广州新房要涨价？背后真相是什么

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们分析了5月新房网签数据，5月广州全市新建住宅网签5159套，合计建筑面积560032平方米。

相比于4月的4834套，环比上涨了6.7%。热度是在回升的。

5月28号的广州新政，在6月的新房数据一定会有所体现。

虽然不至于像去年的小阳春那样，单月爆到1万套以上。

但我觉得网签数据恢复到6000套以上还是很稳的。

当然这是保守预测。如果激进一点，我觉得7000套以上也不是没有可能。

然后这两天我就看到各大开发商急不可耐的发布公示，讲从6月1号开始要收回之前的折扣，也就是说，天要下雨，娘要嫁人，我开发商又行了，我要涨价了。

这导致最近有很多粉丝很焦虑，过来问我是不是要抓紧了，再晚买就要涨价了。

我今天就聊聊最近开发商要涨价的事情。

01

说实话，任何时候焦虑就输了。开发商搞涨价宣言，目的就是制造有买房需求客户的焦虑感，就是一种促销的手段。

降价可以是一种促销形式，涨价同样也可以是一种促销形式。搭配使用当然效果更好。

客户在这一层层的价格迷雾中，云里雾里，价格层峦叠嶂，晕头转向。转着转着，就转到了成交签约。

那开发商涨价这件事，到底是不是真的？

是真的。

但是开发商的涨价，也是摸着石头过河，谨小慎微。生怕走错一步，错失几笔成交，那是万万不可的。

所以那些收回价格折扣的开发商，会盯着每天的来访量，成交量数据。

如果价格涨了，看房量不减，成交数据不降反涨，那开发商揪着的心就能放宽了。然后开始酝酿下一轮涨价。不停在涨价和降成交量的边缘疯狂试探。

另一方面，如果涨价了，成交量下跌，那开发商又会把之前取掉的折扣偷偷加回来。

其实在对市场的理解方面，开发商和二手房业主都是一样的。

楼市没有温度计，大家对市场的理解，都是经验主义。只能把手伸到水利，感受水温，温度低了就加点热水，烫手了再加点冷水。

开发商是新房成交量高了，就加点价。二手房业主是看房谈房的人变多了，价格就变得难谈，说不定还要返价。

甚至我们再往上看，操盘手也是一样。走一步看一步，虽然每一步走出来的效果不确定，但是最终把市场托起来的目的，是明确的。

方向对了，结果就一定能实现。

02

另外一点，开发商的价格和大家想象的价格不太一样。

我们理解的价格，就像618或者双十一促销，活动期间一个优惠价，活动一结束，价格就立刻恢复原价。

这时候任凭你到后台和客服软磨硬泡，大概率也谈不到之前的活动价格。

那是因为电商搞促销活动的商品大部分是标品。只要是同一型号的手机，你买，我买，他买，谁买都一样。

价格政策在同一时间段都是一致的，最多最多能多送你个小礼品。

但楼盘开发商不同，他们卖的都是非标品。世界上没有两套完全相同的房子。即使是同一个楼盘，同一楼栋，同一楼层，同样的户型，都会有不同朝向的区别。

东南向和西南向，总价上都会至少有几万块钱的差别。更不用说其他。

因为全是变量，所以你很难对比。

这就直接导致每一套房的价格都是不同的，这里面空间巨大。开发商的底价之上，满溢着价格的迷雾。

这不像二手房，我们可以通过千锤百炼的谈判技艺，从业主颤抖的嘴角和怨气的眼神，窥探到谈判桌上，他波澜的内心世界。底价到还是没到，在专业人士眼里，一目了然。

新房谈判的时候，销售坐在你面前，面对你砍价的攻势，一脸茫然。这倒不是销售经过专业心理训练，即使面对签单的诱惑，也可以处变不惊。

而是他们的权限就仅限于此，他们手里的底价不是底价，但是底价的底在哪里，销售也是迷茫的。

开发商虽然会有一个最终的底价，这个价格自然难以突破。

但是开发商是一家企业，是一个组织，是组织就有层级，不同层级才能对应到不同的资源。你能不能触碰到这个底价，就要看找到哪一层的层级权限。

销售对应销售这一层级的资源。营销总对应营销总这一层级的资源。

销售那里，底价可能不是真底价，但是脸上的迷茫是真迷茫。

底价要突破的看似是价格，但实际上突破的是层级的限制。层级的突破，需要的是资源的置换。

所以单兵作战，火力有限。只有我们这种集团化作战，才能穿越火线。

我们做的，是帮你把买房这件事情的各个环节做到最好，集中火力，攻破价格堡垒。

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（2024.6.4 橙子 yxjcena）