如果有人问：过去十年，最赚钱的行业是什么？相信很多人都会脱口而出：房地产。事实上，哪怕是过去20年，房地产依旧是十分赚钱的行业，20年前很多人都想象不到我国房地产市场能发展得这么快，2000年到2010年，我国住宅商品房平均房价从1948元/㎡涨到4725元/㎡，上涨了142.5%；2010年到2020年，我国住宅商品房平均房价从4725元/㎡涨到9980元/㎡，上涨了111.2%，涨幅的收缩主要还是得益于2016年“房住不炒”正式被提出，抑制了房价大涨的趋势。

要知道，上述的房价走势仅仅是“平均值”，除去房价稳定和房价下跌的城市后，涨幅超过10倍的城市并不少见，一线城市部分地区甚至上涨了几十倍。十年前人们口中的“百万富翁”如今也只能买得起部分二三线城市一套房。现在看来，尽管10年前买房同样会背负房贷压力，但10年时间房价上涨好几倍，与此同时房贷还清后就能过上很轻松的生活。如今房价走势趋于稳定，楼市中有关房价的讨论也呈现两极分化，有人认为未来房价依旧会大涨，也有人认为10年后房子将不值钱。如果现在买一套100万元的房子，10年后这套房能值多少钱呢？

三个“首富”的观点

提到房地产，自然少不了著名房地产商李嘉诚。早在1958年，李嘉诚就进入了房地产市场，并靠着其发家致富。1999年起，连续15年成为华人首富，因此也被人称作“李超人”。李嘉诚某次采访中直言不讳：“未来5年内不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临需求枯竭的问题，所以未来5年房价凶多吉少”。自2013年起，李嘉诚就在不断抛售手里的房产、地产业务，累计套现数千亿元，可见自那时起李嘉诚就已未雨绸缪，准备抽身脱离房地产市场。

与李嘉诚一样，同为“前首富”的王健林，早期的万达集团发展同样是依靠房地产。可能这时候很多人就有疑问了，万达集团不是文旅板块的吗？并非如此，公开资料显示，1992年，大连西岗区住宅开发公司改制成立大连万达房地产集团公司。2013年的某次访谈节目上，面对观众提出对于未来房价走势的看法时，王健林给出的回答是：王健林认为在城镇化建设推动下，未来一二线城市房价会继续上涨，三四线城市以及小县城由于人口流失和资源的衰退，因此房价会下跌。与此同时，王健林也表示未来万达将会转型，因为王健林认为没有一个国家的房地产发展能够兴旺超过50年。

2020年7月，阿里巴巴与易居建立战略合作关系，双方将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。推动房地产行业走向全面数字化、智能化。很多人都在担心连马云都高调入场了，是否意味着房地产市场依旧有大好发展前景，换言之未来房价依旧会大涨？答案是否定的，阿里进军房地产市场，主要看中的是其背后万亿级别的代理市场，与房产地产买卖没有关联，也符合阿里早期发展B2C的模式。

提到马云，很多人都会想到几年前马云预言的“房价如葱”（大概是这个意思），但如今这句话却成为了用来调侃的一句话，几年时间过去了，尽管房价涨幅有所收缩，但房价依旧处于高位，与之相反的是大葱的价格反而上涨了不少。尽管这个预测过于不现实，但马云给出的观点却很合理，马云认为随着社会老龄化程度的进一步加深，未来房子数量将会大大增加，一对年轻夫妻手里可能持有5、6套房子，根本管理不过来。

由此可见，三位“首富”，或多或少都不看好未来房地产市场的发展，但这并不意味着未来房价会大跌。三位首富都对于未来房价走势给出了自己的判断，不难发现判断依据主要来源于两个影响因素：其一是需求、其二是地段。

1、需求

事实上，房价最早开始上涨时，并没有所谓的炒房客。主要原因是城镇化的推动下，城市迎来了大量人口流入，但早期的城市基本都是以平房或者多层住宅为主，住房供不应求，因此只能将老旧平房和多层住宅纷纷推倒，重新建设高层住宅来满足需求，住房供不应求导致的房价上涨。根据最新的公开数据显示，2020年我国城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家70%的平均水平相差不远。如今楼市住房供给早已远超需求，高空置率与高库存量就是很好的证明，因此城镇化推动房价上涨已不可能。

另一方面，城市之间的人口流动却更为频繁。如今很多偏远城市都面临着人口不断流失的问题，在这样的趋势下，住房需求不断减少，房价自然也会受到影响而下跌，并且这种影响将持续很长一段时间，直到楼市泡沫逐渐消除，房价回归真实水平。那么对于一二线等人口流入量大的城市来说，是否意味着未来房价会大涨呢？答案是否定的，商品房供给完全足够流入人口的住房需求，随着楼市不断调控，炒房客将逐渐退出市场，一二线城市需求并不会明显增加，房价大概率是稳定不变或者稳中略升。

2、地段

李嘉诚曾说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”地段对于房价的影响同样不言而喻。举个简单的例子，相隔一条街的房子，其价格差距可能达到50%以上，主要原因是房价贵的那一边学校、医院、公园等设施齐全。再比如同一个区域老旧小区房价可能比周边新建住房价格更高，也是因为这个小区的地段比较好。可见地段对于房价也很大，一般来说地铁、学校周边的房价都会高一些。

回到最初的问题，10年后，现在100万元的房子能值多少钱？主要取决于需求和地段，如果是人口流失量大的城市或者十分偏僻的地段，那么房价很难上涨，更有可能出现下跌。对于人口流入量大的城市以及核心地段来说，也不代表房价会大涨，如今楼市调控越来越深入，整体涨幅不断收缩，即使房价上涨也不会超出可控范围，因此对于持有投资炒房心态的人来说，还是放弃类似的想法比较好。