广州楼市新政后，市场走向越来越明确

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

真的很巧，昨天下午6点刚把文章发出来，提到广州二手房5月的成交数据会倒逼新政尽快落地，结果新政就在我发文章的同时，发出来了。

5月份的成交量确实有点难看，环比下降14.13%。8000以内的网签量，也是这两年，除开春节的那两个月，首次出现这么低的网签套数。

然后随着下午6点政策的公布，昨晚我的朋友圈，各类房产群，都沸腾起来了。很多客户也开始担心，政策落地会导致业主有心态上的变化。

所以，昨天在第一时间我们都和几套在跟进的房源做了沟通，旁敲侧击业主的口风。接下来市场肯定会有不小的变化，至少这一波对楼市预期的改变，对情绪的影响，都还是很大的。

不过从我的角度，我倒是很平静，因为你对于一件必将发生的事情，自然是没什么大惊小怪的。

就像我之前说的，我们不是在预测，而是在陈述一件未来将要发生的事情。

因为事情之间的客观关联，经济发展的客观规律，都不是以人的意志为转移。上次也好，这次也好，甚至未来的某次也好，都没有什么不同。

一遍又一遍的重复发生着。

楼市，政策，舆论，观点，情绪，预期，机会，都是那么新鲜，又是那么熟悉。

01

我们先来看看广州这次的政策。

总结一下就是主要是这么几个点。

第一点，是购房资格方面的调整，把之前限购区2年社保，改成了6个月社保。

第二点，涉及到首付比例和按揭利率。

首套首付15%，利率LPR-55bp降到了3.4%，二套首付25%，利率LPR-15bp降到了3.8%。

第三点，在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定。

这点和杭州一样，只要你在广州的某个区没有房，你就可以按照首套15%去买这个区的房子。

打个比方，如果在天河区有一套房，有按揭贷款，我把这套房按照之前的政策，走一个放租或者放卖的流程，再去海珠区买房，就可以按照首套首贷来认定。

第四点，非限购区第三套可贷款，至于贷款比例和利率，由银行根据情况自行决定。

第五点，公积金贷款放宽至连续缴存6个月，余额可用作首付买新房。

第六点，二手房不限售。

之后的二手房交易，只要出了房产证，当天就可以卖出。

不过由于目前是满两年才免增值税，所以2年内卖房会有5.3%的增值税。

有几个点，我觉得还是可以聊聊。

首先，关于6个月社保，这个几乎算是挽留最后一点一线颜面的意思了。

一方面我们要看看后面会不会出关于补缴的补充。另一方面，6个月的时间，新房开发商和二手房业主大部分都是愿意等的。所以和彻底取消限购也没有什么区别了。

其次，关于利率下调，是针对新增贷款的。存量房只能随着LPR的降低，来降月供。

减bp是没有办法享受的。未来这一批买房的客户，不论LPR怎么调整，可以一直享受减55bp的福利，除非你选择把贷款还清。

再次，关于不限售，这个政策我们之前预测了取消限购限售，但是没想到广州这么快执行。

随之而来的就是析产也不查产证时间了，所以只要有钱，在广州想买多少套就买多少套。

另外，我估计广州未来势弱的凤冰流和短炒流有可能重出江湖。虽然增值税还在，但是只要利润能覆盖成本，一定有很多专业人士来做。挣钱就是这么卷。

最后，很多人都惊呼的15%首付，似乎抬眼一看，满城尽是负首付。

我觉得大家有点想当然，银行不是自动贩卖机，你塞硬币进去，就能掉瓶饮料下来。再不济，大力出奇迹，踢两脚能解决很多问题。

银行是有风控的，是有审核的，银行对坏账率是有严格的要求的。

因为我手头就有几个客户需要办理贷款，昨天晚上就和银行对接了一下新政策的执行，银行的风控可能会比之前更偏向保守一些。

可能的操作包括但不限于继续降低评估价，砍额度等等。所以，在这个政策刚出来的风口，反而是一个比较好的操作窗口期。

因为之后如果银行适应了新政策，开始彻底放宽审批合规性了，那么，那个时候业主的心态可能就不是现在这么弱势了。

没办法，毕竟不可能两头都吃嘛。

02

至于之后的市场会怎么样，我觉得成交量肯定会起来。

至于市场的热度能到35度的体感温度，还是60度的烫手，还是100度的沸腾狂热，还需要通过6月份的行情来观察。

我觉得政策对于之前一直有需求，但是摇摆不定，纠结到底要不要买的客户群体，是有很大吸引力的。

因为成本和购买条件，确实是瞎眼可见的下降了。首付和月供压力实实在在的降低，降低了他们的顾虑，当然本来就是一个很好的入场时机。

另外就是对于投资客的吸引。

说实话，过去这么多年，正是投资客户强烈的赚钱欲望，才扛起了国内水电气这些社会公共产品低廉的使用价格。

岁月静好，只因他们负重前行。如今他们躺平，才知晓生活的重担千斤压顶。

所以，楼市要托起来，一定要优先激活投资客户这个群体。只有让他们有意愿进场，才能把市场搅动起来。

其实如果真的关注楼市，我觉得大家应该也多少能感受到一些市场预期微妙的变化。

还是我之前讲过的，一个在沙漠里极度饥渴，各方面已经到极限的探险者，如果他知道再走几公里，就能到达绿洲，那他一定会迸发出无尽的求生潜力，突破极限也能生存下去。

但如果当他知道方圆上百公里内，都不存在绿洲，绝望的他一定没有求生机会了。

这个就是预期的管控，会极大影响到人的行为。

这适用于买家和卖家，同样也适用于市场。

对于自住的客户群体，其实如果遇到了能满足家庭居住需求的房子，又能谈到一个合适的价格，在买房成本已经下降的情况下，是可以考虑买入了。

当然，有客户担心和焦虑是人之常情，毕竟大几百万甚至上千万的房子，是一个家庭资产积累的重中之重，对风险有担忧也是正常的。

如果确实不看好未来的楼市，那就做最稳妥的选择，降低总价，少贷款，减少自己需要背负的压力。

要么暂时不买，再等几个月也是一种选择。

总之做自己认为正确的选择就好。

但是不论如何，如果这波政策还没有达到效果，还会有更多天马行空的政策放出来，我们可以对政策多一点想象力。

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（2024.5.30 橙子 yxjcena）