今天有一位网友问了班长这样一个问题：“去年一冲动，购买了商业大平层，这种产品在合肥有前景吗？”。

确实，最近两年合肥市场上出现了很多“商业大平层”产品，分布在滨湖、包河、高新、经开、肥西等区域，今天就来和大家聊几句关于商业地产的话题，因为商业地产分支很多，主要探讨其中可供居住的商业公寓、商业大平层产品，如果有错误之处，还望大家指证。

商业大平层其实也不算新鲜的产品，但在合肥却比较新潮，而大平层三个字又是很多人眼中的白月光，前两年合肥限购、限贷政策严格，而住宅市场上改善产品又比较少，也确实吸引了很多改善型购房者的目光。

比如高新区的龙湖光年，滨湖区的建发美的珺和叁希堂、锦绣观澜、置地栢悦书香天境，经开区的汇金商务中心，包河区的星澜湾，这类商业大平层产品销量都很可观。

可能还有部分购房者对这个产品不是太了解，简要的和大家介绍一下，商业大平层从名称可以看出来，由商业+大平层组成，产权为40年。

因为合肥的商办市场过于饱和，写字楼的销售非常困难，直白一点就是开发商为了去化和提高溢价，所以开发了这种由办公用房改造而来的“擦边”产品。面积一般都在160平以上，200、300多平也不少见，首付最低50%，利率要上浮，而且只多只能贷款10年。

在居住方面，一般层高会高于普通住宅，但商业水电和不通燃气，让生活成本要明显高于普通住宅，二手交易税费也高出普通住宅。

如果关注商办市场，会注意到前几年流行的都是小面积的平层、挑高LOFT商业公寓，但这类产品越来越少了，就算有也是很早期的产品。

其实这些产品与商业大平层一样都属于在夹缝中生存的产品，完全受制于政策，而让小面积、挑高LOFT40年商办公寓绝迹来源于《合肥市规划审查暂行规定》。

其中规定“商务办公、行政办公、研发用房、酒店等建筑结构层高不宜超过 4.2 米“，而LOFT产品底限基本就要4.5米，4.2米开发做两层层高太低，所以基本赌死了LOFT公寓产品。

而“分割单元内如确需设置卫生间的，其套内建筑面积应大于150平方米”这一条，就是小面积公寓摇身一变华丽转身商业大平层的原因，毕竟连卫生间都没有的房子是不具备居住属性的，只能慢慢退出历史舞台。

做不了小面积，那就做大面积，至此40年小面积公寓被40年商业大平层取代，开始成为市场主流，当然这个变化除了政策以外，还有市场供需关系影响。

现在市场上还能看到一些小面积公寓产品，就是另外一种擦边球，是由多层商铺改造而来，一楼是商业，二楼及以上不好卖，就改造成这种小面积公寓产品，冠名“洋房公寓”。

当然写到这里并不是抵制这种产品，存在即有其价值，只是给不了解政策的网友做一个小科普，这些产品很大一部分程度并非根据市场需要产生，三级交易市场限制也很多，导致交易困难、税费过高、保值能力较弱。

当然这些产品同样具备一定优势，不然总价这么高，也不会吸引到购房者，毕竟“买200平住宅的不一定是有钱人，但买200平商业大平层的一定是有钱人”，以这些群体的阅历和经验，肯定有自身独特的吸引力。

首先就是前两年合肥限购政策严格，商办产品不受限购影响，这类产品又多在滨湖、包河、经开这些热点区域，住宅难摇，部分改善购房者便将目光转向这类产品，当然也不排除极少数确实没有太分清住宅和商业的。

其次就是商业地块的规划一般都是地理位置较优越的地方，通常会靠近地铁口、商业中心、自然景观等比较稀缺的资源旁。

而且由于这些地方住宅不愁销量，因此开发商会将商业布置在资源最好的位置，比如出门直达地铁口，直面景观资源，远离不足之处，代表性的比如置地上玺天悦下楼就是地铁口，龙湖光年最好的蜀西湖景观都给了商业大平层，建发美的珺和叁希堂远离包河大道高架等等。

再就是产品本身了，由于前两年的限价政策，热点地块的住宅不需要花费太大精力，所以住宅产品本身缺乏足够的吸引力，而商业大平层作为开发商利润主要来源之一，开发商会花费更大的精力。

而且住宅与商业产品不一样，商业可以作到全玻璃幕墙，因此我们可以看到热销的商业大平层一定有着更优质的外立面，通常都是全玻璃幕墙、铝板+玻璃幕墙、全石材，外立面用料更好，看起来更高端。

而公共装修更是不惜工本，大堂装修美轮美奂，各种名贵的建材堆砌，呈现的是住宅完全不一样的视觉感受。

在房间内部，由于结构、施工的差异，全景落地窗是常态，270度视野也不稀奇，而且大多数都会用一线品牌，简单的说吧，其实商业大平层的体验感与住宅是完全不同的，多了很多奢华与享受感！

最后就是面积与价格了，虽然说去年下半年开始，合肥大面积住宅陆续多了起来，但基本最大也就在260左右，前两年180平以上都少之又少，而商业大平层有很多200多平、300多平面积的，也算是填补了这部分面积空白，对超大面积有需求的只有这类产品可供选择。

另外就是价格，由于地价便宜，而且40年产权，水电费、物业费、公摊都相对比较高，也没有学区，不能落户，所以这类型产品价格一般都是会明显低于同区域住宅新盘，也有毛坯交付的会远远低于住宅。

部分对学区没有需求、不缺住宅、购房观念转变的购房者也慢慢接受该类型产品，在同等总价下，买一个品质、位置更好的大户型产品，目的只有住着舒服，改善目前的居住条件。当然也会有一些业主的需求是办公、会客等，公司购买占比也非常大，因为产权属于办公性质，可以做为公司固定资产，还能抵税。

总的来说，目前住宅市场遇冷，是调控的主要方向，“冷门”的商业大平层相关政策看不到调整的预期，受众也相对较窄，购房观念转变转变不是一朝一夕的事情，也和城市经济发展水平有直接关系。

所以合肥的商业大平层主要还是用来自住，投资意义不大，毕竟这种产品也并不适合于大多数普通人，主要还是适合纯粹改善的购房者或公司购买，更像是一种消费品。