未来10年，这4类房将成为“烫手山芋”，购房者别再乱入手了

中指研究院最近发表了《百城价格指数报告》。数据显示，新建住宅环比下降的城市共计48个，二手住宅环比下降的城市共计52个，中国有一半城市的房价处于下降状态。房价无脑膨胀时代结束，未来房价分化越来越明显，可见不仅不同城市之间的分化会加快，同一城市的不同地区也会加速分化。

房地产行业处于下行周期，如今购房机会与挑战并存，如果买对了就进入抄底市场，占房价便宜的错买了，一夜之间就失去了首付，全家人的血汗钱都可能化为泡影。如果你不想后悔买错房子，这篇文章可能会给你启发。未来10年，这4种房子将被市场抛弃，成为“烫手山芋”。

第一，老房子

旧房多为楼梯房，目前挂牌出售的旧房数量庞大，这类房屋由于周边配套齐全，公摊面积小、停车成本低、单价和总价低的优点吸引了不少购房者的目光，希望您能

首先，由于建设时间早、房屋户型差、功能区分布不合理、装修风格落后，拿到手后需要重新装修。原来老屋的墙壁、管道、电路已经老化，装修、改造不仅增加了房屋保有成本，而且带来潜在的安全隐患。

其次，老房子里没有电梯，日常搬运家具、家电、米面粮食等重物很费事。特别是腿脚不便的老人的活动范围仅限于自己家的建筑面积内，从长远来看，不利于老人的健康。目前，老屋的住户大多是老年人、租客，很少有年轻人购买这样的房子入住。

最后，对于二手房交易，贷款额按评估价计算。旧房子突然烧毁和倒塌等，安全隐患很大，房屋产权的使用年限也越来越短，因此房地产评估价格很低。相应地，购房者的贷款额较低意味着购房者必须提高首付比例或缩短还款周期。在这种情况下，许多人希望买到附加值更高的新楼。

未来，老房子在激烈的市场竞争中被购房者淘汰，难以贬值和转售是不可避免的难题。

第二，小产权房

目前小产权房和商品房各占半壁江山，这是一个历史遗留问题，不可能全部推倒重建，但这并不意味着购房者就能买到小产权房。

法律上没有小产权房的概念。这是一个普遍固定的称呼。小产权房大致可分为农村集体土地上建的房子和违规占地建设且证件不全的房子两大类。两者的共同特点是价格低，不能落户，没有房产证，不能享受城市配套资源。

房屋交易手续未向房管局备案，意味着购房者随时面临既损失钱又损失住房，无法通过正规法律维权的风险。因此，高风险防范意识的人不会碰小产权房，而是叠加在当前楼市下行，资源配套的商品房价格一降再降，部分城市出台降低首付政策满足需求，并于2020年，自然资源部决定小产权房不得通过登记合法化违法用地，完全切断了小产权房转型的通道，让购房者对小产权房嗤之以鼻、束手无策将成为大多数小产权房的最终宿命。

三是，养老房

养老房是近几年被炒的新名词，随着我国老年人口所占比例越来越高，老年市场成为最大的蓝海市场，在这样的大背景下养老房应运而生。养老房远离城市喧嚣，意味着楼盘开发要从“零”做起。在城市边缘、山清水地带选择低价位土地，待楼盘建成后，逐步建设周边医院、银行、公园等公共基础设施。

另一方面，这样的楼盘本身是与透明未来的概念配套出售房间的。支撑房价的是一堆泡沫，如果遇到楼市下行，最容易贬值。另一方面，万一约定好的套餐没有按计划落地，老年人居住在偏远郊区，交通不便，不仅日常买菜困难，而且延误了最佳治疗。

此外，另一个重要细节不容忽视。那是老年人的购买能力。在当前高房价的背景下，许多家庭为了给孩子买房都掏空了家人的钱包。此外，我相信老年人买房不能贷款，只能一次性全额支付，大部分家庭负担不起。从长远来看，现在的年轻人直到退休都有一套房子，也没有能力再多买一套养老房，所以养老地产是个伪概念。

如果真的有能力、想买房养老，首选城市配套成熟的房子，而不是开发商主张的空架子“养老房”。

第四，公寓

公寓打着售后返利的旗号招揽投资者，购买者支付首付就可以签订委托合同，购买者可以获得比房贷更高的租金。这不是给买家送钱，送房子吗？

如果不是被利益所欺骗的人，就知道其中的猫腻。签了合同马上还一年的租金，其实这笔钱已经算在房价里了，用现金还给你，看起来确实是购房者赚了，不过是开发商的障眼法。

另外，所谓的托管合同也有很大的出路，托管公司赚的不是租金差价，而是变相积累资金，然后挪作他用，一旦资金链断裂，往往关门跑路。届时购房者将无法获得相应的租金，面临巨大的损失，因此公寓投资完全不靠谱。

同样，自己住也不是最佳选择。公寓是商业性房地产，水电物业的收费标准是住宅的两倍，每天的疲劳也不少。公寓只有40年的产权，到期后能否继续还没有明确定论；公寓不能落户，也没有对应的学位，拿到手也享受不到购房带来的附加值。

另外，公寓的转售税是总房款的20%到30%，也就是说50万的公寓支付10-15万左右的交易税。相比之下，资源优势、区位好的商品房一定成为购房者首选，公寓无门难逃骨折价销售和捉襟见肘的悲惨局面。