昨天中午，楼市憋了一个前所未有的大招——
首套住房商业性个人贷款最低首付比例，降至15%。
从历史上看，这15%是个什么水平呢——
从1998年到现在，风风雨雨三十年，就算是在2008年，全球金融危机之下，不少项目不得不悄咪咪搞零首付的时候，政策都没有对20%的下限松过口。
而现在，官方开口，直接史上最低。
万万没想到，前所未有的宽松时代，来了。
这扭转大势的重担，最终还是压在了居民部门的身上。
01
这场楼市大宽松，不仅仅涉及首付比例，还有更猛的配套政策——
公积金贷款利率再降0.25%，全国层面的商业性住房贷款利率下限取消！
讲真，看到这里，我第一个想法是——
当我们习惯了每说地产必提“降杠杆”的时候，没想到一转眼，三倍杠杆的问题，最终要用七倍杠杆来解决。
三十年河东，三十年河西，一会儿稳定压倒一切，一会儿发展才是硬道理。
第二个想法更实际些——
这会儿，全国房价基本处于下行通道，很多项目为了去化，动不动就打个骨折，以价换量，你说，这区区1.5成的首付比例，银行不怕安全垫太薄？不怕断供？不怕坏账？
还是说，真能那么有底气地判断，房价绝对不可能再跌15%以上了？
02
那我们来掰扯掰扯。
大家都知道，现在楼市调控的操作准则是因城施策，充分赋予城市房地产调控的自主权。
所以，关于首付比例和利率，各地，尤其是高线城市是否跟进调整，跟进调整到什么程度，现在还并不知晓。
但是，官方还没表态，项目已经提前开始蹭热点了。
就在广州，政策出台仅仅几小时以后，类似这样的海报开始刷屏——
15%的首付比例，不说，不一定做不到，但既然敢说，就肯定能做到。
假如真能全国一盘棋，对新政执行得相对彻底的话，至少，对于一线城市而言，楼市最为艰难的时刻，可能确实要过去了。
不要小看金融政策的力量，毕竟，大伙儿口袋里不是真没钱，靠谱的投资渠道，也真不多——
一方面，刚刚公布的4月金融数据显示，我国的住户存款余额已经爬到了145万亿元，近八年来，涨了整整一倍。
另一方面，30年超长期特别国债今日正式首发，中标结果出炉，边际利率2.57%，边际倍数382.6倍。
如果资本觉得，投资周期达到30年，年化收益率只有2.57%的资产都很香，必须哄抢一下的话……
那么，有啥理由不回头看看其他资产，比如说，大跌之后的房子？
毕竟，存贷款利息降了，大部分资产收益率都得跟着降，但房价脚踝斩之后，租售比可是不降反升的。
03
顺便说说另外一个核弹级政策——
关于楼市去库存的。
具体内容有三：
1、 对于“在建已售难交付”的商品房，应“全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”。
2、 对于“已出让的闲置存量住宅用地”，应该“地方政府收回或收购，以帮助困难房企解困”。
3、 对于“商品房库存较多城市”，政府可“以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
总结下来就是，无论是土地还是商品房，已经卖出去的重点保交付，没卖出去的，政府收储。
想尽一切办法，消化库存。
和市场预期稍有区别的是，之前不少人觉得政府会走郑州模式，通过平台收购滞销的二手房，从而为一手房释放购买力；
但这次收储，事实上走了杭州模式，不涉及二手房，而是直接从一手房下手。
这样操作，不太好的地方，是没有在第一步，真正解决普通人房产置换的痛点。
换句话说，如果市场没有回暖，该卖不出去的房子还是卖不出去，但如果市场真的回暖了，想买的房子，可能比卖出去的房子涨得更多。
好的地方是，简单直接，不但可以去库存，还可以救企业。
那么，到底哪些房企会得救呢？
04
要从托底的资金来源说起。
下午的国务院新闻发布会，公布了一部分的细节——
央妈预计，3000亿元的投入将带动银行贷款5000亿元。
这个额度与之前各大券商预测的数万亿元规模，有着不小的差距。
那么，下一个问题就来了——
钱少房子多，到底收哪家的房子，不收哪家的房子呢？
新闻发布会上是这么说的——
1、所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。
2、按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
怎么理解这两个要点呢？
看看杭州昨天收储政策的细节吧——
业内人士都清楚，如今是改善和豪宅的时代，别说三四五线城市了，就算一线城市的广州，绝大部分的新项目起步门槛都是80平三房往上，市中心的项目动不动就是一百平起步。
想收购整栋楼，还要求单套建筑面积不超过70平，我敢说，光这一个要求，在广州，就基本找不到什么合适的盘源。
所以，到底是什么样的房企，才会去定向开发这样的房子呢？
