合肥是在2021年4月6日发布“房地产新政八条”，包含稳定增加居住用地供应、学位制、限购、摇号+限售、从严调控商品住房价格等，其中“摇号+限售”也将前期的市场乱象一扫而空。

随后，4月15日发布摇号细则，4月27日首批楼盘开始登记，来自运河新城的上坤云栖麓成为首个公证摇号的楼盘，在合肥楼市历史上留下了浓重的一笔。如今时间已经过去接近三年，上坤云栖麓也已经交付，今天我们就一起来踩踩盘！

上坤云栖麓的位置是在运河新城的金水湾路与三乘寺路交口，2020年运河新城分为两批次，一共出让了4宗居住用地，分别被上坤、龙湖、方远和高速拿下，上坤云栖麓不仅是合肥首个公证摇号楼盘，也是运河新城首盘。

在交通上，随着数年时间的发展，运河新城核心区的路网已经完善，对外交通目前主要依托长江西路和望江西路，其中长江西路快速化改造工程小庙段在去年底通车，从运河新城到蜀西湖板块大概10分钟左右。

望江西路后期也会进行快速化改造，将物理距离转化为时间距离，至于地铁2号线西延要等后期批复了，下面我们到上坤云栖麓小区内部看一看。

班长是从上坤云栖麓的南门进入的，小区建筑物向内做了几十米的退让，上坤首先用绿植隔开了外部道路，然后在门口的小广场设置了树阵、水景+LOGO、景墙、花坛等，营造了一个丰富、美观的入口界面，过几年树木长成后会更加美观。

小区的门岗认真负责，在询问、登记信息后，才给予放行。进入小区后，首先映入眼帘的是一座格栅廊架，中间种植了一颗大树，待枝繁叶茂后，如果在枝丫挂上一串串风铃，微风拂过，声音清脆悦耳，想必令人心旷神怡。

进入了小区后，可以发现云栖麓是一个以洋房为主的楼盘，因为容积率只有1.8，所以规划的18栋住宅中，有12栋洋房，其他6栋均为小高层，居住密度较低，楼栋则采用南低北高的布局，以保证采光和视野。

再往前走，是一处水系景观和儿童乐园，不过暂时入住率比较低，水系并没有开启，不知道后期入住率高了以后，会不会启用。

在小区内转了一圈，整体绿化覆盖率一般，硬质地面较多，但绿化的层次、树种的丰富程度还是不错的，地面卫生状况也良好，踩盘时还遇到多位物业工作人员在清洗地面，希望后期能够保持，不受房企影响。

另外云栖麓的外立面采用了大玻璃面的设计，线条利落、身姿挺拔，符合现代主流审美，颜值很不错。

我们再到楼栋看一下，下图为洋房的入口、大堂，公区属于常见的配置，因为现在处于装修期，地面和墙面都做了相应的保护。

小高层的楼栋入口种植了丰富的宅前绿化，给业主归家仪式感，内部装修普通，部分做了格栅吊顶，架空层设置了不同的主题，软装不算丰富，但电梯厅还不错，暖色调的环形灯带看起来很温馨。

我们再来看看地下空间，下图分别是洋房和小高层的车库电梯间，和地面装修、风格相同，墙砖到顶，吊顶和等待一应俱全，并没有减配。

但车库内并没有太多装饰，后面咨询了业主，目前车库还没有验收，希望能够早日交付。

我们再来看看云栖麓的北门，北门主要是机动车出入口，从这里进去后能够发现小区外围是有行车道和规划了车位的，目前放置了一些锥桶，应该是方便业主装修，类似这种情况很多，后期都会做隔离，以实现人车分流。

我们再来看看外部配套，上坤云栖麓没有配建幼儿园，但北侧的龙湖和南侧的高速均有幼儿园。小学和中学是安居苑教育集团心湖校区和五十中西校教育集团心湖校区，而且就在西侧一路之隔，上下学非常便利。

商业配套上，上坤云栖麓是有配套商业的，也就是原售楼部，但体量不大，开业率也不高，主要是目前入住率较低，北侧去年上半年交付的龙湖璟宸天著，沿街门面开业率明显高了很多。

但整体上看，运河新城前期供应以住宅为主，商业是非常匮乏的，在相当长时间内，仅能满足简单的日常生活所需。

外部环境上，上坤云栖麓周边以住宅、学校和待开发空地为主，其中最大的期待是东侧的德公溪，但目前还没有启动开发，为原生态状态。

在二手房成交上，上坤云栖麓部分摇号房源因为限售三年不能出售，挂牌房源比较少，仅有三套，小高层挂牌价1.38万，11层洋房挂牌价1.6万。

之前云栖麓备案价除了1栋7层洋房外，11层洋房和小高层非顶底楼的备案价基本都在1.5万左右，小高层的挂牌价明显低于备案价，11层洋房的挂牌价要高一些，但暂时还没有成交，最终还要看成交价。

但目前市场低迷，运河新城库存量比较高，竞争激烈，优惠幅度也大，二手房想出手只能以价换量。

整体上看，云栖麓因为房企上坤的资金问题，受影响还是非常大的，在这种情况下，虽然延期了一段时间，但能够顺利交付，且保持这样的水平也十分难得了。

大家觉得上坤云栖麓怎么样？