借着一轮又一轮“止跌回稳”的东风，这俩月，广州的好地卖得飞起。

从金融城面粉厂到琶洲南三兄弟，再到金融城浪奇地块，纷纷尘埃落定，这不，金融城绢麻厂也在路上了。

最为核心的珠金琶三角区，一下子成了各家房企争相落子的舞台，最新一代顶豪产品蓄势待发，翻过年去，眼看就要扎堆面世了。

于是，新世界发展做了一个决定——

赶在今年年底，把手上捂了小20年的“尖货”——位于珠江新城凯旋新世界的3万㎡“一手豪宅”，一把抛给了市场。

01

对于广州，凯旋新世界是一个怎样的存在？

不夸张地说，算得上是广州上一代豪宅里的顶流。

从上世纪90年代开始，珠江新城就是广州大力推进的唯一中央商务区，城市的绝对中心，而东区又是珠江新城最后建成的区域，有公园，有江景，城市面貌最新，居住氛围也最浓。

再加上开发商新世界发展的港资基因，凯旋新世界在一众豪宅里，凸显出了自己独特的魅力——

抬高的盖板串联起几个小地块，低密度大围合式布局，高绿化率，半开放的商业空间一直运营到今天，依然有着欧式小镇一般的异国风情。

这些独特之处，早在2000年，就撑起了开盘1万元/平的毛坯价格，直到2010年，最后一期产品上市，新房价格已经超过6万/平。

只是，谁也没想到，真正的“收官之作”，竟然还藏在14年以后！

这小20年楼龄的“新房”，嗯……

就，不愧是港资啊。

02

这批神秘的存货到底是什么样子的？

根据新世界内部人士透露，这批存货，公司之前的战略一直是“只租不售”，面积大概3万多㎡，主流面积段为约100多平到300平，二至五房。

我以平均200平一套来粗粗估算了下，大概一百多套。

虽然货量不多，但货值真不小。

非常保守地，按照20万每平的价格预估（毕竟最高点的时候，这小区的二手房曾经卖到过30万/㎡）这批货至少能回笼60个亿，如果市场足够买单，均价能多卖三五万，甚至可以回笼80个亿往上。

