全部投入到保障房体系的构建之中。而构建这套体系的标杆和领头羊，一南一北设置了两个，北雄安、南深圳，雄安为千年大计，深圳为社会主义示范区，这是当下深圳楼市最大的ZZ。不能理解这个ZZ、看不明白这个顶层设计，就无法真正理解深圳楼市的未来轨迹和发展。
只要房地产还处于新旧模式交替的过渡期内，深圳楼市中的商品房就不可能真正交给市场自由来指导，必须在ZZ的框架内去闪转腾挪、寻稳托底。因此在这个过程中，任何政策的释放，都是为了保证商品房市场在被抑制下，不要出现一泻千里的情况，避免引起系统性的风险。所以我们才会看到刺激政策如挤牙膏一般一点点出台，干预商品房市场有形的手总是慢慢悠悠的一点点退出。
深圳进一步放松限购，甚至直到彻底放开限购，已是大势所趋，只是时间早晚的问题，然而限购不管存不存在，对于楼市格局没有本质的改变。因此要放平心态，放弃那些不切实际的幻想，只有充实自己、武装自己，才是应对当下市场煎熬的根本，任凭风浪再大，保证自己始终在船上才是正解。
04深圳楼市调整的时间不多了
很明显LD都低估了深圳楼市在抑制商品房市场的过程中，向下俯冲的动能，很有可能等不到保障房体系构建完成，商品房市场就率先撂挑子。这是一场考验，也是一场斗争，一边是开发商和业主，另一边是刚需和ZF，比的是谁更能承压、谁最先投降。梳理下深圳楼市目前遭遇的挑战：
一、价格体系在一步步退后，距离悬崖近在咫尺，深圳楼市的基本盘是2015年到2019年，以自住为主接盘买房的家庭。目前大部分17到19年购入的房产已经出现了不同程度的本金亏损，大致在10%左右，惨烈一点的片区和楼盘可能已经到了20%左右，更不用算持有五六年的贷款利息，随便一套都有百万级别的收入打了水漂，这对于在深圳奋斗的普通家庭来说，可谓不能承受之痛。目前大多数家庭还在默默地撑着、顶着，但是如果价格体系稳不住，跌落到2015年警戒线，意味着15年到19年以自住为主的家庭，房产开始资不抵债，届时这些家庭还能不能忍受，需要打个大大的问号。
二、新房在泥泞中负重前行，由于开发商普遍遭遇了经营压力和危机，从2021年后，深圳的新盘就没有不团建的，不管你是均价十几万的豪宅，还是均价只有三四万的普宅，无一幸免，很多楼盘甚至不止一次的团建。进入到2024年后，这种态势进一步蔓延，每一个周末，总有几个售楼处门口在进行着各种大型的团建活动，退房比例也在迅速提高，这股风不仅吹袭了商品房市场，连人才房、安居房都纷纷遭受牵连。这对本就脆弱新房市场而言，无异于又是迎头暴击，目前这股风还仅限于新房市场中，一旦二手房市场也加入其中，深圳楼市将面临非常严峻的考验。
三、JYD(经营贷，下同)危机一触即发，一方面由于房产评估价的下调，众多业主面临补差价窟窿的难题；另一方面由于JYD政策和审核要求的调整，部分业主面临抽贷的窘境；还有一些是银行为了规避自身的风险，本着死道友不死贫道的精神，无故卡业主的贷款需求和额度，导致其债务无法形成闭环。这一切都在冲击深圳楼市本就脆弱的敏感神经，法拍房的激增也进一步分流了市场中本就不多的有效购房需求。银行把危机全部转移到业主身上，看似保全了自己，实际上一旦这股业主破产的危机蔓延开来，整个金融系统都无法独善其身。
基于以上的问题和挑战，留给深圳楼市继续调整的时间不会太多了，要么业主集体躺平，要么楼市真正迎来局面的改观。
05深圳楼市变盘的信号是什么
一、全面废除"限购、限贷、限售、限价"，把调控政策彻底扫入垃圾堆；
二、“住房不吵”不在高层次会议以及G方媒体中被反复提及，或者注入新的灵魂与解读；
三、针对房地产有健康积极的舆论导向，肯定房地产的价值和贡献，为房地产罪恶论翻案；
四、尊重私产，尊重市场，尊重资本获利，股市率先迎来投资盛宴；
五、鼓励并支持房产投资，正面认可房产所具备的金融属性。
