一个月前，财政部印发通知：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。此消息一出，地产江湖中的百晓生们纷纷发评论，总结起来就是——土拍市场即将变天，此前一段时间力挽狂澜，成为土拍江湖中的擎天玉柱的平台公司很快将撤离。

但一个月时间过后，当我们翻看众多城市的土拍答卷。会发现：地方平台公司不仅仅没有撤离，还在各城的新一轮土拍中占据更重要的地位。

南京第三轮土拍，地方城投、城建公司拿地金额占比高达62%；广州第三轮土拍，成交15宗地全部由国家队包揽，其中9宗地被地方国企和城投公司摘得，占比同样超过60%。

可见，在当下的很多城市，如果没有地方国企和城投兜底，没有国家队入场，土拍市场可能会是寂寞如大雪。既然如此，国家为什么要叫停地方国企举债拿地？

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过去20年，中国城市高速发展，城市建设如火如荼，地方城投公司贡献甚大，可以用居功至伟来形容。

上世纪90年代，我国进行了分税制改革之后，中央与地方的财政收支产生了很明显的不平衡。总体来看，中央财政收入占比50%以上，财政支出只占30%左右。而地方财政收入减少了四分之一，支出却占了70%左右，这种不平衡状况，造成地方财政预算逐渐吃紧，同时，由于经济高速发展，对道路交通和城市基础设施建设需求越来越大，地方政府面临巨大的资金缺口。

囊中羞涩，何以筹钱？在当年，法律规定地方政府不能发行政府债券，无法直接融资。但在分税制改革之后，土地转让的决定权和收益留给了地方财政，在1998年，房地产市场发生了两件大事——

1.取消福利分房，实行住房货币化改革；

2.出台土地管理法，确立政府对土地建设的掌控权。

这意味着，土地值钱了！

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在此背景下，为城投公司如雨后春笋般诞生揭开序幕。它们由政府出资成立，接手的项目都与城市建设有关，也被市场视为地方政府的融资平台。由此开始，卖地收入渐成为政府财政收入的主要来源。

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土地，是城投公司们的主要资产。过去20年来，房地产市场的高速繁荣，城市化进程的高速发展，让土地成了最受市场欢迎的商品，几乎没有之一。但是，城投公司做的并非坐地生财、一本万利的生意。本质上看，它们还是事业单位。土地收入是要上缴政府，用于城市建设。

作为融资平台，城投公司会与政府签订土地项目建设合同，然后用土地为筹码融资开发，直白一点说就是借钱。公司融资渠道分为三大类，第一是银行借款，这部分资金大约占总债务的6成以上，第二是发行城投标准债券，这部分资金占30%，第三是非标债务，这部分资金占比在10%以下。

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在这个逻辑下，我们不难理解。土地市场越繁荣，城投公司背负的债务就会越多。特别是近10年时间，城投公司债务增长极快。有数据显示：2013年，国内城投债余额为2.1万亿，到2022年已经涨到13.85万亿，其中有6万亿都是近两年新增。而城投债只是城投公司负债的一部分，银行贷款才是大头。有媒体报道：至2022年底，各地融资平台的总负债超过了65万亿元。

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坦白讲，在土地市场繁荣，地价不断上升的时期，土地是块唐僧肉，增值可以预期，无需担心债务偿付风险。但这两年随着债务规模增大，土地市场由热转冷，越来越多的人开始关注到城投公司的债务问题。特别是在2022年，各地卖地收入纷纷腰斩，城投商票扎堆违约。市场中有人开始发问：城投债务风险如何化解？

有数据显示：2021年，全国2000多家城投公司的净利润总额大约为小8000亿元。但与此同时，其2022年需要偿还的债务为4万亿元，差不多是净利润的5倍。很显然，靠利润去偿付债务不大可能。此外，城投公司通常会采取借新还旧的方式，兑付到期债务。根据城投债分级制度，目前市场上发行的大多数城投债，资金用途只能是借新还旧，不能用来开发新项目。因此，靠发行城投标准债只能维持还本付息，没有余力开发新项目。

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当然，城投公司手中的土地还可以变现。据悉，全国城投公司手中还握有35万亿元的土地储备，相当于是其最主要的资产。从这个角度看，维持土地市场的稳定相当重要。所以我们看到：尽管财政部已经发文禁止城投公司举债拿地，但在10月的土地市场上，城投公司们仍然很活跃。在土地市场还比较冷清，民营企业拿地的热情和信心都不足的情况下，城投公司的进场，事实上扮演的是兜底撑市的角色。也许，市场整体信心回暖之日，才是城投公司等国有企业淡出土拍江湖之时。