文｜邓浩志
11月19日，广州出台配售型保障性住房管理办法重点大致有两个内容：
1、配售型保障房原则上单套建面原则不超过90m²，主要以筹集为主，也就是收购市场上的商品房。
2、禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房。至于定价方式，并没有清晰概念。
这对市场会产生怎样的影响呢？我认为：1、收购商品房作保障性住房有难度。
这个之前详细分析过，一则保障性住房运营要可持续，就必须考虑投入成本，运维成本，融资成本等多方面。按目前情况看，除非收购的房价价格非常低，才能把账算平。而想“白菜价”卖房，房企是不太可能接受的，尤其是最近楼市已经开始复苏，散售一定是房企主要选择的去库存办法。
其次收购产品要求现房，而且90m²以下为主。而目前广州楼市期房占绝对主导，90m²以上户型也占绝对主导，所以符合收购条件的标的本来也很少。
2、对楼市影响不大
上面分析了，既然收购商品房作为保障性住房有难度，那对消化市场存量商品房的帮助也有比较有限。另外，广州也一直没有明确投入收购房源的具体金额，具体目标。在没有硬性目标的前提下，依据市场方式，最终规模一定是比较有限的。
3、收购回来的保障性住房好不好卖？也是未可知。
高层次人才是各城市争夺的资源，一套保障房对他们吸引有限。普通家庭申购，按现行规定理解，应该也不能市场化交易，既然是没有金融属性的房产，那租房可能更划算，至少不用一次性投入一大笔钱。
取消普通和非普通住宅的标准，广州应该也快跟进了各地陆续宣布取消普通和非普通住宅的标准。此前财政部已经11月14日宣布了，各地只是宣布执行而已，预期早已经消化。
具体影响大概几个方面：
1、一线城市两年以上的住宅交易，可以免去5.3%的增值税。这对二手房交易，尤其是豪宅的交易获得更大的利好支持。一线和强二线城市豪宅市场本来热度就不低，这次之后，豪宅市场很可能成为所有产品中，价格最先见底反弹的品种。
2、契税也是可以减免的，但按财政部此前的减免线划在140m²，而非144m²，所以不同面积优惠幅度会略有不同，大家可以参看我之前发布的内容。
