业绩会上，万科宣布“未来两年降杠杆1000亿”，掀起了市场对于房地产行业新一轮缩表的关切。 回想过去，在房地产飞速发展时期，大多数开发企业都用了同一种方式—— 依靠负债规模和资产规模上升，带动销售规模、结算规模的同步上升。 从2020年下半年“三道红线”出台至今，房地产行业掉头向下，已经进入了第五个年头。 回顾这五年，行业和市场迅速降温，抵押物价格下跌导致不动产的信用功能损伤，金融加速器效应损坏，反过来，进一步损伤地产信用功能，再次导致整个行业融资困难，抵押物价值进一步下跌。 而负债是刚性的。 一个恶性循环就此形成。 在这席卷全行业的去金融化的路上，有的房企主动缩表，有房企被动出清，不同的模式选择，指引大家走向了不同的路径。 而活下来的那些房企，在新的一年，选择了更主动的路径。 01、龙湖：提出“高质量发展模式” 从2022年开始，龙湖集团进行调整转型，并在去年正式提出了“高质量发展模式”。 相比过往负债规模、资产规模上升的模式，主要有三点不同。 首先，保持经营性现金流为正； 其次，稳步降低有息负债规模； 第三，保持开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长。 在“高质量发展模式”提出后，龙湖自2022年开始主动、有序地压降负债规模，并持续优化负债结构。 截至2023年底，龙湖集团有息负债规模为1926.5亿元，同比压降154亿元，三道红线指标继续稳居绿档，剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年。 据龙湖管理层在2023年业绩发布会上透露，截至目前，龙湖年内到期债务余额147亿元，占比不到8%，其中境内债券60亿元，“2025年到期的国内债券和部分银团将在今年年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。” 同时，经营性业务也已经逐渐成熟，财报数据显示，2023年龙湖集团五大航道均实现了正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元。 龙湖管理层表示，经过若干年沉淀，龙湖的投资性物业已经形成了上千亿元的资产规模。龙湖在去年也实现了比较标志性的转折，两个运营航道实现了经营性现金流为正，这就意味着，这两个航道不再需要集团或地产提供现金流上的支持，而是通过自身的现金流去驱动自身的增长。 02、万科：推动融资方式转型 万科在年报“致股东”一节中提到，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。 首先，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。其次，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。 面对问题，公司采取了针对性举措，经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约123亿元。 同时，公司也全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。 公开信息显示，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。 2023年万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。 03、滨江：稳业绩降负债去库存 滨江集团董事长戚金兴也提到了公司接下来的发展目标。 为应对下行趋势，滨江集团提出“主动卧倒，匍匐前进”的战略指引，滨江集团接下来主要的战略除了“稳”，还要“降”——通过稳业绩、降负债、去库存三大举措，保障主体经营安全。 具体要求是降总资产中的净有息负债，未来控制在10%以内；降净资产的净有息负债，未来控制在50%以内；降有息负债总额，计划明年再降10%以上；继续降财务成本，目前滨江的平均利息是4.2%，明年争取降到4%以内；直接融资比例，明年在保持流动性的前提下，由目前的79.5亿元降至40亿元以内。 戚金兴称，这样一来，哪怕房地产市场再严峻，滨江的刚性支付也会保证安全，让外部环境对滨江的金融情况影响逐步减少。如果房地产市场好起来，滨江会具备更多扩张空间。