​三四线楼市,房价开始逐渐“失控”了

财经前瞻 2024-10-27 14:42:37

01

三四线城市,涨疯了

当下的楼市,分化已经成为了最大的特点。用一句话概括就是,一线顶天,三四线撑地。

北上广深房价开启了新一轮狂飙,而大多数三四线城市的房价则陷入了泥淖,动弹不得。

但是,今年三四线城市却走出了一波独立行情。

以国家统计局披露的5月份数据来看:

第一,4月份70个大中城市二手房价格环比上涨的城市有62个,3月份为66个,2月份为68个。也就是说70%的城市房价在上涨。

第二,从同比来看,70个城市中,有46个城市同比上涨,也即62%的城市新房价格至少高于一年前。

第三,70个大中城市中,新房环比上涨城市有56个,二手房环比上涨城市有66个。

其中,三线城市新房价格环比上涨城市有45个,二手房环比上涨城市有55个。

四线城市新房价格环比上涨城市有31个,二手房环比上涨城市有39个。

数据:国家统计局

可以看到,无论是新房还是二手房,无论一二三四线城市,价格上涨都成为了主流。其中三四线城市涨幅最大。

02

为何三四线城市房价大涨

为何今年三四线城市房价会突然大涨?

原因不外乎以下几点:

第一,货币超发之下的通货膨胀所致。

尽管经历了2022年的全面降准和2023年的降息,但相比于普通人的收入和存款,速度仍快得多。

目前市场上的广义货币M2规模已经突破了210万亿,而2022年GDP规模才121万亿。

数据:央行

货币超发之下,贬值是必然的。这种贬值,既有对实物资产的贬值,也有对货币本身的贬值。

面对贬值,大家只能寻求更好的保值增值方式。而在诸多保值增值方式中,房地产成为最优选择。

第二,低库存之下的自然结果。

进入2023年之后,全国土地供应大幅收缩,尤其是三四线城市。

克而瑞数据显示,2023年一季度全国土地供应建面8.6亿平方米,同比减少36%,较2022年四季度环比增加6%。

2023年一季度全国土地成交建面8.48亿平方米,同比减少16%,较2022年四季度环比增加14%,较2022年一季度同比增加10%。

2023年一季度百城宅地供应建面18161万平方米,同比减少16%,较2022年四季度环比增加11%,较2022年一季度同比增加14%。

土地供应量下降,特别是三四线城市的土地供应量下降幅度非常大,导致三四线城市的库存去化周期非常长。

易居研究院披露的数据显示,到今年3月末,全国百城住宅库存量为57129万平方米,同比增长9.9%,存销比为12.9个月。

按照今年的销量速度,消化这些库存需要一年半左右的时间。

分等级来看,一线城市存销比最小,只有9.1个月。二线存销比12.4个月。三线存销比18.1个月。四线则高达26.6个月。

库存压力大,是推动三四线城市房价上涨的一大因素。

第三,棚改退场之下的填补空缺。

去年年末,国办发文,明确2022年是“收官之年”,之后将进入新的阶段——大棚改退场。

所谓棚改,简单理解就是拆除老旧危房,然后给棚户区居民盖新房。

棚改进行多年,一方面改善了棚改户居住环境,另一方面也拉动了经济增长、城市建设。因为棚改拆迁之后,会给予居民房屋补偿,还会预支未来几十年的购房贷款。

数据:财政部

根据公开资料显示,2015年棚改目标为365万套,2016年棚改目标为500万套,2017年棚改目标为580万套,2018年棚改目标为620万套。

第四,预期改变之下的投资需求入市。

去年在防控放开之后,不少人对未来的经济发展和收入增长,又重新有了预期。

在这种预期下,压抑多年的投资需求在今年年初迎来了释放。

有人可能嗤之以鼻,觉得这些人太傻太天真。去年防控放开之后,经济恢复并没有达到预期。一季度GDP增速4.5%,二季度增速6.3%,三季度增速4.3%,四季度增速4.0%。

整个2022年,全年GDP增速只有3%。

数据:国家统计局

疫情三年对民众的经济信心打击非常大,不是吼一嗓子一放开就能立刻满血复活的。

03

警惕楼市泡沫风险

尽管有以上因素推动三四线城市房价上涨,但本号认为,其上涨难以持续。

逻辑很简单:

