地产行业正迎来新一轮密集的政策窗口期。
昨天晚上，央行发声称，将“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳发展”——
这次发声，非同凡响。
1
大家都知道，这一轮政策性利好的开头，是足够重磅，规格足够高，态度足够明确的。
五一节前，拖了半年的三中全会终于定下了召开时间，改革依然是主旋律，同一日，政治局会议针对楼市的全新定调，也出街了。
但是，定调十几天来，对于“消化存量房产和优化增量住房”做出积极回应的，大都是各级地方政府。
在最容易形成全国舆论合力的中央部委层面，只有自然资源部第一时间发了通知，重申在2019年就已经推行的供地细则——
「商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让。」
当时，就有不少人猜测，中央各部门迟迟没有新增回应，是否意味着在充分赋予城市房地产调控自主权之后，很难再有任何惠及全国的楼市利好出现？
而这次央行的表态，及时回应了这样的担忧——
楼市调控虽然已经逐渐去中心化，但全国的方向性调控，是凝聚共识，做“预期管理”的关键步骤。
接下来，大伙儿不免开始对下一轮降息有所期待了。
2
全面降息来临之前，各地创新性的“变相降息”已经开始了。
前两天，杭州的新政“杭七条”出台。
和北上深的“挤牙膏式利好”相比，杭州是个彻头彻尾的爽快人儿：
不但全面取消限购，来了都是买房人，还针对买房前后可能会遇到的“堵点”，额外加码了一个“大招”——
只要在本区没有房，或者有一套房，但挂牌表示打算出售了，买房时，按揭贷款就可以按首套住房认定。
这意味着什么呢？
新政前，杭州首套房首付比例为20%-25%，而二套房首付比例为35%，首套住房利率仅为3.75%，而二套房贷利率普遍在4.15%以上。
新政一出，杭州新增的绝大部分购房需求，都可以拿到首套房的首付和利率政策。
也就是说，对于新增的改善需求而言，不但首付门槛降低了三分之一，房贷利率也一下子普降了40-50个基点。
之前那次「五年内最大幅度降息」，不过25个基点而已。
杭州这动作，简而言之就是一句话——
不但全面放开，还拼命鼓励加杠杆。
3
而杭州的意义，可能还不止于此。
节前节后这十几天，虽然各地都在集体响应千方百计“消化存量房产”的政策方向，但总让人有一种畏首畏尾的感觉——
尤其是北上深，就有种本来可以一次性放出来的大型王炸，非要加上各种先决条件，拆成无数张单牌，一点点，悄咪咪地打出来内味儿。
而杭州不一样。
除了创新性地放松限贷+降息，杭州还大大方方打了“组合拳”——
搭配了“买房送户口”（虽然隔了一天又辟谣说只是“积分落户时大幅提高自有产权住房比重”），优化宅地供应之类的配套政策。
作为和深圳齐名的「炒房之都」，杭州为其他城市打了一个全新的松绑样板。
西安当天就跟进放松了。
这下，压力又交给了仅存的，还在限购的二线城市天津，以及前期出台政策相对磨叽的北上广深。
这几天，网上的小作文是此起彼伏。
有这样的——
还有这样的——
甚至这样的——
主打一个真假难辨，逐渐离谱。
嗯，我已经看累了。
但讲真啊，如果目标是“促进房地产平稳发展”，那就必须要有标杆城市的标杆板块，出现明显的热度回升。
没有示范效应，谈啥扭转预期。
从这个角度来看，北上广深进一步放松，甚至全面解除限购，不但可能，而且必要。
4
不妨再随意畅想一下未来。
随着一线和新一线城市松限，虹吸效应多少会出现，全国范围内那一簇真实存在的保值需求，会敏锐地聚集到这十几个城市。
虽然房住不炒已经深入人心，但苦于没有合适的投资标的，还是有不少人盯着大跌后的高线楼市。
不说别的，我们base在弱一线的广州，真实的体感是，今年以来，依然有很多来自外地的购房者，希望在这座温暖的南方一线城市找寻一些捡笋的可能。
资金的去向也很有趣。如果钱足够多，当然优先考虑市中心的红盘，如果预算并不高，会出现明显的分化——
一部分喜欢城市面貌新，高话题度，兼顾养老旅游的南沙；但也有另一小部分，会反向选择市中心的老破小。
流动性是低的，但主打一个低投入+高租售比，万一利率再走低几回，有望稳稳跑赢通胀。
毕竟，在当下的市场里，压根也没啥靠谱的，能产生固定的、高收益的理财产品。
房价这一跌，反而在长期投资市场中，跌出了难得的性价比。
5
那么，短期内，一二线城市的房价会怎样呢？
“消化存量房产”的定调出来之后，我发现，业内有一部分解读，开始偏向“以价换量”那一面——
他们觉得，各城市下一步应该放松新盘的限价，让被套死的开发商勇敢降价去库存，从而激活市场需求。
说起来，在真实世界里，楼市以价换量时有发生，但好像并没有哪个城市，是靠降价，来达到楼市的平衡和反转的。
更多的情况是，降价只能带来一时的热销，如果降价的趋势没有及时止住，反而会陷入量价齐跌的窘境。
类似的情况在日本也出现过。
1990年，日本地产市场价格触顶，量价齐跌，随后，从1992年开始，新建公寓出现了明显的“以价换量”——
显然，成交量的上升并没有成功止跌，反而带来房价的加速下行，东京都市圈这一轮房价下跌持续了十年，直到成交见顶，价格才逐渐恢复。
为什么？
因为房子不是普通的商品。
对于绝大部分商品而言，降价意味着更多的需求，而对房子而言，降价会让更多人陷入观望和怀疑，需求被暂时搁置，成为“等等党”。
而供应方面，新增的土地当然可以控制，但二手市场上的投机库存无法人为控制。在价格下行的阶段，二手供给反而会快速增长，超出需求的承接能力。
从这个角度来看，要想真心实意地去库存，或许，也没有涨价预期之外的，其他的选项了。
