房贷利率又降了，今天又下调25个基点，

这意味着现在绝大多数城市买房的利率和公积金利率差不多了，

因为现在大部分城市实施的房贷利率是LPR减掉60~70个基点。今天下调25个基点之后，LPR降到3.6%，再减60~70个基点，意味着现在大部分城市买房的房贷利率可以降到2.9%~3%，

然而现在公积金利率是2.85%，所以现在商业贷款利率和公积金贷款利率几乎没什么差别了，同时这也宣告了咱们的房贷利率彻底进入2字开头，

在今年5月份的时候，我就明确告诉大家，买房不要着急，让子弹飞一会儿，房贷利率今年大概率是要2字开头的，即使房价不降，房贷利率都可以让你节省一部分购房成本。

然而结果是房价以及房贷利率全部在下降，不用提去年，就今年小阳春很多买房的人估计现在就已经后悔了。

因为不管是房价，还是LPR，再或者是房贷利率减的基数点，都要比现在买房高出很多。

所以还是那句话，你以为你在抄底，但和现在想要买房的人比起来，你是抄到了半山腰，

并且现在的房地产市场什么时候能够止跌回稳还是一个不确定事情，拖的时间越久，这些提前买房的人亏损越大，

不过也要感谢这些提前买房的人。因为房价如果在一个人手中从6万直接跌到2万，市场就崩盘了，房子直接就不要了，还给银行了。

但只要有人买那就好办，4万的从6万手中接盘，2万的又从4万手中接盘，债务就分摊了，房地产就可以实现软着陆了。

这仅仅是一个极端的例子，意思却是这样的意思。

言归正传，再说回房贷利率，此次下调25个基点为LPR下调，存量房贷利率短期内是享受不到下调额度的。

如果你的房贷定价日是每年的1月1日，到那一天你才能享受到。并且今年以来LPR已经下调60个基点，再加上存量房贷利率也要下调一次，调整为LPR-30BP，也就是说很多人到明年房贷利率会降到3.3%左右，

这个整体降幅还是比较大的，这对于楼市而言肯定有很好的积极作用，加快房地产市场止跌回稳。

最典型的例子，今年六七月份很多重点城市的老破小成交量突然走高，背后的原因就是老破小大幅降价，再加上517新政之后LPR突破下限，使得很多老破小的月供和租金相接近，促进了一波需求的释放，

所以降低LPR既可以减轻存量房的还供压力，降低负债，促进消费，又可以刺激一波买房需求，但牺牲掉的成本是存款利率，

前两天国有大行刚刚下调过存款利率，一年期，三年期，5年期存款利率均下调25个基点，这就相当于用一部分人的收益补贴另一部分人的负债。

没办法，预期不足，只能刺激消费，降低负债。

至于下调LPR会不会导致房价上涨？短期内大概率是实现不了的。

因为这轮房价下跌面临的是系统性问题，信用紧缩，处在泥沙俱下的局面，它不是结构性问题，所以出一个所谓的松绑政策，马上强调房价上涨没有任何意义，

包括很多人所强调的一二线城市核心区域房价现在上涨的言论，也没有任何意义。以统计局给出的数据来看，反而由于一二线城市泡沫较大，现在降幅还在扩大，

所以现在房地产市场所面临的信用紧缩，不是一个政策，两个政策能够解决掉的，需要基本面以及信心的支持。

给大家说一个最浅显的现象，过去房企如果能够拿到一笔融资，首先干的事情就是加杠杆，扩大生产，这样虽然会产生一定的库存，但同时也会提供更多的就业岗位以及拉动经济，因为毕竟企业在扩大生产，反过来居民也会消化房地产库存，因为就业预期比较好。

但现在你给房企一笔融资，他根本不敢扩大生产，他想的只是还债，要活下去，甚至在收缩规模，减少开发虽然会减少一定的库存，

但是居民没有就业和收入预期，再加上过去拉的过高的债务杠杆挤压以及高房价，这就导致居民买房意愿的减少量肯定是要比房企减少的开发库存量要大，

这就会出现库存明明在下降，但是去化周期却在不断上涨的现象。所以现在只要是居民不愿意扩大杠杆，增加债务，房价就不可能上涨。因为房产的背后其实就是债务，

反推过来，居民怎么样才会愿意加杠杆，承接债务？肯定是收入预期持续向好，他才敢花未来的钱，因为你买房的钱看似是借银行的，但其实这一笔债务就是你未来的收入，

所以哪怕你现在收入很低，只要能够给你营造出未来收入持续上涨的预期，你照样敢加杠杆，敢借债，这个时候房价就会上涨。

因此有一句话是这样说的，当你能挑工作的时候，房价大概率要上涨了，当工作挑你的时候，房价大概率是要下跌了，道理就是这么简单。

所以我一直在强调这轮楼市企稳，经济信号要比房地产信号更重要，想一想吧！