保利中央公馆开盘就卖了180套，是广州新政起效了吗？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了楼市是一辆重型火车，惯性太强，需要很大的动能才能让火车启动，跑起来。这里启动花费的时间最久。

我们无法预判煤炭带来的精准动能是多少，但是我们要知道火车头的烈火在燃烧，蒸汽呼之欲出。

因为魔鬼在细节，我们要通过政策，读懂操盘手的意图。不要看对方怎么说，要看对方怎么做。

上周老黄埔的新盘，保利招商华发中央公馆在预热收筹一段时间后，终于开卖了。

首开的成绩不错，按照官方公布的数据，一共推了264套货，成交了180套，去化率达到了68%。在现在这个市场环境，这个去化率实属不易了。

当然，似乎还可以从另外一个角度解答。是不是新政起效果了？

只是这个属实有一点一厢情愿了。你说舆论对于情绪会不会有影响，对于那些有意愿的却尚未下手的购买力，肯定会创作多一份焦虑。

但是如今大家经过政策一轮又一轮的拍打，早都养成了不见兔子不撒鹰的良好惯性。

所以，这也更加证实68%的去化率，只是一个属于类似保利中央公馆这些产品们的个例。归根结底，还是产品和价格双重。

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那我们在最近卖的比较好的几个新盘身上找共同点。

中海大境，保利燕语堂悦，保利中央公馆，他们的共同特点是什么。

其实这几个盘的成功之处都在于够硬的自身产品，以及实在的开盘价格。

算是彻底改变了过去开发商定价，喜欢来个挠痒痒价的定价策略。

什么叫挠痒痒价格，意思就是定价刚好在客户买得起，但是又有点高的那个点，这样客户在新房精心设计的会客厅和样板间，以及火热的市场氛围冲击下。

很容易上头就接受了这个高一点的价格。而这个高一点，就是开发商额外的利润了。

只是现在的市场环境下，谁都不敢再玩挑逗客户的套路了，产品再好，我也直接给到客户一个有性价比的价格。

讲究的就是一个一触即发，使命必达，直击客户心灵深处。

另外，这几个盘不论是设计，产品，地段，配套，开发商，都没有特别大的短板，就算是挑剔的客户，最多也只能从鸡蛋里找到一根骨头。

例如中央公馆的问题就是需要摇号读书，要不是怡园小学北校区，要不就是怡瑞小学。看似就差了一个字，但是教学质量差的有点多。

这可能是中央公馆为数不多的问题。

另外就是商业配套的缺失。

当然，这其实不是小区的缺点，而是整个老黄埔的缺点。别说老黄埔，整个黄埔都没有拿的出手的商业。

难得老黄埔有一个漫广场，但如今已经衰败不堪，连海底捞都撑不下关门大吉了，只剩几家一楼的门店和影院苟延残喘。

不过，好在中央公馆距离天河的美林天地也不算太远，多少能弥补一点商业缺失的遗憾。

除此之外，其实还真挑不出太多毛病了。

02

我们再来看看中央公馆这次的价格。

81㎡的三房1.5卫。总价320-345万，在目前老黄埔的新房市场里，难逢敌手。

虽然之前被人吐槽卫生间特立独行的搞一个1.5卫，一股贫穷感油然而生。但是价格一出来，吐槽声突然就安静了下来。

而且，就我来看，1.5卫设计了两个马桶，把那个0.5的好钢用在刀刃上，虽然紧凑，但也解决了2卫能解决的居住问题。

好过其他楼盘同面积段只有1卫的户型设计，颇有一种我好的不多，但就是比你好一点点，你不服来打我呀的自信感。

当然，市场最终也给出了这么设计的答卷成绩，反响很成功。

89-92㎡三房两卫的产品，370-420万的总价区间。

然后是116㎡的四房两卫，总价在480-515万。

中央公馆做的依然是我比你强一点，但就是只强这么一点点。这一点点足够在市场上，征服那些摇摆客户的品味和选择。

不知道是不是中央公馆有意为之，但是这一波性价比优势的拿捏狠准稳，精确且到位，绝对不浪费一点优势。

不过对于159㎡总价去到750万的大四房，我觉得这个总价有点错配。在老黄埔总价约束600万的瓶颈下，这个预算已经可以在天河和海珠选到一些不错的产品了。

当然，老黄埔也总有专注强改善的购买力，人家有自己的买房逻辑，我们对此也只能报以尊重。

但是对于大部分人来讲，确实就没必要去买入了。

我现在更关注的是剩下的84套货的销售进展。

可能有读者会觉得，首开就卖了180套，剩下的84套就算是一些边角料楼层和产品，给足个把月时间，也总能买个七七八八。

但事实可能还真不见得是这样。我们不能忽略“蓄客”的力量。

这180套房，其实是在很漫长的蓄客期陆续卖出的，只不过开发商把这些量集中在开盘这一天成交而已。

所以，就算只是作为一个看热闹的看客，我们也要知道中间的门道。不能忽视蓄客期的过程，过于强调成交那一天的成绩，这就容易造成对之后成交预测的误判。

也就是说，蓄客了这么久的楼盘，在开盘当天没有清盘，那后面就需要更久的时间才能彻底清掉剩下的房源，相当于要蓄更长时间的客。

罗马不是一天建成，日光盘也非一日之功。

这些不算大道理的道理，只有我才会告诉你，希望给你买房之路上，提供一个不同的视角看市场，知道的实在观点多了，这样买房心里也会踏实点，就够了。

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（2024.6.2 橙子 yxjcena）