在开始这次话题之前先跟大家同步一下东方红地块——保利燕语堂悦的最新动态，作为海珠西新盘的大boss之一，一直很受关注，感兴趣的读者可以回顾相关测评 保利燕语堂悦客观测评：又一个六边形战士？

保利燕语堂悦今天开放了营销中心跟样板房，不过主要是针对内部员工、主流媒体开放，不排除会有细微调整，感兴趣的读者建议等散一下甲醛，下周我们组织现场看房再预约前往现场参观。

从路边往营销中心方向走，最先看到的是一棵年代久远的大榕树，未来树的两边应该是小区中间规划的市政路。

营销中心前面做了一个小区园林的展示供大家参考，主打的是新中式风格，跟天河保利天瑞是比较接近的，大家也可以参考保利天瑞的园林。

楼盘首推的是北地块，也就是A组团，A1/A2栋，3梯5户，45层，首层架空，南北两个地块地下停车场是相互连通的。

户型的话，包括建面约90/94方三房、约92方三房，约107/112方四房、约125方四房，全南向设计。

目前开放了两个样户型的板房，约90方三房户型以及约125方四房，项目的户型实用率以及实用性自然是在线的。

现场人太多，我们实拍的样板房照片实在不忍直视，给大家发一下楼盘自己拍的看看吧。

约90方样板房照片

约125方样板房照片

，时长00:22

约125方卧室实拍视频，空间比较宽敞

我们咨询师六一前后跑了几次工地，逛遍了周边（可以说是上天入地了），对每个户型、小区的详细规划等做了详细的研究和分析，对周边的情况做了深入的了解，有兴趣的读者可以扫码添加咨询师六一微信沟通，或者预约下周开始实地看房。提前预约我们，再一起现场陪同你看房，中立客观帮你分析，还能给到你实在的优惠。

回到今天主题，海珠西跟天河东怎么选？

可能有人说，一东一西有啥好对比的？但实际上就是这么神奇，还挺多人在这两个板块纠结，咨询我们的。

我分别采访了一些居住在海珠西和天河东的读者，跟大家分享两地居住的不同体验，以及板块之间的价值、配套和增量等多个维度对比，还挑了几个热度或者话题性高的新盘做了个对比，希望帮到大家。

一、居住体验

海珠西最大的卖点在于居住以及配套，这里比起天河东更加具有烟火气，不管是生活还是交通，各方面的配套都有明显的优势。

以我们海珠西读者的居住感受为例，他们下楼就能吃到全国各地各式各样的美食，从早餐到宵夜，选择几乎不带重样的，而且什么价位的餐饮都有，丰俭由人，周边也有几大商场，出门骑个单车就能到，就连就医附近也有好几家大型三甲医院可供选择，非常方便，总的来说，海珠西的居住体验是很舒服和便捷的。

天河东新房集中的地段目前居住体验感就差了不少，交通方面很多新房距离地铁并不近，需要小电炉接驳地铁，或者自驾出行，据读者所说，上下班高峰期，天河东部分小区周边的市政路会比较拥堵。

生活配套方面目前也还跟不上，除了黄村奥体优托邦、天河万科广场，目前暂无其他成型的中大商场，然后就是社区底商，外卖选择不多，配送时间、配送费不太理想。日常就医目前只有社区医院，两所三甲医院一所基本建成一所还在建，暂未投入使用，目前得开四五公里车才能到天河或者老黄埔现有大型医院。总之，生活方面目前不太方便就是了。

这两个板块之间，海珠西的广府文化比较浓郁，天河东主要的居住人群是新广，居住体验这一块，海珠西优势很明显。

二、板块前景

这两个板块距离宇宙中心珠江新城相差不大，不过由于海珠西开发的比较早比较成型了，未来区域的增量主要看旧改，旧改之后才有空间来做城市界面和产业配套等各方面的升级。

今年年初的时候，《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》公布，未来15年内海珠区将重点推荐19条村旧改，而在近3年内，则将重点推进12条村的旧改，占15年就该计划约67%。

最近海珠联星村（南箕社、东方红社）旧改公示了详细规划，暂缓多时的联星村旧改也终于向前迈进了一大步。另外今年4月初，康鹭村也陆陆续续拆了好几拨，旧改实施方案也定了下来，新中轴海珠片区还成立了专门的旧改指挥部来负责片区旧改前期的相关工作。

