二娃说

房子，一定要买大点！这样，即便你分手了也悲伤不起来！

因为，从卧室走到阳台，足足10米，你在路上就已经自愈了！

今天，在写文章之前，二娃想问大家一个问题：你们觉得，广州目前的楼市行情，刚需上车族、换房改善客、豪宅新贵买家，哪个人群最艰难？

我猜，90%的人会把票投给刚需上车族！但二娃却认为，最艰难的这群人，应该是卖一买一的改善客！

因为，富豪可以躺赢，刚需直接躺平，只有卖一买一的改善客一直在伺机而动，想要买房。但，旧的房子卖不掉，新的房子就买不了，所以，搞得进退两难。

呐~最近来问我的粉丝，就全是换房人群！

有人割肉急售金融城的二手房，想要卖掉后，去买琶洲南TOD。

有人纠结要不要卖掉天河北华阳本部学位房，去置换一套总价4000-5000万的房子！

还有人，为了孩子读书，想要卖掉万博二手房，去买汉溪长隆板块的越秀·瑞麓府。为此，还和老公闹到分床睡！

由于前两位粉丝的预算太高了，不适合我们这种普罗大众。所以今天，二娃就来和大家聊聊第三个粉丝的问题吧：要不要卖掉锦绣香江二手房，买入越秀瑞麓府？

之所以选择这个问题来回答，其实，还有个原因：我昨天刚去项目踩了盘，对产品很了解。所以，回答起来会更容易，哈哈哈哈哈。

◆ 10月1日瑞麓府现场人气图

来，我们先捋一捋这位粉丝的情况和问题：

➢ 粉丝情况：

1）预算600万+（最高可以去到700万）

2）老公在万博YY上班，自己全职妈妈，目前父母和自己都住在万博锦绣香江，生活圈子也都在长隆万博一带！

3）目前有2个孩子，大的4岁，小的1岁，需要考虑学位问题。

➢ 粉丝提问：

1）现在适不适合买房，需不需要继续观望？

2）要不要卖掉地段更好的锦绣香江，去买越秀瑞麓府？还是听我老公的，去买万博和樾府？

3）越秀瑞麓府，这个楼盘怎么样，值不值得入手？

下面，二娃就针对她的问题，来逐一回答：

◆ 换还是不换，她很犹豫

01

现在买，还是继续观望？

对于这个问题，我的回答是：纯投资客，可以继续观望一段时间！但刚需改善客，我还是建议见好就收，该出手时就出手！

因为，投资客和刚改客目的不同，买房逻辑自然也就不一样了。

投资，无非是为了升值，为了赚钱！那熊市自然不适合买入，“买涨不买跌”的逻辑，在这里是成立的。

但作为刚改客来说，你买房主要是为了自住，解决自身的需求。所以，时机并不重要，宏观也不重要，遇到和自身需求匹配的楼盘才最重要！

况且，现在买房，一来利率低，二来价格便宜。在我看来倒是一个很好的捡漏时机。

另外，大家需要注意一点：这位粉丝大宝已经4岁了，意味着还有3年，孩子就要读小学，而收房时间一般是在买房2-3年后。所以，最好今年买房，早点开册和登记，不然到时候怕读不了。

所以，我给的建议是：买！现在就买！

02

要不要卖掉锦绣香江，换越秀瑞麓府？

我给出的答案是：换！

原因很简单：

1）锦绣香江紫荆园，虽然在位置上比越秀瑞麓府更好一些，但产品竞争力不行，毕竟现在这个时代，产品迭代太快了。

2）锦绣香江紫荆园是2004年建的，楼龄已经18年了，现在不卖，再住几年就更难卖了！而且，楼龄太旧的房子，即便遇到大行情，房价涨幅也相当有限。

况且，目前它的价格还不低，普遍4万+！讲真，同样的价格在番禺有大把选择。你说，人家有这个预算，为什么要买你这个楼龄快20年的小区？

3）学位不太行。这个小区对口的是锦绣香江学校，如果想读好学校，只能去读旁边的育才（民办），但学费高，两个小孩读下来，成本不低啊。

而越秀瑞麓府呢，刚好弥补了它的不足。产品力更强不说，又是2梯2户的板楼，还有九年一贯制的公立学校-番禺中学实验学校。

所以，从长远来看，我觉得卖掉锦绣香江二手房，换去瑞麓府没毛病！

◆ 瑞麓府配套学校-番禺中学实验学校

03

越秀瑞麓府，值得入手吗？

这个盘，我认为是值得入手的！主要是因为，它很符合这位粉丝的需求。

至于她老公所说的，买瑞麓府不如买万博和樾府！我是不认同的！

因为买和樾府，需要有个前提：暂时不考虑学位！

但凡考虑学位，考虑孩子读书的问题，肯定应该买瑞麓府！因为万博和樾府，目前没学校，而越秀瑞麓府呢， 不仅配建有3班托儿所、9班幼儿园，还有一所九年一贯制公立学校-番禺中学实验学校（54班）。

而番禺中学，在番禺区公办学校中是很厉害的，2022年的高考录取分数，排名第二！

当然，除了学校好外，它还有其他一些亮点，比如容积率，低至1.6。

密度低有啥好处呢？那当然是住起来爽啊！而下图就很好地诠释了这个问题。

而且，它还是少有的板楼，2梯2梯（电梯厅都是私享的），户户朝南，南北对流设计！这种产品，在广州是很稀缺的。

项目在卖的楼栋也不高，才17层。前后楼间距将近100米，视觉景观真的很好。

◆ 楼间距示意图

销售还说，在园林方面，项目也花了大价钱，请山水比德来设计的。有四大动物IP主题的，也有七大洲风情主题的园林。

反正做得非常有趣，又特别，家里有孩子的，应该会很喜欢。

◆ 园林效果图

产品呢，我说句实话，户型比较中规中矩吧，但也没啥大毛病！

而交标这一块，倒挺不错，用料啥的都很舍得花钱！地板砖、中央空调、智能马桶、厨房三件套、以及飘窗上用的石材，都很好！只不过，开发商不太会包装宣传而已。

下面是户型图和我拍的样板房照片，你们可以看下！

◆ 建面约140㎡户型

◆ 样板房实景图 二娃拍摄

也许有人会说：这个楼盘距离不靠近地铁口啊，但我想说，买这个盘的人，其实很多都有车。

比如问我的粉丝，他们其实平时也都是开车出行。如果偶尔要坐下地铁，步行去到7号线钟村站也不算远。

◆ 在项目就能看见万博CBD

04

国庆加推6号楼，备案价我搞到了！

这次，二娃去现场，还打听到一些新消息。

之前项目一直很神秘，开过一次盘，但只做长隆和越秀内部专场，不对外卖。听说首推的楼栋已经卖完了。现在国庆才正式对外，并且加推了6号楼，建面约140㎡的4房户型。

◆ 项目楼栋示意图

因为预售证已经拿到手了，所以二娃也在现场偷拍到了备案价表格！每一套房子的价格都写的清清楚楚，大家想要看的话问我拿。

那么，你们觉得这个粉丝卖掉锦绣香江二手房，去换瑞麓府，是正确的选择吗？