物业费到底应该收多少？
这个牵动着业主钱包的问题，一直是市场关注和争议的焦点。
近来，包括重庆、银川等在内的不少城市出台了新规对物业收费“限高”。
其中的最高限价普遍低于当地不少小区的现行收费标准，许多业主也由此省下了一笔不小的开支。
南宁呢？
前些年不少新建小区物业费都迈过了“2元”大关。对于普通人来说是一笔不小的负担。
尤其是在现在“不容易”的大环境下，更是让不少业主直呼：物业费太贵了！
但最近，听说南宁已有小区也通过努力实现了降低物业费。怎么操作？其他小区能不能借鉴？我们往下看。
不卖关子，这个小区是位于西乡塘区明秀西路上的龙光水悦龙湾御江。
图 | 龙光水悦龙湾御江实景
根据小区业委会发布的通告，其已于2024年7月29日与广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司（小区物业，以下简称“龙光物业”）签订正式物业服务合同，物业费单价1.7元/㎡·月，包含所有公摊，不包括垃圾清运费、业主家庭实际用水费、地下车位管理费，期限自2024年7月1日至2026年6月30日。
这与小区此前2.5元/㎡·月的物业费单价相比，下降了0.8元/㎡·月。
图 | 龙光水悦龙湾御江小区业委会公告
小数怕长计。以小区最小的建面89㎡户型计算，一年下来也省下了850多元。
蚊子肉也是肉。在现在消费降级、降薪的大环境下，这也算是不小的“蚊子肉”了。
大家整天喊渣渣希望继续下调LPR，每次LPR下调让你节省的月供钱，可能都不一定比这笔钱多。
继续说龙光水悦龙湾御江降物业费的事情。
大V君先后致电小区物业，及向部分业主咨询了解，证实了龙光水悦龙湾御江降物业费的情况属实。
图 | 龙光水悦龙湾御江物业服务中心
有业主表示，有的业主不愿意交物业费，其中一个重要原因便在于觉得物业费过高，认为物业服务质价不符。
虽然按照新签的合同是从7月1日起降至1.7元/㎡·月，但仍有部分业主觉得不满意，认为今年7月之前的物业费是否按照未降价之前2.5元/㎡·月的标准缴纳仍存疑，需要进一步沟通协商。
图 | 龙光水悦龙湾御江实景
此次降物业费之所以能成功，小区业委会功不可没。
图 | 龙光水悦龙湾御江业委会办公室
根据小区业委会致全体业主的公开信，早在今年2月29日业委会便拟好关于小区降低物业费磋商公函，并于次日拿到街道办出具的备案证书及邮寄发出寄给龙光物业。
图 | 龙光水悦龙湾御江业委会办公室
随后的5个月时间里，包括业委会成员在内的业主方代表，与龙光物业代表先后多次通过举行双方会议、公函回函等进行协商。
在这个过程中，不少需要与街道办或ZF相关部门沟通对接的事情，小区业委会也是亲力亲为。
在和龙光物业的沟通谈判上，双方期间一度“谈崩”，业委会甚至发布声明：立即启动公开招聘，同时也欢迎龙光物业积极参加竞选。
图 | 龙光水悦龙湾御江小区业委会致全体业主的公开信
不过最终双方还是达成了一致，重新签订了包括物业费下调在内的正式物业服务合同。
图 | 龙光水悦龙湾御江物业中心
龙光水悦龙湾御江只是其中一个案例。根据打探到的消息，南宁还有其他住宅小区有下调物业费的计划，具体如何实施，我们也将持续关注。
住宅小区降物业费，目前在南宁还不多见。
但近两年在全国，这早已不是新鲜事。
相关信息显示，近两年广州、重庆、银川、青岛、武汉等多地相继发布了物业收费相关的新政，对物业费“限高”。
在这波物业降费潮中，重庆成为了舆论焦点。
其虽不是先行者，却干得轰轰烈烈。
2024年2月重庆发布的《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》相关指导价标准显示，重庆中心城区有电梯的住宅收费标准分为四级，有电梯住宅最低为1元/㎡·月，最高为1.9元/㎡·月；无电梯住宅则最低可至0.60元/㎡·月。
图 | 重庆关于住房物业管理费的内容表述
这一指导价格明显低于重庆许多小区当前执行的收费标准。
