独立经济学家马光远曾说过，未来的楼市只有3个20%：即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘，只有这3个20%才会有投资价值，剩下的房子都将失去投资属性。如今楼市的房价走势来看，这句话似乎得到了印证。前不久，相关机构陆续发布了今年上半年的房价走势，有两点值得我们关注。其一是根据数据来看，我国房价超过万元的县城已经超过了百个，其中房价最高的城市为海南陵水，平均房价达到了3万元，其次为浙江义乌，平均房价同样接近3万元。

县城房价能够涨到三四万元，的确超出了很多人的预料，比很多二线城市的房价还要高，县城房价全面上涨时期真的到来了吗？答案是否定的，我国共有2000余个县城和县级市，但房价上涨的城市只占少数，大多数城市的房价整体还是处于下跌周期。这里就不得不提到两个很具有代表性的城市：燕郊和香河。燕郊，隶属于河北省廊坊市三河市，2019年9月11日，燕郊入选“2018中国乡镇综合竞争力100强”，香河县，地处华北平原北部，四面与京津接壤，素有“京畿明珠”之美誉，2018年度全国“综合实力百强县”。

2013年，燕郊平均房价为9000元/㎡，香河平均房价为5500元/㎡，随着“北漂”的加入以及六号线二期的开通，交通变得更为便利，两地均聚集了大量的打工者，住房需求明显增加，也吸引了一些投资者入场，房价开始上涨。2015年，各个城市陆续开放了棚改政策，也带动了环京周边城市房价进一步上涨，越来越多的炒房客出现，推动这些城市房价进一步上涨，2017年两地房价涨到最高点，其中香河房价涨到了2.5万元/㎡，燕郊房价也突破了4万大关。许多投资者估计，环京周边城市房价仍有较大上涨空间，香河、大厂、涿州、固安等城市房价能够突破4万，而燕郊的房价能够突破6万元。

但房价上涨过快却导致一系列问题的出现，因此2016年我国正式提出了“房住不炒”的理念，各地纷纷出台相关调控政策，提高购房门槛，打击炒房行为。处于高泡沫状态下的燕郊和香河，房价自然也受到了影响开始回落，燕郊房价从4万元回落到不足2万元每平米，而根据《中国证券报》报道，燕郊的房价下降了72%，从最高点2.5万元下跌至2020年的7000元，今年上半年回升到8000元/㎡，不少业主还表示买房将赠送停车位。

不难发现，燕郊与香河的房价呈现“倒V型”变化，从2013年到2017年，房价开始上涨，从2017年到2021年，房价开始回落，说明即使是“百强县”房价也同样会有下跌的可能，而造成这种情况出现的原因主要有两个：

1、楼市不断调控下，炒房空间越来越小，随着炒房客的不断退出，高泡沫城市房价很快收缩

根据相关部门发布的2017年香河县国民经济和社会发展统计公报来看，香河县2017年城镇居民人均可支配收入为39914元。按照2017年2.5万/㎡的平均值来计算，买一套80平米的房子需要200万元，一对夫妻每年收入为8万元左右，那么房价收入比就达到了25，远超3-6的标准水平，可见香河当时的房价泡沫还是比较大的。随着近几年楼市的不断调控，我国整体房价涨幅不断收缩，对于炒房客来说意味着利润空间越来越小，与此同时炒房的门槛也越来越高，为了避免未来被套牢，因此许多炒房客纷纷退出。

根据58同城、安居客发布的2020年《5月国民安居指数报告》来看，全国新增挂牌房源量环比上涨18.9%。一线城市中，北京新增挂牌房源量上涨最为明显，环比涨幅为208.1%。全国范围来看，武汉新增挂牌房源量以近3倍的环比涨幅名列榜首，达到270%。为何在房价上涨的时候二手房挂牌量却在增加呢？答案很明显，炒房客在不断抛售手里的房源，因为对于刚需来说，只要房价不出现大跌，是不会轻易卖掉自己的房子的，而房价上涨的时候则更不可能轻易出手，那么导致挂牌量激增的只有可能是炒房客。

2、随着人口的不断流动，一些偏远城市面临人口持续性流出的问题，住房需求不断减少导致房价下跌

在城镇化进程的不断推动下，人口除了由农村流入城市外，城市之间的流动也更加频繁。特别对于热点城市来说，每年都有大量的人口流入，给予了房价支撑。以深圳为例，最近几年深圳的房价收入比一直领先全国其他城市，2020年更是达到了36.1，那么为何深圳的房价却没有下跌呢？主要原因是在人口不断流入下，住房需求增加，并且深圳还有相当多的炒房客炒作所导致的。但对于一些偏远城市来说，每年都有大量的打工者与毕业生流出，而其中一部分会选择在其他城市定居。因此在炒房客退出市场后，这类城市住房需求会不断减少，那么房价也会受到影响而出现下跌。

从2021年的房价走势来看，纳入统计的315座城市中，1月房价下跌的城市数量为104座；2月房价下跌的城市数量为115座；3月房价下跌的城市数量为145座；4月房价下跌的城市数量为168座，可见房价下跌的城市数量在不断增多。目前我国城镇家庭住宅持有率已经超过了96%，剩下无房刚需数量已经非常少了，另一方面目前住房供应量远大于需求量，三四线城市库存已经接近2014年的水平，在这样的趋势下，长期处于人口负增长的城市房价将会下跌。

正如经济学家马光远说的一样：房价高的城市，并不代表未来房价不会继续涨，房价低的城市，也不代表未来房价不会继续跌。对于购房者来说，燕郊与香河的房价走势透露了这样一个信号，当前房子已经不适合用于投资了，即使过去房价大涨的城市未来也有可能出现下跌的情况，与此同时对于刚需家庭来说，尽量不要选择人口持续减少的城市。