前段时间，二娃遇到一位很有意思的粉丝。他呢，手里有300万现金，想首付5成买一套改善型住房。

考虑到天河房价太贵了，这个总价买不到什么像样的房子。所以，他一开始就把目标锁定在了黄埔。

可看完老黄埔和科学城数个楼盘后，他竟然彻底放弃了。转头就去买了番禺的项目。

我问他为什么？

他回：“黄埔很好，但只适合做情人。也许，她能给你带来短暂的快乐和心动，但结婚，番禺会更好！”

我一听，震惊了！这得谈多少次恋爱，买多少次房子，才能悟出这种大道理啊？

最关键的是，我竟然秒懂！

因为，最近我就一直在纠结这个问题：我要不要放弃黄埔，买番禺？

那么，是什么原因让我对黄埔不再专一呢？

1）黄埔的房价不笋了！

尤其是在上一波大行情后，老黄埔一手房的价格高了很多，现在动辄5-6万/㎡。

◆ 老黄埔航拍图

2）黄埔企业、经济发展很牛逼，但代价，却是牺牲了一定的环境。

就拿我自己来说吧，最近两年，我鼻炎越来越严重了，然后因为工作关系经常熬夜，又有了慢性咽炎。感冒咳嗽什么的，一咳就是半个月，甚至一个月都不好。

所以，我一直在考虑要不要换个居住环境试一试？

◆ 几乎每年，我都会发一条咳嗽的朋友圈

3）黄埔，没有能让我心动的楼盘了！

比如，老黄埔三剑客，因各种原因，我一直不是很中意。想着华润新溪旧改出来再买吧，结果等了2年，没有任何消息不说，连万象商业的影子都没了。

计划买星樾呢，结果没有缘分，现在人家都已经售罄了。科学城其他盘呢，我又看不上，因此不打算考虑了。

而在和这位粉丝聊完后，我突然意识到：我是不是把买房区域，锁得太死了？番禺好像也挺好呀！

◆ 番禺其实也很美，广州房产细鹏摄

看到这里，也许你们会问：二娃，你为什么突然对番禺动了情？

那么，下面我再说说，我的几个思考吧：

1）地铁7号线二期的到来，它能化解我买房只能选黄埔的尴尬！

举个例子，7号线二期在没开通前，一个珠城上班，一个科学城上班的家庭，且双方都依赖公共交通，折中来看，黄埔是最优选。

但7号线二期开通后，就不一样了，因为，我可以选择的板块和楼盘多了很多。

比如，考虑人文气氛、学术氛围、居住环境和舒适度的话，我可以选择大学城板块的越大星与越大和、以及今年很快就会出来的越秀兴业大道南项目。

如果，我看重升值潜力，想买CBD核心地段的资产，那我直接去找广哥、园长借点钱，再加大一点杠杆，买一套万博和樾府也不是啥问题（只要他们愿意借我钱）。

◆ 万博和樾府航拍图

要是我LP说，得为孩子考虑，要买学位好，环境好的。那就直接选长隆-万博板块的越秀瑞麓府。九年一贯制番禺中学，再加低密板楼设计，住起来确实爽。

我再保守一点呢，降低总价预算。可能就会考虑买南站板块的星瀚TOD或者星寰TOD。

前者，家门口就是地铁22号线陈头岗站，又有九年一贯制的广外附。 后者，300米就是7号线谢村站，又靠近南站CBD，而且户型超无敌。

关键的是，买以上楼盘，我们俩人各自上班都挺方便。

此外，地铁4号线、18号线、3号线、22号线全都经过番禺，未来还将规划更多线路，交通只会越来越好。

假如我再买个车，那凭借番禺与中心区的距离，半小时内，基本可以去到各大CBD了。

为什么我提到的项目都是越秀的？

一来，是因为这几年越秀产品确实做得好，我被吸粉了。

比如，“和樾府系”的园林，真的太漂亮了。然后，星寰TOD的几个项目，包括越大星、越大和的产品，真的做得没话说。大阳台，大开间，实用率超高。

◆ 越大和园林航拍图

二来呢，越秀是国企，买它们家的房子不担心暴雷。

当然，最最重要的是，我和他们领导熟，如果买他们的楼盘，我可以厚着脸皮去要优惠。

2）番禺的居住环境，确实比黄埔好很多

作为一个在黄埔住了8年的人来说，我每次去番禺踩盘，都会羡慕业主的居住环境。

同样，拿广州南站、大学城、国际创新城、长隆万博等板块来说吧，这里除了写字楼就是住宅，要么就是待开发的农田。看到的都是山水景观，很少会有什么大型的工厂及污染源。

那作为33岁的中老年人，我换房，这一块还是相当看重的，哈哈哈哈哈！

◆ 这样的景观和环境，谁不爱？

3）番禺的产业，悄悄地在发光

我猜，一定有很多人吐槽番禺企业发展不如黄埔。但其实吧，番禺属于内向低调型选手。它的产业并不弱，并且悄悄发着光。

比如，大家知晓的YY虎牙、广汽艾安，小鹏汇天都是番禺区的外，还有最近才被大家关注到的跨境电商黑马-希音。

2022年，其在胡润全球独角兽榜上，排名第5，估值高达4000亿。排在它前面的4位，分别是抖音、特斯拉、蚂蚁、美国在线支付。

4）一个万博还不够，番禺正在扩展商业版图

而商业方面呢，但凡你去过万博CBD就会发现，做得真心好，目前也基本成型了。

从整体布局、城市界面、招商引资和运营的情况来看，我觉得万博CBD应该能排在广州前三。即便是琶洲、金融城，目前都不如它的商业氛围好。

◆ 和樾府看出去的万博景观

但是，番禺的野心不止于此，汉溪长隆K11和南站高端商业综合体-新鸿基ICC也即将到来。

而据小道消息透露，这次番禺拍地，华润会去竞拍长隆地块，并带着重礼“万象系商业”闪亮登场。

所以，番禺真的值得期待！

5）番禺性价比及稳定性强，在广州具有“唯一”性。

另外，从自住兼投资的角度来看，我认为番禺的性价比会更高。

其实，很多人买黄埔是觉得投资价值比较大。但我认为，大家进入了一个误区。因为，时代变了，我们不应该再一味地追求升值。

尤其是在房住不炒，及人口增长变缓的情况下，能持续升值的房子毕竟是少数。

那么，哪些因素决定着物业未来的价值呢？

其实是片区的人口和供求关系。

从上图中，你们可以发现，2020年-2021年，番禺人口增长全市第一，同时，总人口数量又是全市第二。

所以，注定购买力强，需求旺盛。

呐，广州最新二手房成交数据中也能看出，番禺的需求是最旺的（成交量第一），客户都在用钱进行投票。

所以呀，整体来看，番禺不会是那种短期内，能给你带来大起大落刺激感的人，但她却是能给你带来安全感、稳定性，并陪你共度余生的人。

另外，她还拥有广州唯一的大学城、唯一的长隆乐园，具有很强的国际IP。长期来看，我觉得应该不会差。

那么，你们觉得我的思考，到底对不对呢？你认同这个观点吗？

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