某大型物管企业在重庆的相关负责人在接受媒体采访时表示，重庆高层物业费平均约2元/㎡·月，洋房物业费平均约3.5元/㎡·月。
另有不少上市物企服务的小区业主在公开信中披露，其物业费大约在3~4元/㎡·月，超出指导价近一倍。
于是在6月1日新政正式实施后，不少重庆当地的小区都在第一时间通过业委会提出要求，降低物业费。
有业内人士表示，从业近20年，第一次看到以城市为规模的物业费降费潮。
一家头部物企重庆区域总经理接受媒体采访时指出，其所在的物企管理着100多个住宅小区。不到一个月里，其中80%的小区都提出了降费诉求。
相关媒体报道显示，重庆已有小区降低了物业费，平均降幅在20%左右。
有的小区一套100㎡的房子一年可少交物业费1500余元，确实节省了一笔不小的开支。
图 | 重庆某小区业主拉横幅要求降低物业费（图源网络，侵删）
广州、银川、青岛、武汉等也有不少降低物业费的案例，不胜枚举。
篇幅有限，这里就不过多赘述了，感兴趣的朋友可以搜索相关新闻看一看。
看到这里有人可能会问：自己的小区物业费也挺高的，怎样才能降物业费呢？
通过查阅了一系列政策、资料和案例等，最为关键的是成立业委会。
如果小区已有业委会，业主可联名提议由业主委员会召开业主大会会议，投票决定是否降低物业费。
若降低物业费的相关决议或方案等表决通过，再由业委会和物业公司协商谈判定价，并重新签订物业服务合同。
因为根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》和《广西壮族自治区发展和改革委员会关于印发〈广西壮族自治区定价目录〉的通知》，成立业主大会之后的普通住宅小区等，物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。
图 | 《广西住宅物业服务收费管理工作指导意见》政策解读
图 | 关于广西壮族自治区定价目录的通知
若物业公司不配合协商谈判或不同意降费，可向街道或社区提出申请，在前期物业合同到期（大多数是3年，也有签5年的，但不常见）后，采用公开招投标等方式更换物业公司推动降物业费。
如果小区没有成立业委会，则过程和环节相对繁琐一些，且难度也更大：须收集20%的业主产权证复印件和签字同意表后，向街道或社区申请召开召开临时业主大会会议，投票表决是否降低物业费或更换物业公司。
值得注意的是，是否召开临时业主大会会议，须由街道或社区组织投票，并达到2/3以上的业主进行投票，超过1/2比例的业主同意，才能通过召开临时业主大会会议的决议，进一步推动降物业费。
若无法收集足够的业主产权证复印件和签字同意，或达不到通过召开临时业主大会会议的决议的业主比例，降物业费可能会“胎死腹中”。
图 | 南宁小区降低物业服务标准收费流程
在这个过程中，也需要避坑。
如根据龙光水悦龙湾御江小区业委会发布公开信，龙光物业曾要求使用《南宁市前期物业服务合同》的标准做依据和业主签订物业服务合同。
这里需要科普一个概念：前期物业服务。
其指的是开发商从拿地开始一直到交房给业主期间，开发商与物业公司签的服务合同。
根据《南宁市住宅物业服务收费方案（征求意见稿）》，这期间的住宅物业服务费有政府指导标准，一级最高上限2.53元/㎡·月。
图 | 关于住宅前期物业服务费政府指导标准
但在3~5年前期物业合同到期后，再以此标准作依据续签合同，明显不适用。
按照其中的划分的标准，即使降低了物业费，也可能出现物业服务标准同步降低的可能。
当然，以上流程仅供参考，具体的操作流程，大家还是需要咨询所住小区的街道或社区。
从目前的趋势看，未来随着业委会的陆续成立，南宁的小区，尤其是新建小区，在前期物业服务合同到期后，通过协商定价或更换物业降物业费大概率是必然的。
这再一次体现出成立业委会的重要性。
同时也可以在一定程度上解释：为什么部分小区的物业公司极力阻挠业主成立业委会。因为如果物业公司的服务、收费等令业主不满意且不改进，服务合同到期后可能面临被业委会“炒鱿鱼”的结果。
最后，如果你的小区物业费也下调了，欢迎在评论区或加入交流群分享经验。