第一,产业羸弱,人口不断流失,根本托不起房价。

大多数三四线城市,产业比较羸弱,没有什么拿得出手的企业。

同时人口又在不断流失。全国2000多个县域单位中,有1300多个县域人口在50万以下,有近700个县域人口在20万以下。

人口不断流失,需求不断萎缩,这是大多数三四线城市的现状。

第二,品牌房企基本退出三四线城市,留下的都是本土小房企。而这些小房企的产品质量和物业管理水平无法与大房企相提并论。

过去一些年里,品牌房企纷纷撤离三四线城市,转向一二线热点城市。毕竟热点城市的房地产市场利润更丰厚,而且风险更小。

而三四线城市的房子,大多被本土房企接盘。这些房企在三道红线的压力下,融资能力几乎为零。能够坚持下来不暴雷,就已经不错了。

他们能够用来建设房屋的资金有限,所以很难打造出什么好房子。品质自然没法保证。

这样的房子,很难吸引到外地人前来购买。

第三,炒房客进入三四线城市,带动当地房价上涨。但炒房客最终是要获利离场的,当发现根本找不到接盘侠的时候,就会果断割肉离场。

过去几年里,很多炒房客进入三四线城市,带动了当地的房价跟涨。

但随着楼市整体进入调整周期,炒房客们发现根本找不到接盘侠。毕竟现在谁还敢轻易买房?谁还不知道未来会如何?

所以炒房客们正在加速离场。上一批离场的人成功逃离了,这一批还没逃的人,估计也要尽快逃离了。

综上来看,尽管短期内三四线城市在货币超发、库存低、预期改善等因素影响下,房价仍有继续上涨的动力,但上涨难以持续。

一旦失去这些支撑力量,三四线城市的房价会迅速回归理性。到时候被套住的炒房客们会哭死。

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评论列表
  • 志凯 335
    2024-10-27 22:28

    你那数据是自己做梦编出来的?

    用户72xxx49 回复: jiandanai
    我租的,租金涨[无奈吐舌]
    jiandanai 回复:
    你买的涨了?
  • 小倩 189
    2024-10-27 22:57

    什么毛数据,三,四已经跌一半了,

    随意的风80 回复:
    我们县城2019年炒到4800,现在同地段只有2900了。
    恋你的笑 回复:
    切 还没到位呢 [呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
  • 2024-10-27 22:48

    这是做梦出来的数据吧[笑着哭][笑着哭]每个城市都在跌,包括北上广深

    狗爷 回复:
    上海第一波炒房客砸盘跑了后,现在有所回升
    志航 回复:
    新房价格不稳住,土地就卖不出去。不过就和车一样,到手就亏
  • 2024-10-28 00:27

    现在还有睁着大眼说瞎话的?最近半年看着第一个还吹房价涨的。

    雁南飞 回复:
    死的差不多的炒房客写的[笑着哭]
  • 2024-10-27 20:16

    房价高对大家都不好(炒房客除外),最终买单的都是老百姓。房子是商品,卖不出去喊破天都没用。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,购买力越弱,都不知道你转手要卖给谁,卖给有钱人?他们都很多房等着卖呢。就算他们有改善需求,一般也会优先考虑买一手新房,而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵,房价都跌了土地不跌吗?不肯卖?你爱卖不卖,不卖拉倒,别以为大家不知道,卖地是来钱最快的,也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力。

    不间断 回复:
    那就要买房的用几十年青春来维持别人的消费?一套成本价十几万的房卖到上百万甚至几百万,不是病态吗
    用户10xxx34 回复:
    房地产属于第三产业,所有产业中的其中一种,并不是全部。
  • eagle 81
    2024-10-28 02:52

    急眼了!开始精神错乱了!

  • 2024-10-27 23:13

    瞪眼说瞎话!

    用户10xxx17 回复:
    选择性眼盲。
  • 2024-10-28 03:39

    见大家都骂你,我就开心了[得瑟]

  • 2024-10-27 22:05

    这里有个地方5万一套房子

  • 2024-10-28 04:11

    库存压力大是上涨的主要原因?你是不是疯了[抠鼻][抠鼻]

  • 2024-10-28 04:07

    这个作者是不是脑子被驴踢了,他不去调查研究胡编乱造。

  • 2024-10-28 02:27

    不知所云

  • 2024-10-28 02:43

    胡说八道,吹吧尽情的吹吧

  • 2024-10-28 04:17

    这位是全国最不要脸面的代表人物

  • 2024-10-28 03:20

    能卖掉就不错了,你确实有那么价值,但是没人买啊

  • 2024-10-28 01:04

    小编还活在几年前

  • 2024-10-27 23:57

    小孩子!

  • 2024-10-28 02:38

    呵呵!!大家赶紧去买房。否则小编以后没钱编了。[得瑟]

  • 2024-10-28 16:50

    今年的收入和存款增加了不少?!我都好几个月没有发工资了,老板怕我花了,帮我存着! 还有就是库存压力大是三四线城市房价上涨的一个因素?这个怎么解释?

