不知道从什么时候开始，大高层未来XX年后会变成的“贫民窟”的“观点”越来越多，在网上搜了一下，主要集中在“房屋老化”“电梯”“安全隐患”“物业”“绿化的衰败”“拆迁”等问题上。

因为城市里大部分人住的都是高层住宅，未来发展趋势与自身息息相关，不少人听到这个说法后会很恐慌，也非常关注这个话题，但事实真的如此吗？今天我们来聊聊这个话题，分享一下个人看法，也欢迎大家一起来探讨。

班长觉得大高层会变成“贫民窟”的说法属于以偏概全；

近年合肥新房市场随着容积率降低，小高层成为主流，这类产品在市场上更受认可，也具备一定的溢价。相对应的是高层价格要低一些，这些确实是真实发生的，但如果把原因全部归结于大高层，并不恰当。

更核心的还是在于城市、地段、产品，尤其是所在地方的人口状况和产业发展情况，这两者决定了需求量、购买力以及土地价值。

在知乎上关于“高层住宅小区会沦为贫民窟么？”的话题中，有一个万赞的热帖，其中提到的观点是小区的衰败从物业开始，具体内容有待商榷，但物业确实是影响小区价值、居住属性最核心的问题之一。

绿化、配套设施、电梯、安全等均与物业息息相关，一个好的物业是能够延缓房子老化速度、甚至做到历久弥新的。

但物业问题不止于存在高层，而是一个普遍现象，如果经常看班长踩盘文章，能看到因为物业而导致小区衰败的小区中，并不乏小高+洋房或者纯洋房社区，而且产品更新迭代也同样存在于这些楼盘。

抛开这些外在问题，班长觉得高层最核心的问题在于“沟通难度”。

之前班长发过一个高层小区更换电梯的案例，因为该小区电梯到了使用年限，经常发生故障，但有一栋楼因为部分业主的反对，一直无法成功更换。

在小户型为主的高层中，住户多导致沟通成本高、难度大，新建小区因为需要维修的东西不多，也有质保在，这个问题不会显现。

但小区在一二十年之后，需要维修更换的工作多了，尤其涉及到业主出资，很难协调一致，如此一来就可能因为无法更新导致小区配套不完善，加速老化，进入恶性循环。

所以不管是高层，还是小高层和洋房小区，想要避免衰败，除了基础产品以外，物业、邻居非常重要，有两句话就很好的概括了这个事情，分别是“买房一阵子、物业一辈子”和“千金买房、万金买邻”。

另一个核心痛点，是高层使用年限到期了以后怎么办？

之前比较多的模式是棚改、旧改、危改等，以前的一些老旧小区和低密住宅旧改也很容易，引入房企，提升容积率，原住户不用出钱，开发商承担费用，通过多建的房子收回成本和获利，相当于可以续一次。

但高层小区的容积率很难提升，这也是大家困扰的问题。

对于政府承担全部费用甚至巨额补贴的做法，从长期来看不可持续，政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式更加可行，未来大概率是通过“自主更新、拆旧建新”来解决。

目前也有成功案例，居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。

其实对于大城市的房子，建筑+装修成本并不高，主要是土地使用权到期怎么办。民法典中的规定是：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，土地续期的费用也不会很高。

虽然这种方式还在探索阶段，缺乏成熟的经验和一套完善的管理机制及监管体系，但是能够实现的，也是未来的方向。如此一来，高层小区也不用过于担心房龄的问题，通过原拆原建也能享受到住宅产品的更新迭代，

当然，网上所指多为早期的一些大高产品，因为容积率高、户型小，经常存在居住密度高、等电梯难、采光和通风有一定影响、车位配比低等问题，在居住舒适度上有所欠缺，现在新建的改善楼盘，即便是高层也不会存在这些问题。

未来整体价格走势相对趋弱也许存在，但成为“贫民窟” 真不至于。而且如前文所说，房子更核心的还是在于城市、地段、产品，如果产业蓬勃发展、持续有人口流入，房子就始终有再开发的潜力。

而且在城市之中，我们买的从来不止于房子，而是一应的配套，也就是城市资源的占有，这点和房子多少层、户型多大、物业好不好并没有关系。而且我们见到的未必是真实的，一些老旧小区住户的经济水平、素质都是佼佼者，不能单以外表论。

所以，被抛弃的往往是产业落后、人口流出的乡镇、城市，而从来不是房子本身，不管是高层，还是小高层和洋房产品，我们选择都要尤为重视城市、地段和城市发展所向，以及初始产品！

大家觉得呢？