7月6日，宁波四个部门联手发布了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

宁波楼市的火爆既是外向型经济楼市在疫情期间的一个缩影，又与炒房客的推波助澜密不可分。

不过，宁波此时对楼市出手，除了对炒房客釜底抽薪外，还有更深层次的考量。

壹

这些年，宁波楼市驶入高速发展通道，除了少许时间内出现阶段性下调，一直维持着整体向上的态势。

去年4月份，环环曾经写过一篇《“一线城市”宁波，哪些因素支撑房价四万+时代？》的文章。

在文章里，提到“在2010年到2018年这八年间，宁波楼市的成交面积和成交金额逐年上升，在2016年正式进入千亿时代，即使在2017年此轮调控全面启动之后，仍然维持了上涨的趋势。”

而在2019年，宁波的房价同比涨幅为20.78%，位于全国第三。

今年以来，在疫情的影响下，宁波楼市的表现更为引人侧目。

根据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，宁波的新房价格涨幅高达1.4%，排名全国第二；二手房中宁波的价格涨幅达到1.1%，位列全国第五名。而在6月份，根据中指研究院发布的百城房价榜单，宁波新房平均价格为17781元/平米，环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市，居全国之首。

当国家统计局的数据出台时，宁波的表现势必仍很惊艳。

贰

在2018年的经济寒冬中，宁波以15.48%的名义增速成为经济增速最快的城市，GDP突破1万亿，达到11370亿元。

到了2019年，宁波以11985亿元的GDP，超越了青岛、无锡、长沙，再次位列中国城市第12位。

然而，作为港口城市，宁波经济极其倚重能源和贸易。

宁波去年完成外贸自营进出口总额9170.3亿元，同比增长6.9%，其中出口增长7.6%，占全国份额为3.46%，比上年提高0.08个百分点，稳居全国外贸第一方阵。而第三产业是宁波的短板，去年宁波的第三产业增加值为5880亿元。相应地，被宁波超越的无锡为6101亿元，长沙为6775亿元，青岛为7148亿元。

这样的经济结构决定了宁波对外依存度达到了77％，位于全国第八位。

在中国正处于宏观经济下行周期及中美贸易战双重叠加的背景下,席卷全球的新冠疫情所造成的订单减少，成本上升，国际物流不畅，产业链、供应链受阻等情况，对于像宁波这样的外向型经济城市而言，无异于是一场大考。

当资金无法在向外寻求出口之际，只能转头向内，大量的资金流入房地产市场。

根据《中国经营报》报道，某受访银行宁波分行的工作人员透露，“光是6月份，其所在银行住房抵押项下的个人经营性贷款净增近4亿元”。

另一位受访的某农商行金融市场部总经理则表示，“在宁波，制造业小微企业数目众多，很多企业都有房产，贷款可得性较高，经济比较发达，那么通过房产抵押获得贷款再投向房地产，滚起来就非常迅速。”

贷款时限长，条件宽松，贷款资金流向的难以监管等原因，使得宁波楼市“火热”的背后潜藏着个人经营贷炒房的暗流。

外化在市场表现，则是一二手房之间量差的缩小。

从2016年至今的大部分月份中，宁波二手房的成交量都比新房高。而有的月份，二手房成交量要高出新房四五千套，几乎是新房销量的一倍。

来源于宁波市房管中心的数据显示，2019年二手房成交为76643套，新房成交为64568套。

根据宁波市房管中心的数据，环环统计了今年疫情缓解以来宁波市区新房和二手房的成交量。

月份/成交量

新房（套）

二手房（套）

1

4266

3468

2

304

864

3

3342

4632

4

5061

6030

5

6625

6742

6

7666

8868

相对于新房而言，购买二手房的大多是自主客户，而宁波一二手房的成交量对比，则体现了投资比例的增多。

叁

正是由于炒房现象的增加，才触发了宁波限购的升级。

在宁波7月6日出台的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中，10条“通知”中最大的看点是限购区域和人群范围的扩大：

限购区域从此前约140平方公里的区域，扩大至240平方公里的范围。

限购资格中的家庭住房情况核查范围由原来的海曙、江北、鄞州老三区扩大至海曙、江北、镇海、北仑、鄞州市五区行政区域。

这样的规定，直指近期部分炒房热点板块，通过限购区域的扩围，有效地落实了因地制宜的调控思路。

此外，对于金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，则禁止违规资金进入到房地产领域，从资金源头堵死炒房现象。

宁波的限购升级，固然是在坚持调控不动摇的大背景下，针对楼市过热从而釜底抽薪炒房现象，但还有更深层次的考量。

要说明这个问题，我们先对今年宁波两会的政府工作报告划重点：

今年计划GDP增速6.5%，固定资产投资增长8%，完成老旧小区改造300万平方米，完成拆迁整治350万平方米。此外，将数字经济核心产业增加值增长13%，服务业增加值增长7%以上。

关于服务业和数字产业的发力，宁波阿里中心正式揭牌算是一个标志性事件。而其背后，是宁波对外来人口吸附能力的加强。

根据宁波市统计局公布的宁波户籍人口数据看，2008年至2017年这10年，全市户籍人口总数增加了28.84万人，即年均增加不到3万人。而在2018年，宁波常住人口是820.2万人，较2017年的800.5万人，净增19.7万人；在2019年，宁波市常住人口数达854.2万，增加了34万人。

关于城市更新，这些年一直是，而且未来仍是宁波楼市的主要增长动力之一。

譬如，2014年，宁波出台了《关于推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作实施意见》，明确了于2014～2017年计划实施城市棚户区改造10万户、1000万平方米，其中争取完成成片危旧住宅区改造300万平方米。

从两会工作报告和宁波的现实情况中，我们能够得出这样的结论：宁波会坚持民生底线的基本导向，调整产业结构，大力发展服务业和数字产业之外，但宁波经济要持续增长，房地产是其中重要的一环。而服务业和数字产业的发力，大量科创人才的涌入以及老旧小区的改造计划，将带动宁波楼市的整体需求量的增加。

肆

在这样的基本发展思路的指导下，也就不难理解7月6日《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中，为什么要规定从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。为什么又特别规定，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。

这两项规定，严控地价是针对宁波土地市场表现火热，土地溢价率持续上升，从源头稳定市场预期，而优购政策有助于保障相关刚需或人才的购房需求，把部分区域房源优先出售给他们。

所以，宁波限购的升级立意深远，意在调整楼市成交结构，增加刚需性购房主体。

余音袅袅,不绝如缕。