广州哪些房子未来还可以涨

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

看似是在讨论两房到底能不能买，实则是在说房产投资的道理，正所谓每套房都有自身的价值，没有不能买的房子，只有不能买入的价格。

任何房子，只要价格合适，都是有买入价值的。

这个价值当然包含了投资价值和使用价值。那我们从投资价值的角度来看，未来广州哪些房子还可以涨。

01

我记得前几年，很多楼市的专家会对一套房子的价值判断，搞一个非常详尽的表格，把一套房拆分成地铁、公交、道路交通、医疗、教育、商场、公园、容积率、绿化占比等等因素。

然后还要如数家珍的打上重要性占比，例如地铁10%、医疗5%、学校10%、容积率10%等等。

买房的时候，对着这个表格修修补补，仿佛在做完形填空。

虽然略显繁琐，却在那个信息匮乏的年代，成为一丝烛火，点亮买房路途上的迷茫。至少有一个大致的方向。

但是我发现，我们过去对房产价值判断的逻辑，在发生变化。曾经那些我们经常拎出来合计的房产价值公式似乎出现了某种bug。

于是我们这几年看到了没有地铁，交通不便，缺少商业配套的牛奶厂，好楼层和好户型成交价摸到了8万以上。

而广钢新城二手成交价依然在5万到6万徘徊。

我们也看到了同属于金融城东区，商业配套、地铁便利性都不如美林湖畔的兰亭盛荟，平均成交价反而超过了美林湖畔。

当然，随着这两年市场的回落，我们惊奇的发现牛奶厂一些户型的价格跌回了5字头，广钢新城的价格依然在5万左右。

我们当然可以说这些次新的泡沫旺盛，价格涨的快，回落的幅度也不小。

但是换个角度来看，泡沫这个词不是褒义词就算了，什么时候变成贬义词了。

如果一项资产或者产品足够优质，在市场回暖的时候，有更多的人喜欢，在短时间内就形成了供远小于求的不平衡，因此产生价格的暴击。这不是好事吗。

最可怕的事情，是那些连泡沫都没有的资产，即使市场狂热都价格表现温吞的资产。

因为我们要说的是未来哪些房子可以涨，不是哪些房子没有泡沫。

02

广州的住宅种类虽然种类繁多，复杂多样。

但是具备保值增值功能的房产，还是以2000年前后，带独立花园，有物业管理的电梯商品房为主。

当然，从贝壳上筛选一下就可以看到，广州的存量房市场里，符合上述要求挂牌在售的二手房，一共有8万套以上。

这还没有算上正在开售的新盘。

那么如何在如此众多的房产中找到那一套适合自己，可以满足保值增值需求，且兼顾自住的房子呢。

置业者如同水中望月，大海捞针。

但是再漫长的航程都会有罗盘指针指向的唯一方向。

房产市场也会随着独有的脉络发展，沿着这条主旋律走下去。

而置业者只要探到这条旋律，随着节拍起舞，就能稳稳落地。让自己的财富跟得上主流的升幅。

我认为未来很长时间，主旋律依然是核心区的次新花园小区。

我们可以拿金融城举个例子。

高预期——广州金融城概念的落地

新楼龄——核心区范围内的绝对次新

园林设计——不仅要高绿化率，还要符合新贵的审美要求

而这里依然又有各种限制条件。

预期是最能体现房产股票化的因素。

拥有强预期，可以凭借概念实现房价上涨，为美好的未来买单，虽然对付出点溢价，梦想总是要有的。

当然，预期虽然美好，但是捉摸不定。

金融城的饼又厚又实诚，但南沙的饼可能多少就有点单薄了。

楼龄方面，次新盘对于目前的市场拥有绝对的杀伤力，特别是次新加核心地段这样的组合。

而越往郊区走，楼龄的新反而没有那么大优势，这是因为郊区不仅次新房多，新房更多。

不再稀缺的次新，失去了竞争力。

园林设计也是同样，越是郊区越是减少了增量的效力。

而在核心区，园林设计则会倍数放大产品本身的优势。

像东方新世界，美林湖畔，甚至凯旋新世界，都是靠园林绿化放大了自身的优势。

如果在核心区出现高预期、次新和园林优势叠加的楼盘，那必然会成为新一代购买力的选择。

这里再提一嘴学位。实际上学位房的重要性是在被稀释的。

并不是因为家长放弃了对学位的追求，而是由于郊区铺天盖地的涌现出各种挂牌名校，稀释了对传统名校的需求。

很多购买力触碰不到核心区品质学位房的需求，退而求其次，选择了郊区的挂牌名校。

这对老牌市区名校周边的非品质二手房，是有冲击的。

房产虽然依然还是那个支柱性产业，但是房产选筹的逻辑一直在变化。

我们只能距离市场近一点，再近一点。

小心翼翼的紧跟市场品味和爱好的变化，追随市场的脚步。

更新自己的认知体系，调整选筹的逻辑和仓位。

才能在分化的楼市里，保护自己家庭的财富。

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（2024.5.25 橙子 yxjcena）