好久没写房地产的文章了，这段时间我经常会思考，我国的楼市到底还有没有机会迎来再一次的上涨周期？房价还会不会涨回到2018年的水平？

最近关于房地产的政策还在不断地放松，对比两年前的楼市政策，我们会发现已经出现了180度大反转。现在是房贷利率、首付比例都在降，公积金的贷款额度在不断上调。

这两天有媒体报道说是当下“上海部分银行申请1000万以下房贷，无需流水，银行秒批！”这可不是危言耸听，而是已经有银行在操作了，只要你敢行动，一些银行就敢把钱贷给你，1000万直接秒批。

整个流程就好像生怕你半路后悔不贷款似的，难道说银行的贷款业绩已经差的不能看了？毕竟这年头谁没事会贷那么多钱啊，更多的只是手里有点存款就放到银行里面，为以后得不确定性做准备。

当下的楼市在众多利好政策的加持下到底怎么样了？是否像某些人说的开始火爆，一些楼盘开始被购房者哄抢？

其实现在想一想，当我们跟随潮流的时候，真的很容易丧失独立思考。现在的情况，一个楼盘之所以被大家哄抢，除了能从中赚到极大的利差之外，相信没有几个真正有需求的会往前冲了。

不说那么多，我们看今年1-5月份的数据，根据国家统计局数据显示，2024年1-5月，新建商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月单月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调整基数后测算，下同），降幅较4月收窄2.1个百分点。

其中，新建住宅销售面积为3.1亿平方米，同比下降23.6%，降幅较1-4月收窄0.2个百分点。

2024年1-5月，新建商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月单月商品房销售额为7598亿元，同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1个百分点。其中，新建住宅销售额为3.1万亿元，同比下降30.5%，降幅较4月收窄0.6个百分点。

果然没让大家失望，在众多利好政策加持之后，楼市还是没有太大的起色，不管是销售额还是销售面积依然在下滑。

在这一轮楼市“降价潮”中，笔者看了很多房子降价的案例，综合来看，其中有3类房子下跌的最为厉害，在这里也建议大家买房的时候做好规划。

第一类是容积率高、物业差、小区品质差的刚需小区。

这类小区因为容积率高，导致小区住户非常多，各种公共资源使用频率更高，以及损坏的周期也就更短。再加上一个劣质的物业，维修和管理不到位，那么整个小区的破败程度就会加快。

然后随着时间的推移，不断有人卖房或者出租，住进来的人开始参差不齐，管理也就越来越混乱，物业费收取也越来越难，最终成为一个脏乱差的新型“贫民窟”，房价也会快速下跌。

第二类是远离城市中心区或者核心发展区的房子

这一点用郑州荥阳来举例再合适不过了，2017年左右荥阳洞林湖的房子能卖到1万左右，甚至更高。虽然这里属于荥阳，也是五环开外了，但是这里环境好，还有在建的地铁6号线（现在已经开通了）。

所以，当楼市行情普遍向好的时候，很多人还是愿意花8000-1万的价格买这里的。

可是，到了现在这里的房子普遍挂牌价在5000左右，甚至更低，很多刚需都是直接打五折，真的很难受。

第三类是房龄超过15年的步梯房，也就是大家所说的老破小和老破大。

这类房子最大的问题就是没有电梯，上下楼真的累，年轻人或许还好一些，但是对家里的老人真的不友好。其次，这类小区通常非常破败，一切都是旧的，生活幸福感真的不高。

特别是在你观察过那些刚交房的小区之后，你会发现生活在老小区挺难受的。

当然了这一切或许都是建立在高价买的老破小（大）之上，如果你最近两年买这类房子，价格已经下跌很多，性价比开始出现。毕竟周边配套是真的齐全且成熟，医院、商超、地铁、公园什么的都不缺。

还是那句话，未来的楼市全面普涨的可能性基本没有了，只有少部分优质的房子会继续涨价，大多数劣质房产将成为少数优质房产的垫脚石。原因主要有二，一是刚需房子太多，二是保障房正在大批量入市。