这个数字，对于新世界发展这个来说，意义有多大呢？

2024财年业绩公告显示，公司及其附属公司在内地全年整体合同销售金额按人民币计，大概是：

124.8亿元。

也就是说，这批存货一旦变现，完全顶得上新世界发展在内地吭哧吭哧地，卖上半年，甚至是大半年的房子。

也算是握在手上的隐藏“王炸”了。

那么，问题来了——

熬过了漫长的行业寒冬，房价比起高点已经缩水30%以上，终于等来监管部门喊出“止跌回稳”的口号，一线城市刚刚开始起量……

为啥新世界非要选择在这个时间点，去“贱卖”自家最有价值的顶豪产品呢？

或许，要从开发商本身，去找答案。

03

熟悉房地产行业的朋友们都知道，这些年，新世界发展过得有点风雨飘摇。

最近公布的2024年年报显示，报告期内，新世界录得171.26亿港元的巨额亏损。

这也是近20年来，这家公司的第一次亏损。

为什么？

此前，新世界在业绩预告中给出过解释，除了“本财年落成移交的主要项目缺乏收益确认”这种相对常规的理由之外，大概说了两点：

1、 房价跌了，新世界手上持有的投资及开发物业，包括商誉在内都得重估，从而出现高达85~95亿港元的非现金损失。

2、 为了拿到救命钱，去年新世界把旗下的新创建股份低价卖给了“爸爸”周大福，录得一次性非现金亏损82.57亿港元。

刨除这两个“意外”，新世界的真实经营情况如何呢？

核心营业利润同比下降18%，扣除所有一次性会计、非现金亏损以及相关税费后，有机构测算，新世界的核心利润下跌约48%，仅为13.8亿港元。

这大概也是郑氏家族第三代继承人——郑志刚前段时间终于宣布“去职”，将公司交给职业经理人打理的原因。

毕竟，对于内地市场，郑家大公子是足够热爱的，早在2022年就高调下过判断：

内地的房价已经见底，新世界将在12个月之内，在上海、广州、杭州和深圳等中国城市合计投资100亿人民币。

如今，两年多过去了，内地楼市还在“见底”的边缘反复摩擦。新世界的销售业绩也没有逃出连年下挫的命运——

2024财年，新世界内地销售额比起2021年的巅峰时期，缩水超过三分之一。

债务压力却节节攀升。

在昨天刚刚举行的新世界中国股东大会上，主席郑家纯非常坦荡，直言公司目前负债水平较高，所以，首要任务是减轻债务负担，实现现金回流。

而这个“较高”的负债水平有多高呢？

2023年，新世界发展的资产负债率为56.45%，是有创下公司上市20年以来的新高的。

历经一年的降负债，目前的资产负债率仍然保持在50%左右。

这个数字对国内房企来说不算啥，但对于以稳健著称，资产负债率基本控制在30%甚至更低的港资房企来说，已经相当惊人了。

借债需要成本的啊，成本太高利润就薄了，今年都入不敷出，那……总不能明年接着亏吧？

04

于是，近一年来，断臂求生已然成为了新世界发展的头等大事——

只要是能变现的资产，赶紧卖。

从去年6月，新世界把新创建折价卖给了“爸爸”周大福，回收218亿港元开始（具体可见→ 还好有个好爸爸 ），一水儿优质资产马不停蹄地放上货架——

今年初，新世界卖出香港荃湾愉景新城商场及停车场，西贡傲泷商场商业部分及52个商业车位，一共回笼41.35亿港元。

6月，新世界持有的前海周大福金融大厦30%的股份被转让给周大福企业，交易对价14.4亿元；

到了9月，甩卖资产的消息更加密集了：

5家K11关联企业被郑志刚全资拥有的AC Group Limited收购；

启德体育园有限公司所有股权正在被周大福洽购；

就连郑大公子当年倾力打造的第一个K11购物中心——新世界位于香港尖沙咀的K11 Art Mall也不得不面临忍痛割爱的可能性——据传，新世界已收到华润隆地的收购意向。

从财报上看，这家K11运营情况非常出彩，2024财年，销售额按年增长16%，整体出租率接近100%。

如果连这种“下金蛋的鸡”都要拿出来换钱，那么，像凯旋新世界这种诞生于十几二十年前的古早豪宅，还能有什么一直捏在手上的理由呢？

抓紧时间变现，才是正经事啊。

05

于是，最近几天，关于这批豪宅的宣传已经铺天盖地，主打一个“身份感、尊贵感、圈层氛围”和“20年的历史沉淀、人文积累”。

客观说，这些情怀上的优势，凯旋新世界当然有。

但是，20年过去了，广州的豪宅市场早就斗转星移了——

这几年，广州产品进化的速度比坐火箭还快，当新的地块坐拥125%甚至130%的实用面积，动不动就拿出7米开间大方厅、超大转角落地窗和宽敞得像跑道一样的观景阳台，将居住体验拉满的时候；

凯旋新世界与之对打的产品，是楼龄陈旧、动线混乱、采光面狭窄，甚至连“户型方正”、“南北对流”和“开敞厨房”都做不到的“古早顶豪”。

这样的产品，对于20年前就愿意真金白银下注这儿的old money，是不难接受的，但对于在新兴产业造富浪潮中成长起来的年轻一代，多多少少，差点意思。

而且，在可以预见的未来，捂的时间越久，在产品力上的落后就越明显。

不怕不识货，就怕货比货哇。

当然了，买过房的都知道，没有任何缺点是一次大降价不能搞定的，如果还没搞定，那就再降一降。

好在，对于新世界来说，20多年前的土地成本早就不是个事儿了，降价甩卖吧，正好又是公司这一年以来最擅长的事情……

这么一想，这一波回血，还是稳了。