广州买房该怎么选楼层，才不会买错

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

稍稍感叹了一下，任何一代人其实都有各自的困难，又有时代独有的机遇。人生的战点可能就那么一两回，上天入地就是一念之间。

不过人各有志，不可强求。也不是人人都要刀山火海，一往无前，出人头地。平凡的，平稳的，平静的，经营好自己的小日子，也是一种选择。

当然，做任何一种选择的背后，各有各的代价。不后悔，不纠结，就好。

这几天有几个粉丝问我，买房的时候，楼层应该怎么选。我觉得干脆就这个问题，直接写一篇文，详细聊聊。

01

关于楼层，有一个基本的准则，那就是除了顶楼外，越高越好。

原因在于城市发展的趋势如此，建筑越来越密集，越来越拥挤。石头森林一般向上野蛮生长，只有越高才有越好的采光，越高才有越好的视野。

这两天我直播的时候还说到，如果买新房的时候，尽量买除了顶楼外的高楼层。

因为很多开发商对楼层的定价不是完全市场博弈后的价格，价格方面虽然是低楼层向高楼层递增，但是递增的幅度不会太大。每方就差个几百到几千块钱。

但是如果放在二手市场上，市场好的时候，高楼层要比低楼层价格至少高出10%，而且流通性要高上不少。

另外，很多楼盘的价格梯度，并不是完全按照楼层由低向高递增的。

我之前就遇到几个新盘，整栋楼一共33层，最贵的楼层不是32楼，而是中间的21楼。然后价格由21楼向低楼层和高楼层递减。

这样就更有套利空间，直接选择次顶就好。

我经常看到有人质疑，选择高楼层未来电梯年久失修之后，高层住宅会变成贫民窟。这绝对是无稽之谈。

我有一套楼龄超过20年的高层住宅，刚好就这两天，在物业的协调下，整栋楼三部电梯计划全部换成了新电梯。目前更换电梯已经获得许可，正在电梯采购阶段。

更换电梯在动用了物业维修基金的基础上，每户大概又额外承担了几百块钱的费用。同时，还会对小区的大堂和其他公共空间进行更新和修缮。

广州现在有很多楼龄比较久小区的电梯，都已经得到了更换。

那些说什么高层建筑会变成贫民窟的言论，唯一的影响就是损耗了键盘的按键，最终消失在舆论的河流中，不攻自破。

02

除了大方向外，楼层选择还有几个需要关注的地方。

一般自住，一楼和二楼都要谨慎选择。在广州，楼层低除了采光一般这个硬伤外，还有蚊虫多，通风不佳，潮湿的问题。

另外还有一个需要注意的问题在于下水管道的反水问题。一些小区因为管道的设计不合理，就会经常出现反水的问题，一般一楼和二楼往往是反水的首要受害楼层。

而且一般只要发生反水，都是管道设计不合理，这就很容易反复发生，即使找人处理，也很难根治。

就像我家厨房的下水管道这段时间就出现下水困难的情况，找人处理了几次，但是隔一段时间就会再次下水不通。

后来发现原因是当时我家厨房的管道是重新安装的，施工方的设计不合理，就导致了现在下水不痛的问题反反复复。要想根治，就只能拆了重新安装下水，工序繁琐。

当然，一楼和二楼也不是全无优势。

有些小区的一楼有额外赠送的院子，像万科欧泊，金碧世纪花园之类的小区，一楼往往可以当作底商来经营。获得不错的租金回报。但如果自住，舒适性就一般了。

二楼像天朗明居，云山诗意这类小区，会有平台赠送。不过我觉得除非你格外中意户外烧烤，或者喜欢种点花花草草，不然平台就是个很鸡肋的东西，有很大概率成为高空抛物的垃圾收集器。

另外，如果楼下是地上或者架空层，低楼层还有可能收到噪音和油烟的影响。最近我看到黄埔中央城的业主就因为底商的烤肉店的烟熏火燎，被搞得破了防。

还有就是有些小区的垃圾分类投放点就设置在架空层，一到夏天，烈日烘烤下，气味扑鼻，那个酸爽不敢想。

还有就是顶楼一般会有概率遇到漏水和热的问题。

不过这点我个人不太介意，因为漏水的问题可以通过增加防水层解决，热的问题无非就是空调每天多用几度电。不是顶楼，广州的夏天也一样要开空调的。

但是顶楼采光通风和视野的优势，是实实在在的。

03

还有就是大家关心的噪声问题。

和很多人想象中的相反 ，一般低楼层的噪声反而会比高层要小不少。这是因为树木，其他建筑，成为了声音的屏障，帮忙挡住了绝大部分的噪声。

高楼层因为开阔，无遮挡的空间，自然成为噪声肆虐的广场。

不过一般楼层达到20楼再往上，噪声会随着楼层的增加逐渐降低，这是因为声音传播的规律看，距离越远，声音的传播就会逐步衰减。

当然，相比于楼层，可能不同楼栋之间的噪声影响差异会更大。

不过我觉得噪声的影响终归不如采光来的重要。现在的防噪技术越来越成熟，断桥铝多层玻璃可以阻隔大部分的噪声。

但是采光的问题，家里安装再高级的灯饰，也达不到自然光的效果。

至于大家关注的采光和楼间距问题，有一个可供大家参考的公式。

对面遮挡光线的楼宇高度-楼间距=被遮档楼高受影响高度

我们举个例子，假如两栋南北向的楼宇，楼间距是50米，层高3米，总共33层，总高100米。

那么100米楼高-50米楼间距=50米

50米÷3米层高=16层

也就是说，只要超过16层，就采光就几乎不受对面楼栋的影响。

这个公式更适用于新房，让现场销售给几个数据，就能大概知道选择多少层以上是不会影响采光的。

二手房毕竟所见即所得，踩盘看几眼亲自感受一回，比什么公式都强。

而且二手房不同于新房的“货”那么齐全，有时候不是不知道哪一层更好，而是无奈没有放出来的中高层，根本买不到。

楼层的伤，那就只能在价格上，找点补偿了。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.5.28 橙子 yxjcena）