  • 2024-10-28 03:04

    涨是涨了,有价无市

  • 2024-10-28 03:36

    20年的文章吧

  • 2024-10-28 05:02

    小编忽悠谁?

  • 华电 10
    2024-10-28 06:37

    天津楼市从2023年6月到现在,天津楼市的和平区房价从6.6万跌成了5.4万,跌没了12000元,这个跌幅接近20%了,这也是为什么,很多天津房东,都感觉到了和平区房价下跌的原因。因为的确跌的多,一平跌没了12000元,100平就是120万了。天津的工资水平又不是很高,自然能感受到的。

  • 2024-10-28 03:12

    假的!

  • 2024-10-28 06:37

    2024年深圳房价跌幅排行榜前10 (全部以能公开查到的真实成交为据,考虑到有些成交未公开,实际跌幅可能更夸张) 第1名:八卦岭宿舍,跌幅76.7% 福田,八卦岭片区,八卦岭宿舍25-28平单间,从435万跌到101万,跌幅76.78%。荔园八卦岭校区9年制。 第2名:盈富家园,跌幅72.36% 坪山,燕子岭片区,盈富家园38/42平单间,从246万跌到68万,跌幅72.36%。深中坪山9年制。

  • 2024-10-30 06:14

    这孩子还睡在四年前!

  • 2024-10-28 05:50

    外面到处在打仗,全球经济下降,房孑拿什么涨

  • 2024-10-30 06:54

    一帮可怜的中介还在做梦他她妈终他她再找个新爸呢

  • 2024-10-28 21:15

    简直胡说八道,不堪一击

  • 2024-10-30 07:01

    这玩意就是个托 专吭诱导那些脑子有病的人

  • 我这从一万二涨到七千,还在涨!

    用户10xxx17 回复:
    弄反了,别忽悠人了。
  • 2024-10-28 06:38

    24年10月部分地区房价。 ①北京外围的香河等地区17年的时候的房子卖到250万现在只有50万就可以拿下了, 已经跌了80%了。4千多一平米。 ②广州黄埔区某楼盘: 2021年9月的购买价格是32675元/㎡ 2024年9月的挂牌价格是19154元/㎡ 清远,70平、带精装和电梯的房子,只要15.5万,在清远不到三千一平的房子比比皆是,所以这里,也被称为广东鹤岗。清远之外,环绕着广深的中山和惠州,甚至佛山,也能看到“鹤岗化”一平米两三千的房子。 (by 易写)

  • 2024-10-29 19:27

    我没事买卖的玩[吐舌头眯眼睛笑]

  • 2024-10-28 03:32

    兄弟们冲啊,再不出手就上不了车了

    用户10xxx17 回复:
    上船容易下船难。
  • 2024-10-28 22:40

    大家要理性,倒过来看就对了[得瑟]基本都是腰斩还无法脱手[得瑟]

  • 2024-10-28 20:17

    明里暗里让房价狂飙的都是狗东西!

  • 2024-10-29 19:30

    还在吹牛,我家门前有6幢16层高的房子67年了还没验收还说涨价有人信吗

  • 2024-10-29 15:14

    这是托吧,说谎话不犯法呀!

  • 2024-10-29 10:35

    房价就应该回归市场价,平均工资月收入可以买一平方。

  • 2024-10-28 05:18

    一万年前的文章又出来了

  • 2024-10-30 10:18

    感觉吉安可能可以涨点。那些大量沿海工厂迁入的城市有涨的空间

  • 2024-10-28 20:38

    哈哈哈哈

  • 2024-10-28 21:44

    不挨骂难受…

  • 2024-10-30 10:08

    真是瞪眼说瞎话呀,我就在三线超市,现在房子挂出去两年了都卖不出去,已经快拦腰斩了还是无人问津。

  • 2024-10-29 13:07

    这是为宣传降息效应而编的。实际三四线城市楼市是相当惨淡,售楼部人多出看楼人几倍。怎么会上涨?纯粹一派胡言。

  • 2024-10-28 07:07

    忽悠继续忽悠[得瑟][得瑟][得瑟]

  • 2024-10-30 11:32

    盘子小约几个人就能把价格炒上去。

  • 2024-10-28 16:24

    因为人都回流三四线城市了,肯定需要购房置业啊,通胀预期下,把货币换为资产,肯定是明智之举。

  • 2024-10-30 08:06

    瞎话说的傻子都不会信

  • 2024-10-30 09:52

    最好全国统一达到100000平.让老百姓都断了念想

  • 2024-10-28 22:13

    你的数据是在梦里的吧!

