广州5月新房成交数据出来了，比4月好，但6月会更好

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

分析了保利招商华发中央公馆首开之所以可以做到60%的去化率，关键还是在于够硬的自身产品，以及实在的开盘价格。

不仅仅是保利中央公馆，实际上近期市场上销售成功的中海大境，保利燕语堂悦都属于这种类型的项目。

所以，目前这个市场上，开发商的悲喜也并不相通。卖的差的新盘各有各的缺点，卖的好的新盘则有共同的优点。

5月的新房数据这两天也更新了，5月28号自然是广州楼市一条泾渭分明的分界线，但是楼市是一列重型火车，启动需要很长的发力时间。

所以我们虽然没办法在5月的楼市数据上一探究竟，但是作为一个承上启下的月份，5月新房的销售数据还是能给我们带来一些买房的参考。

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5月广州全市新建住宅网签5159套，合计建筑面积560032平方米。

相比于4月的4834套，环比上涨了6.7%。这倒是和二手房网签套数大跌14.13%形成了鲜明的对比。虽然不至于说冰火两重天，但至少说明新房5月的热度还是有所回暖的。

所以我特别不喜欢那些一看销售数据不好，就怪天气，怪假期的。

说实话，市场热度高，就算台风天来了，也阻挡不了人民群主想要住上更大更好房子的热情。

然后随着5月28号政策的出台，我相信6月的新房数据一定会涨。

虽然不至于像去年的小阳春那样，单月爆到1万套以上，但我觉得网签数据恢复到6000套以上还是很稳的。当然这是保守预测。如果激进一点，我觉得7000套以上也不是没有可能。

过去新房和二手房相比，最大的问题在于杠杆较弱，还款方式不够灵活。

但是随着新政的实施，15%首付，3.4%的利率，前3年先息后本再加后27年等额本息的还款方式。一下子解决了过去买新房的缺点。实实在在降低了买房的资金门槛和持有成本。

另外取消限售，还一定程度上缓解了新房资金实用率较低的问题。

这对于新房对市场的吸引力大大提升。

所以我才敢预测6月新房网签套数有机会突破7000套。

我们先来看看过去三年每月新房的成交数据。

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接下来，我们看看广州各区的成绩。

各区的数据中，增城以网签973套领先，番禺798套、白云637套位居二三位，前三名排位与 4 月份一样，非常稳定。

几个核心区里，海珠的涨幅非常大。这得益于中海大境和保利燕语堂悦不粗的销售表现。

其实这也是我经常说的，新房和二手房的销售逻辑不同，新房很多时候是供给创造需求。

也就是说，如果有一个品质和价格都有优势的新盘，就会带动这段时间的新房销售数据。有的时候，市场并不是没有需求，而是没有满足这些需求的产品。

我们再套均网签面积方面，4月套均网签面积约108.55平方米，有4个区套均网签面积超过110平方米，其中，天河区以136.21平方米位居第一，海珠以127.27居次席。

天河海珠的平均成交面积超过120㎡，一方面，多少会受到一点核心区120㎡以上不限购的影响。

另一方面，也说明天河海珠全面进入改善时代，新房市场供应基本上都是120㎡以上的产品。

所以我倒是觉得这两个区120㎡以内的二手刚需产品可以放心大胆的买，未来一定会出现供不应求的场面。稀缺性会让这类产品的前进更稳。

因为不论市场怎么变化，刚需客户想住在通勤方便，配套齐全市中心的需求永远存在。但是这类产品几乎没有新房供应，没有新的竞争对手的出现。

就会出现供应和需求之间的不平衡，这种不平衡最终会体现在价格上。

库存方面，截至5月31日全市可售一手房合计105322套（即可售库存），按本月网签量计算，去货周期约21个月。

这个数据上个月是22个月。我觉得下个月我们再回头看，去货周期还有机会进一步缩短。

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（2024.6.3 橙子 yxjcena）