目前来看，海珠西的很多旧改还处于前期阶段，城市更新的蜕变对于海珠西楼市的影响，注定是一个非常漫长的过程。

而天河东作为东进战略下新开发的片区，虽然缺乏大型商圈，但是区域是高新产业的聚集地，而且得益于金融城的产业辐射，未来将与黄埔临港区域打造金融城—黄埔湾这一重量级商圈，在板块前景方面，天河东的可塑性比海珠西要更强一些。

不过近几年天河东自身的住宅新增供应量不会低，旁边的老黄埔也有不少旧改，也会对天河东刚需项目带来一定的竞争压力，短期来看房价走势也不会有太高的预期。

三、选筹方面

在这两个板块的在售新盘来看，海珠西的新盘和天河东的新盘走的路线基本一致的，都是改善+刚需，但是这两个板块之间，吸引的客群不大一样，天河东主要吸引的是新广+投资客群，海珠西主要吸引的是地缘客和喜欢广府氛围跟倾向于居住感受的客群。

目前海珠西在售的改善盘有江湾和樾、滨江樾等；刚需盘有中旅天宸府和中海江泰里以及即将上市的刚改项目保利燕语堂悦。至于中海大境算不算海珠西，我觉得项目自己是不承认的，毕竟靠中轴线上。

天河东在售的改善盘有越秀观樾、合生缦云等；刚需盘有华润天河润府、珠江花城、中建天河精诚壹号等，还有联投文津府、即将入市的城投天禧（壹品、天汇陆续清盘中）。两个板块的上车门槛和选择性基本都差不多。

海珠西：

刚改盘

保利燕语堂悦就不再赘述了，简单概括一下，距离广佛线/11号线双线交汇的地铁燕岗站只有200米，小区规模不错，附近有珠江医院、华新方圆商业等配套，自身还配建了一所24班小学，前不久官宣配建的小学移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办。

中旅天宸府谈不上改善，毕竟容积率高，买这边的群体主要看中楼盘所在社区在昌岗中小学招生范围内，然后项目距离8号线宝岗大道地铁站200米。目前加推的C栋有89和104平三房选择，89平总价约400-540万，104平总价约610-660万，最便宜的户型折算下来一平约5.3万左右。

中海江泰里现在总价450万起就能入手75平的三房户型，折算下来最便宜的一平约6万左右；中海江泰里的卖点是极致小三房总价不高+2/11号线江泰路站地铁上盖+周边配套成熟。

改善盘

江湾和樾在售的户型建面约122-188m²四房，目前单价主要在7-8.5万之间，部分房源单价可以做到6.5万左右。小区前珠江后公园，是海珠区目前屈指可数的低密度中型小区之一，也是广州第一座江景和樾府，园林比想象中的要大，设计灵感来自岭南四大名园之一的清晖园，归家即是游园。

这几年拍的江景地块占比是很低的，江湾和樾小区临近江边，部分户型望江，校区密度低，园林规模在海珠西近几年新房中算不错了，对于西部改善群体来说还是比较有吸引力的。

天河东：

刚改盘

华润置地天河润府目前在售的面积有81-90-115-130平的户型，其中81m²的单价约5-5.3万，89m²的单价约5.2万起，113m²的单价约6--6.3万，130平的单价约6-6.3万。

珠江花城面积76平的3+1房，总价约350万起；88平北向3+1房，总价412万起，单价最低4.6万，整体单价比天河润府低了几千块一平，也是目前天河东新房上车门槛最低的一个楼盘。

这两个楼盘的产品、配套和书包都还不错，美中不足的是距离地铁站都比较远，需要其它交通工具接驳。

改善盘

越秀观樾主推的是140-190-150平的大平层，142平的均价约6.9-8万，总价980-1280万，临湖和临马路的不同位置之间价格比较大；190平的均价约7.6-8.5万，总价1400万-1600万。容积率约2.0，产品不错实用率高，主打一个环境好。

合生缦云在售的是145-314m²大平层，价格在6.8-10万之间不等，有配建九年制中小学，但户型设计、小区环境方面不如旁边的观樾，其余配套两者基本是共享的。

小结

海珠西跟天河东这两个板块房价,是比较接近的，海珠西总体比天河东要稍微贵一丢丢，户型的可选范围也差不多。

总的来说，两个板块各有千秋，要从产品、交通、商业、前景等多个维度结合自己的需求来选筹。如果选海珠西，就要接受老城区的未来变量稍小的事实；如果选天河东，就要在居住体验上做一定的牺牲。

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