楼市托底政策，已经进入密集释放的时期。

昨天晚上，减税“大招”落地了——

随手算了算，对于二套房的买家来说，可以省掉1-2个点的契税，实实在在地降低了入手成本；

对有意买入大面积住宅的买家，后续还有取消豪宅税的buff可以期待。

再往前两日，地方政府专项债收回收购存量土地的细则，悄悄地挂上了自然资源部的官网——

一方面从供应端真正去库存，另一方面，也能降低房企和城投的资金链压力，毕竟，这几年为土地市场“兜底”的企业，就没有几个不亏本的。

回头看看，自从上周五，蓝财爷一把砸出总计12万亿的化债额度，并释放专项债收储和房地产相关税收优惠政策的预期至今，刚刚过去五天时间。

凭良心说，从利好吹风到最终兑现，这个速度已经非常快了。

一切似乎都在朝着“止跌回稳”的目标有序推进，但舆论场里，又好像总充满了小作文式的巨大期待，和各种“不及预期”的喟叹。

大家似乎都有点迷茫——

926大会至今，利好扎堆，楼市止跌了吗？

或者说，究竟“猛药”要砸到什么时候，才会出现真正的好转？

01

现在的楼市到底是什么情况？

从喊出“止跌回稳”至今，一个半月时间，我们一直在针对一线及大湾区主要城市进行楼市数据跟踪，观察结果大致有以下几点：

1. 新政一出，楼市反弹明显，量价齐升，不少观望已久的准客户踩着节点入市，无论北上广深，还是佛山东莞这些湾区主要城市，一二手成交量翻倍的比比皆是。

其中，深圳新房最受青睐，10月环比增长超过400%。

2. 但成交高峰似乎正在过去——

一手房的成交面积在10月底达到顶峰，二手房第一波成交高峰普遍出现在10月中上旬，也就是小长假回来之后一周内，第二波高峰出现在10月底-11月初。

目前，各城市一二手交易量都已经略有回落。

3. 从贝壳数据反馈的跌涨比来看，深圳是这一轮楼市反弹力度最大，业主心态也最为强势的城市，926至今，一直维持在3左右，非常稳定。

北京、广州和东莞的跌涨比经历了一些浮动，偶尔会突破10的荣枯线，但大部分时间业主心态还在强势区间。

相比之下，上海和佛山的跌涨比已经突破10，回到了业主弱势区间。

总之，“止跌回稳”提出一个半月之后，存量客户已经消化了不少，新一轮准买家还在挑挑拣拣，楼市已经出现转凉的苗头——

如果没有新的利好刺激，这一波入场的买家，眼看着就要成为新一轮的炮灰。

要紧急撑住场子，药，是绝对不能停的。

02

什么时候才能真正开启正循环？

一个明显的共识是：

经济转好，普通人的收入预期提升，才是增加楼市需求的关键。

那么，政策全面转向一个多月了，国内的经济到底怎么样？

10月的官方数据是一个不错的观察的角度。

首先，比较令人振奋的是：

M1反转了。

10月份，M1从上月的-7.4回升至-6.1，带动M1与M2之间的差收窄至-13.6%，比9月的-14.2有所改善。

在传统经济周期的框架中，M1增速是一个非常重要的数值，直接对应地产销售的兴衰——

一般来说，确认M1拐点之后的几个月之后，会出现PPI的拐点、地产投资的拐点和房企土地购置的拐点。

而M1和M2之间的剪刀差收窄，说明市场上的“活钱”增多，大家会愿意拿更多的钱出来消费或者投资，有助于增强经济活力。

其次，居民贷款明显上升。

其中短期贷款单月新增量达到了近五年最高，而中长期贷款，也就是房贷的新增数据，也出现了同比上升——

10月居民中长期贷款新增1100亿元，虽然比起2020-2021年的4000亿+仍有差距，但相比2022-2023年的区区几百亿来说，也算出现了显著的改善。

这是好的方面。

不好的方面在哪里呢？

社融增速没有转好的迹象，企业的融资规模还在下降。

10月，企业新增贷款1300亿元，同比去年，少增了接近4000亿，尤其是中长期贷款，同比降幅大幅扩大到了74.8%。

这也说明，大部分企业依然没有扩张需求。

再看10月的PPI数据，是明显低于预期的，也就是说，经济摆脱通缩螺旋，建立正循环，还需要时间。

03

12万亿的“大放水”，是个伪命题

说到这里，应该很多人会想到上周五蓝财爷那12万亿。

要知道，2008年那扭转乾坤的4万亿是如此地深入人心，而这次的数字，是当时的整整3倍。

会不会有3倍的效果呢？

很多人忽略了一点：

当年的4万亿，是直接投入建设，扩大内需的，而这次的12万亿，只提升了地方政府发债和展期的额度——

其中，在化解隐性债务方面，一次性增加地方政府债务限额6万亿元，连续五年每年安排8000亿元新增专项债，本应在2028年底前偿还的2万亿元棚户区改造隐债，也将进行展期。

这么一捋，12万亿的“化债资源”只是帮助地方政府将还债时间点押后，既没有消灭债务，也没有形成更多的债务规模，对整个市场没有任何新增的货币投放。

所谓的“大放水”，是个伪命题。

04

让钱“转”起来

但有一说一，化债本身对市场也是有积极作用的。

首先，地方政府的压力小了，原本未来5年内必须偿还14.3万亿的隐债，现在一下子降到了2.3万亿元。

债务暴雷的可能性大大降低了。

其次，许多“三角债”被解开后，客观上会加速货币的流动——

大家都知道，通货膨胀实际上就是市场上流通的货币太多，远超过实际需要的货币量。也就是说，即使货币供应量不变，只要流动速度加快，也可以导致物价上涨。

这也是现在高层希望大家不要有太多存款，尽量把钱拿出去投资消费的本意。

最后，从高息隐债转为低息专项债之后，还实打实地节省出了一笔利息支出，五年累计省出6000个亿。

这6000个亿，政府也可以用来兜底民生，投入建设，或者给公务员发工资，拉动消费。

额度是有点低，但也聊胜于无。

毕竟，这不是终点。

这不，今天凌晨，美联储的降息预期，又增加了。