如果说到这个话题：你为什么不买房？

想必会有很多种答案，也许是觉得房价还会下跌、也许是现在收入不稳定、也许是现在房子够住了等等，但其中肯定会有一部分人的原因是：老房子卖不掉。

根据CRIC数据显示，2023年至今，已有合肥、南京、天津、重庆和郑州二手房成交规模赶超新房或与之持平。其中重庆的二手房市场份额最高，2023年前10月，重庆二手房市场份额达到了62%。

合肥、南京、天津二手房市场份额均接近六成，且相较于2022年二手房市场份额进一步增加，合肥、南京二手房市场份额较2022年均增长超十个百分点。

而今年年中的时候，贝壳发布过一份调研报告，其中提到“近年来全国年均300-400万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。”

一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。

随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。

所以，如果能够打通“卖旧买新”这个链条，对提升楼市的活跃度，是有非常大的帮助作用的，但随着楼市的持续下行，显然也是需要外力干涉的。

根据媒体报道，今年以来已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等12地开启了房产“以旧换新”活动。

不过每个地方的操作模式并不相同，以江苏南通主城区为例，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

南京也是类似这种模式，今年9月初，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》。

在“换新购”的服务模式中，购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时，与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。

在新房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期。

若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续，若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。

我们看这种模式，严格来说并不能算“以旧换新”，房子还是在市场上正常流通，无非是会作为重点推介房源、开发商给予经纪公司一定补贴、卖家看好了新房，容易降低一些价格预期，另外出售旧房日期与购买新房日期相差365日内的，政府会有额外补助，算是多方助力促成二手房交易。

相比较南通和南京这种由购房者、开发企业以及经纪公司组成的三方合作模式，类似太仓这种模式可行性明显高了很多，能够直接转化成一二手房成交。

太仓是要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。同时规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%，而老房子正好用做保障房或租赁用房。

我们看太仓这个模式，是非常符合“以旧换新”逻辑的，旧房子相当于直接“抵现金”，和我们熟知的“以旧换新”购物流程大差不差，先评估旧房子的价格，由房企或者指定公司收购，给你一个抵用券，这个抵用券只能卖指定的新房。

至于评估价，有的城市是以过去六个月的平均成交价，但如果关注二手房市场，会知道很多“老破小”“老破大”小区，是很久没有成交记录了，其实还是很难界定和达成一致的，只能由第三方评估公司评定。

整体上看，类似南通的三房合作模式，能起到一定效果，但相对有限，不如太仓这种直接“以旧换新”来的直接，可以明显加速置换周期，估计会有越来越多的城市参与这种模式，促进改善购房需求的释放。

但大范围推广并不现实，市场大环境和预期并没有转变，而且收购来的二手房如何安置也是一个很大难题，放到市场上再次流通不现实，最好的选择是将这些二手房统一改造、装修，作为保障性住房或者人才房等用途，目前也有城市采用的这种方式。

最后，如果你正在卖房置换，会选择这种模式吗？