2024年京楼的上半年，京楼整体市场用以价换量来形容，我个人认为是中肯的。我还是那句话，不管在什么年代，做这一行的始终要去思考发生了什么，怎么发生的？以及带来的影响是什么。其他的废话不多说了，我们进入今天的主题吧——通过2024年上半年能总结的几件事。 第一，依然劝大家少用杠杆。我还是那句话，牛市上杠杆、熊市减负债。 今年上半年，LPR降了、BP也降了。现在首房首贷的利率已经3.5了，比公积金都没高多少了。前几天有个2货问我，组合贷嫌麻烦，而且‘工龄‘不够，公积金也就能贷5、60万，是不是就不麻烦了，直接商贷就得了？然后这货就让我一顿嘴炮输出。说句很实在的话，2016年楼市大牛的时候，上杠杆、上大杠杆，是因为所有人都认为买房之后的房价涨幅高于杠杆利率，所以必须上~但是，2024年过完一半了，我就问大家一句话，您现在买房敢想象未来3年房价大涨么？反正我不敢。 第二，还至少有2.6万套的平稳期。 现在大中介前台显示挂牌房源约13.6万套，记得上一次议价减少、房主开始自我膨胀是什么时候么？那不就是去年2、3月份，那时候的挂牌量在10万套以下。如果我们认为挂牌房源10万套是供需相对平衡的数据线，我们至少还有2.6万套的平稳期，因为到11万套以内，大家才会开始关注这件事。在这期间，有可能小范围出现震荡，比如假定书包政策调整等，但大的方向依然是平稳。 第三，我们正在经历一个20年的轮回，这事儿我简单说。 海淀给了朱房、田村的住宅供地规划，朝阳4环周边的酒仙桥、王四营、十八里店、小红门，丰台则有花乡、七里庄、大小瓦窑。这种城市核心区域大规划与大供应让我仿佛回到了20年前四季青、朝青等板块大发展的时代。无独有偶，去看看近郊几个区近期规划供应的都是什么位置的地，我简单说，基本都是近郊核心区域的地。所以我反复跟大家说，京楼已经重回地段为王的年代。 第四，对于窗外空间这个维度，顺义、丰台走在了前边。 然而就在当下，是不是昌平、大兴也开始有了？当开发商开始挖空心思搞窗外空间的时候，市场就是在走低，要不然谁乐意干这费力不讨好的事儿。接下来的朝海有没有，也是下半年的看点。我个人的看法是，中午没有。 第五，首二顶被唾弃这事儿，在上半年导致了开发商定价机制的变革。 现在这事儿变得特别不好说了，因为有些楼盘最先卖掉的房源已经变成了中低楼层以及顶层，剩到最后的你可敢信？有概率是次顶层… 简单给大家普及以下前因后果。之前我说首二顶被唾弃，是因为开发商发现这三个楼层太难卖了，所以调成了有15%甚至更大差价的特价房，然后因为差价变大了性价比就出现了，这类房子就能卖掉了。再然后，开发商自己悟了~上来就把首层、二层、顶层的价格定的巨低，比如跟高楼层比差价15%甚至以上。说白了就是让高楼层背负了首二顶的价差。所以…谁比谁傻一分钟是么？现在就变成了部分项目中高层不好卖，中低楼层+顶层，卖的特别好~比如这件事做的最残暴的二环内某项目，低层10万、11万，高层17.5万一平米~ 第六，两居与小三居的微妙关系。 随着6月26日首房首贷最低首付下调到20%，您算算400万的小两居跟500万的小三居在首付上差多少？甚至，500万的通透两面宽小三居与600万通透三面宽小三居首付差多少？ 因为首付比例的调整，我们正在经历新一波的购房意向变革。最终两居与三居、两面宽三居与三面宽三居会何去何从，我现在还看不到答案，但我个人认为这事儿需要区持续关注。 最近两个月，其实京楼的整体成交情况还不错，6月份二手交易量将近1.5万套，目前看7月的二手数据，网签应该也差不多能过1.5万套。不管怎么讲，成交量目前还是可以的。后边没了，就想说这些。 以上信息仅代表个人观点，写与大家参考。有更多买房卖房的问题，都可以后台私信小助手，备注‘京楼’。可以进丰台、朝阳、海淀、东西城、大兴、亦庄、通州、房山等各区的群与群友互动，也可以私信提问题。