  • 2024-10-30 09:47

    随便涨呗,我们那个小县城,工资三千,房价7000,买一个房子掏空几代人,如果加上结婚,这辈子完蛋了[抠鼻]

  • 2024-10-28 20:37

    无脑涨

  • 2024-10-30 09:48

    忽悠人的数据。没有一点真实

  • 2024-10-29 23:19

    瞎几把扯淡,

  • 2024-10-28 07:51

    就会吹牛,去年我在武汉买的一套175.今年125都没人要

  • 2024-10-28 19:24

    吃了狗屎讲狗话

  • 2024-10-28 15:58

    房价上涨要发财了?

  • 2024-10-28 23:54

    放屁,现在房子降价都不好买,还涨,你做梦去吧,

  • 2024-10-28 21:09

    老百姓只是老实又不是傻

  • 2024-10-31 17:13

    信你一成,双目失明!

  • Cho 3
    2024-10-31 18:02

    又想骗人入市,00后根本都不上套[呲牙笑]

  • 2024-10-31 15:17

    都说房价上涨,物价上涨,你们不考虑老百姓的收入嘛?国家的那个企业老板,什么时候能把工资涨了,这些泡沫都会破灭的。总体就是老板越来越有钱,打工的,还是那些维持现状的收入

  • 2024-10-29 07:37

    不知道哪里来的数据

  • 2024-10-28 23:10

    精神病院出来的??

  • 2024-10-29 09:30

    小鞭的意思是工资要涨了?

  • 2024-10-29 11:05

    在狂吠

  • 2024-10-28 17:27

    得人好处替人做广告,那个城市房价还在涨呀,被利益出卖会折寿的。

  • 2024-10-28 22:16

    ??这新闻是19年的吗

  • 李嘉诚在北京的新楼盘7.5折卖掉,比二手房还便宜

  • 2024-10-28 21:23

    骗子应杀

  • 2024-10-28 07:17

    目标全国3K

  • 2024-10-28 20:19

    没有根基的涨,下次跌的越惨

  • 2024-10-28 15:47

    小县城自己毕业几年攒钱90万买的房子国庆70万处理了[裂开]

  • 2024-10-28 20:13

    编?!要编!

  • 2024-10-28 20:38

    真是失控了!还有几个人买房? 大涨的话银行能一直降利息吗?想好了再说,别弄得人人都喷你!

  • 2024-10-28 18:13

    上涨好事来的。以后肯定暴跌

  • 2024-10-28 18:37

    胡言乱语。

  • 2024-10-29 00:52

    还在炒冷饭。

  • 2024-10-30 11:05

    鉴定完毕,炒房客。

  • 2024-10-29 11:08

    你赶紧买房吧。好走不送

  • 2024-10-29 18:50

    先举报再拉黑

  • - 2
    2024-10-30 11:37

    这得喝多少台子才能说出这种话

  • 2024-10-29 11:11

    这种唯恐天下不乱的文章是怎么过审的

  • 2024-10-29 06:29

    [呲牙笑]

  • 2024-10-28 18:12

    人就这么多。三四线的稍微有点钱的都跑去一线二线去买房了。

  • 2024-10-28 18:23

    啥时候的事?

  • 2024-10-29 20:22

    继续呈下跌趋势

  • 2024-10-29 13:50

    失控向上![点赞]

  • 2024-10-28 08:19

    第一次法拍86,流拍后准备第二次67,记得最高时每平七八千,现在不到三千,四线地级市江景别墅307平

  • 2024-10-29 15:11

    都是二娲头喝大了!!!!!!!!!呵呵呵呵呵呵呵!!!!!!!!!

  • 这和股票一样的道理,极速下跌必定有反弹,然后再下跌[笑着哭]反弹是因为抄底资金进场,但是不持续

  • 2024-10-30 05:44

    可怜的打工人,拿着那点可怜的工资,承受着高昂的物价

  • 2024-10-31 18:34

    继续吹,要不是刚需,鬼才买

  • 2024-10-30 11:02

    在说梦话吗?

  • 2024-10-31 20:02

    放屁

  • 2024-10-31 20:09

    跌到你全部炸了为止

  • 2024-10-31 18:18

    我们吉安市下面的5线县城,最高1万多一平,现在最高9000左右吧,今年有个新楼盘,听说定价到8000死,还在死撑,工资才2000出头,你说它们为什么敢[点赞]

  • 2024-10-31 20:35

    易居是干什么的?你心里没点逼数?

  • 2024-10-31 19:15

    涨个屁

财经前瞻

简介:聚焦财经,解读国家经济动向