2022年余额已不足，心情在疫情中沉浮，生活苦乐夹杂，似乎这一年过得格外快了一点。

房地产的这一年，更是殊为不易，各地政府为救市仍旧花样百出，而进入11月，来自于高层的救市政策密集出台，已然沉寂的房地产市场似乎透进来一束强劲的光。

壹

在央行行长易纲鲜明地亮出央行的态度——不仅降低首付比例和贷款利率，而且鼓励通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付之后，支持包括房地产企业在内的民营企业发展融资的“第二支箭”带着响哨破空而来。紧接着，交易商协会就受理了龙湖200亿元储架式注册发行，久旱逢甘霖，龙湖成了率先受益的房企。

“金融16条”的出台则为房地产的产业链提供了整体支持。

保交楼的债务新老划断，银行配套融资出现不良的免责规定，破除了房企融资的一个最大障碍，对国有和民营企业一视同仁的提法则松动了房地产市场中由来已久的门第之见，让民营房企也获得了平等的融资权，有助于消除房地产市场中“国进民退”的现象。此外，著名的银行“两条红线限贷令”过渡期可以延长，稳定建筑企业信贷投放，合理确定住房贷款比例和利率水平等规定都在房地产的各个链条上给予了切实的帮助，可谓全面输血。

这还不算完，11月14号，银保监、住建部和央行又联合发布保函置换预售监管资金的通知，向银行申请出具保函，支持优质房企，再次给房地产送上了一份大礼——监管账户资金达到限定额度后，房企可通过银行保函提取预售资金，此举或为房企增加“房屋销售款×10%”的资金规模，进而在一定程度上改善房企的流动性。

央行行长的表态、“第二支箭”、“金融16条”和保函置换预售监管资金的统一规定除了在多个维度给房企融资大开方便之门，为房企的流动性危机提供了多重的解决之道，更重要的是，提振了市场信心。

而在寒冬之中，坚信春天不会远的信心比黄金更珍贵。

这不，在政策端的不遗余力的拉动之下，市场端也闻风而动，看到希望的房企们也摒弃了躺平思想，纷纷行动了起来——根据中指研究院的数据，截至11月16日，房地产债务展期规模已达1505亿元，涉及相关房企40家；此外，约有17家企业计划推出债务重组方案。

贰

生机在冻土下萌动，春风化雨，艳阳高照，一切都在向好，似乎再熬熬，冬天就能过去了，但对此，环环还是持一定的保留意见。

从大环境来看，三季度GDP同比增长3.9%，前三季度累计增速为3%，而今年两会定的目标增速为5.5%。也就是说，经济增速距离既定目标相差还较多。所以，即便前几天诸多房企股票大幅飙升，但在实际经济增速低于潜在经济增长水平的背景板上，这一抹鸡血红的独自精彩能持续多久？

毕竟，万紫千红才是春天真正的样子。

综合各项政策，虽然明确提出了对国有和民营企业一视同仁，不过在古装剧中，嫡庶向来分明，且不论政策是否能对国有和民营企业进行无差别执行，即便同是民企，在天平上的分量也是泾渭分明。因此，在“金融16条”的各项措施中，才出现了“合理展期、合理需求、合理延长过渡期”等各种提法。

当“合理”成为了“金融16条”中的一个高频词，也就预示着政策对房企仍会进行区别化对待，只有那些真正有实力的优质民营房企才能享受政策的红利，正如保函置换预售资金文件提出“监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付”一样，银行和机构都没有义务和动力为所有开发商兜底。

说到底，政策对于房企的支持就像一场大规模的选秀，所有的房企都有资格参加，但资本青睐的始终是有实力的选手。

此外，在6月14日社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中曾经提出，在第一季度成交量已经完成筑底，第二季度成交价格实现止跌。由二手房市场率先启动，带动新房成交量筑底回升，从而缓解房企资金流动性压力，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。

这也就是说，社科院预计的2022年房地产交易市场逐步修复的链条是从二手房——新房——房企——土地市场，经过这一个完整的链条的循环，最终达到楼市企稳回暖的效果。

让我们根据国家统计局10月份的数据，来看下这个链条上各个环节的表现。

二手房方面，10月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-3.7%。近期出现的关于二手房挂牌量增加的新情况，也说明市场预期在进一步做调整。

新房方面，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-2.4%。当前房价环比下跌持续了14个月，同比下跌持续了7个月。

房企方面，从销售层面看，1至10月份，商品房销售面积同比下降22.3%，商品房销售额下降26.1%。为了刺激销售，房企的创新手段层出不穷。譬如南宁规定：凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。

免费坐十年地铁？这种花式营销手段的脑洞之大让人叹为观止。有人戏谑地说，此车一上至少十年。

但是，这十年中，地铁价格变化或地铁有其他计价的政策与免费坐地铁的规定发生冲突，继而引起纠纷，也不是完全没有可能出现的事。

从这项规定我们只能看到，房企确实力所不逮，无法做到从长计议，只能过得一日，且算一日。

在融资层面，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。销售和资金的压力，投射到开发层面，则导致了新开工规模的下降——1至10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%。

至于土地市场，不仅土地成交量价齐跌，而且土地卖得也很“便宜”——1至10月份，房地产开发企业土地购置面积7432万平方米，比上年下降53.0%。土地成交价款6061亿元，下降46.9%；土地成交均价8155元/平方米，上涨13.1%。

无论是从房企实力和意愿来看，新开工规模的下降和土地市场的惨淡都是可以预见的后果。

总结以上所述，环环认为，虽然多重政策发力给市场打开了充分想象的空间，也使得房企的资金饥渴症有望得以缓解，但大环境仍未回暖，政策中那些小心机隐藏的差别化对待，以及楼市回暖链条上的各个环节的表现不佳，则注定房地产的回暖之路仍然山水迢递。