12月15日，国家统计局公布11月70个大中城市价格变动情况。
从新房价格来看，一线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。二线城市环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
二手房价格一线城市环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三线城市环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点，11月70个大中城市二手房价格无一上涨！
而1~11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，其中住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%。
由此计算，1~11月份，全国商品房销售均价为10478元/平方米，环比下跌0.2%，全国房价均价已持续6个月下滑。
再从拿地指标看，1~11月土地出让金较2022年、2021年同期分别下滑20%、42%；其中11月单月土地出让金同比下滑17%，降幅较10月扩大7个百分点。
虽然从单月销售表现看，11月份全国商品房销售面积为7930万平方米，环比增长2%，商品房销售金额8157亿元，环比增长0.8%，销售端没有再继续恶化，但楼市依然比较低迷，存在较大的下行压力。
所以一线城市中购房政策最为严格的两个城市，北京和上海与昨日发布通知，对购房政策进行优化。
北京
1、调整房贷首付比例：首套最低3成，二套六区外4成，六区内5成，贷款年限30年。
2、调整普宅标准：取消总价标准，五环内提升至8.5万元/平米，五到六环为6.5万元，六环外为4.5万元/平米。
3、降低房贷利率：首套房贷利率从4.75%下调为，城六区内4.3%，城六区外4.2%；购买城六区内二套住房贷款利率为4.8%，城六区外4.75%。
上海
1、首套3成，二套市中心5成；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山4成。
高层144平以下都认定为普通住宅。
首套利率lpr-10bp，二套市中心lpr+30bp；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山lpr+20bp。
这次调控主要体现在降低购房门槛、减轻房贷利息负担、减少住房交易成本和区域差异化政策等几方面。
如上海（不含差异化政策区域）600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万，新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出。
月供以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元，新政前后减少了910元。
整体上看这个调控力度并不算大，北京和上海不差有钱人，并不缺首付，而对于普通买房人，首付比例虽然降低了，但需要承担更大的月供压力，这是与现在的经济环境息息相关的，如果收入预期不稳定，去杠杆是主流。
所以这次调控能够释放一波购买力，但是数量和持续的时间估计都很有限，现在调控的效果和窗口期都很弱和很短了，就像9月的集中调控一样。
其实现在的调控，最关键的可能还是要真正让利与买房人。
以最近各个城市执行比较多的二手房“以旧换新”和房票制度为例，以旧换新一般有两种模式，一种是由购房者、开发企业以及经纪公司组成的三方合作模式，另一种是将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。
相比较第二种的可行性会更好，近日苏州相城区发布的“收旧购新活动方案”也是属于这种，相城城投集团收购申请人名下的一套商品房，用于购买相城城投集团推出的在售商品房（具体以实际公布的房源为准）一套。
房票安置是指房屋征收实施单位依据本方案将应安置房屋价值以房票形式出具给被征收人的结算凭证，也是合肥目前执行的政策，可以在房票、货币和实物安置当中选择一种。
前期房票只能在被征收人所在行政区域范围内购买新建商品房，不过根据最新的消息，是要推行在全市域流通使用。
不过我们看不管是以旧换新还是房票安置，其实都存在一些问题，比如以旧换新中收购旧房的价格，常见以过去六个月的平均成交价评估。
但我们考虑一个问题，现在二手房并非真的卖不掉，而是房主不想以低价卖掉，不能给一个相对较好的价格，又是指定置换的楼盘，如果新房再不具备优势，很难吸引到大量“以旧换新”买房人。
房票安置则是往往在区域、楼盘上有所限制，不能跨区买、能买的楼盘大多不理想，甚至优惠幅度也有可能不同，同样难以激发被征收人的购房热情。
所以要想这些调控能够真正起到效果，首先要考虑的还是让买房人真正得到实惠，有选择权，而不是想着从这个环节再能够获利，毕竟现在楼市高度透明，都会在心里算一笔账，而且最急需的是活跃市场。
最后，也许大幅降低房贷利率，才是最好的调控！
