最近，我看到有媒体吐槽说科学城二手网红盘的价格，底裤都快跌没了。然后，对方竟用新福港鼎峰最近成交的一套4.9万/㎡的房源来举例。

看完后，我真的觉得很不客观，观点和结论也过于片面了！

为什么这么说呢？

来，我们先来看下这套4.9万/㎡成交的房源。

首先，二娃必须承认这个面积段的户型，这个成交价，确实是新福港鼎峰近两年来的最低价（详见下图）。

但这就能得出新福港鼎峰的房价，跌破底裤了吗？

当然不能！

因为，二娃私下有去调查过，这套房源之所以4.9万/㎡出售，有三个原因：

其一、该业主急用钱，房子急着出手。

其二、这套房源位于小区C10栋，正对着线坑村的祠堂不说，背后还靠近环城高速（很吵），户型也是飞机户型。

◆ C10栋所在位置

据片区中介反馈，该栋的价格一直都比其他楼栋，便宜5000-10000元/㎡。

其三、这套房子未满5年，买家需要支付5.3%的增值税，即约23万。加起来，其实单价去到了5.16万/㎡。

而大家都知道，现在的房地产市场本就是一个极度分化的市场。分化的不只是郊区和市区，即便同小区，不同户型和不同楼栋，价差都很大。

所以，在我看来，这个是很正常的现象。

另外，专门去挑选小区最低成交价，来得出房价下跌的结论，我觉得似乎不具有说服力。毕竟，今年以来，该小区已经成交过两套6万+房源了，最高甚至去到6.2万/㎡，但对方却只字不提。

◆ 2月16日，新福港鼎峰卖出6.2万/㎡

◆ 5月4日，新福港鼎峰又卖出6.1万/㎡

最最重要的是，新福港顶复也是整个黄埔区，2021年高峰之后，第二个成交价再次冲破6万/㎡的小区。

所以，准确来说，新福港鼎峰的房价不但没降，还稳得一批！

要知道，2021年整个黄埔楼市极其疯狂，二手房刺破6万/㎡的小区非常之多。

但2021年之后呢，基本都哑火了，大家都回调到了4-5万/㎡。

比如，万科金色悦府，2021年最高峰成交过6.29万/㎡，如今，回归到了4-5万/㎡，最近成交最高的一套，单价仅为5.2万/㎡。

而老黄埔的保利学府里呢，2021年成交了数套6万+房源，最高去到6.6万/㎡。但到了2023年呢，目前整个小区在贝壳上只成交了一套，单价仅为5.5万/㎡

那么，这些曾经卖出过6万+的小区，如今谁最坚挺呢？

我们来看一张图！

是的，最坚挺的楼盘只有两个：一个是保利香雪山，一个是新福港鼎峰。

我猜，有人就会问了：为什么新福港鼎峰有房源4.9万/㎡成交，有的6万+成交？

其实，这个问题我也有去研究过。除了市场分化以外，最大的原因便是房型不同。

你们发现了吗？不管是新福港鼎峰还是保利香雪山，高价成交的房源都是大户型，基本是4房以上。而低价单位，通常都是小3房。

为啥会是这样呢？

我和一位科学城中介朋友聊天时，他的一句话，我觉得讲在了点子上。

以前，黄埔大部分小区，开发商定位都是刚需盘，导致现在进入二手市场后，4房非常少，2房和3房特别多。

为此，4房价格十分坚挺，以至于不断刷新成交记录。而3房呢，竞争压力特别大，如果你的价格不是特别优惠，那就很难卖出去。

那么，事实真的如此吗？我们不妨来看一组数据：

科学城二手房挂牌量：1338套，其中4房仅171套，三房450套。

4房占比仅12.7%，3房占比33.6%。

香雪二手房挂牌量：1437套，其中4房仅194套，三房621套。

4房占比13.5%，3房占比43.2%。

黄埔区府二手房挂牌：568套，其中4房仅25套，三房237套。

4房占比4.4%，3房占比41.7%。

知识城二手房挂牌量：1191套，其中4房仅161套，三房579套。

4房占比13.5%，3房占比48.6%。

我的妈呀，这哪里是科学城的问题，这根本就是整个黄埔的通病啊！

所以啊，从这里也能看出，在黄埔买房还是尽可能去选4房。以后进入二手房市场后，竞争压力至少小很多。

你们说呢？

好了，就说这么多吧，有啥问题记得留言。想要1V1解答你的买房问题可以付费咨询。