二娃说

如果有人加你微信后半天不说话，他不是在忙，他只是在翻你朋友圈。

最近，有好几位粉丝，都来问了我同一个问题：二娃，我要不要卖掉远郊的某某盘，买进近郊或者市区？

比如，像下面这样的：

@粉丝A：85后夫妻，可支配年收入20-30万，有两娃。目前名下有2套房，一套在增江，是职工房（有红本），楼龄20多年了。之前发布了旧改的通知，有拆迁的可能，但政策变了后，无下文了。

另一套在增城中新镇，2021年高位入手，准备自住。本人在科学城上班，老婆在永宁一带上班。你说，我要不要现在卖掉增江那套房子，买入黄埔？

@粉丝B：我在南沙湾星河山海湾有套房，现在有个想法，就是把这里卖掉，去买老黄埔。但是呢，可能根本没钱赚！如果顺利的话，首付应该有200来万，你觉得可行不？

@粉丝C：呜呜呜，二娃，从化的房子，我TM终于卖掉了！预算400来万，你觉得我是买南沙，还是买黄埔？哪里潜力大点啊？

是的，我相信你也发现了！很多人都是卖掉远郊的房子后，准备买黄埔。

为啥是黄埔？

原因很简单，城市发展向东，天河房价太高，不是人人都买得起。所以，黄埔便成了大多数新广人的白月光！

而老黄埔，因为靠近“珠金琶”+地铁5号线直达金融城和珠江新城的优势，所以，关注度一直居高不下！

呐~二娃vip付费交流群，隔三差五就有人讨论黄埔买房的问题。

但是，你们应该没发现，老黄埔楼市，有个大bug！

这个bug就是：在四房时代即将来临的情况下，老黄埔四房却处于“干旱”的状态。

不信，来看二娃统计的一组二手房数据（数据来源：贝壳，统计时间为10月14日，住宅挂牌量）：

老黄埔板块：

大沙地：二手房挂牌量451套，仅4套四房，占比0.88%。

区府板块：二手房挂牌量497套，仅22套四房，占比4.4%。

文冲：二手房挂牌量233套，仅11套四房，占比4.7%。

整体来看，老黄埔四房挂牌量，平均占比低至3.1%。这意味着，每100套二手房里面，只有3套是四房户型！

◆ 老黄埔航拍图 二娃摄

如果你想反驳我：你咋不看看科学城和知识城，它们的四房也不多吧？

那你就真的错了！

科学城板块：

科学城：二手房挂牌量1864套，四房户型有229套，占比12.28%。

香雪：二手房挂牌量1081套，四房户型有164套，占比15.17%。

知识城板块：

知识城：二手房挂牌量522套，四房户型有80套，占比15.3%。

可以看到，科学城和知识城的四房挂牌量，平均占比为13.3%！比老黄埔整整高出了10%！

还是不相信，老黄埔四房少的话，我们再看看一手房市场。

从今年老黄埔一手楼盘供应量来看，四房也十分稀缺。总共供应套数约为1.15万套，但四房只有3000多套，占比约26%。

看到这里，我们可以得出一个结论：如果你在老黄埔买新房，一定要首选四房，因为板块的四房真的太稀缺了。以后进入二手房市场后，四房的价值应该也远大于两房和三房！

所以，粉丝@丫丫在问我买三房还是买四房的时候，我都建议她：能踮踮脚买四房，就不要买三房了！

虽然说，同等预算下，买极致一点的四房。在空间感和尺度上，或许没有三房好。但这对预算不够，又想一步到位的家庭来说，不失为很好的选择。

况且，她还有一个要求：想要在预算能够得上的情况下，尽可能靠近地铁，还要有配建的学校。

这么一看吧，我脑子里面第一想到的就是星航TOD。

你看哈，420万的预算想买四房，首先就排除掉了老黄埔三剑客：

万科城市之光：最便宜的一套四房，A5-2楼，123㎡，615万。

富颐华庭：最便宜一套四房，R17-2楼，138.48㎡，667.9万。

中鼎珺合府：建面约130㎡，总价650起，目前还没货。

而地铁口+配建小学的需求，又把臻珑府和万科黄埔新城给排除掉了，一个没有小学，一个不靠近地铁。

所以，这位粉丝的情况，买星航TOD建面约101㎡的四房，是最合适的。

◆ 项目实景图

其一、星航的地段和交通，能满足粉丝的需求

星航位于老黄埔板块，能享受到珠江新城、金融城、广州第二CBD发展的辐射利好。

此外，项目双轨交汇，楼下就是5号线东延线庙头路站（在建中），几百米处还有地铁13号线南海神庙站。不用换乘就能直达珠江新城和五羊邨。这夫妻俩去上班，会相当方便！

◆ 项目位置与地铁的关系

其二、产品和价格，与粉丝需求匹配度高

据二娃了解，星航TOD国庆刚加推了F5-F6两栋楼，里面就有建面约101㎡的四房两卫户型，刚好能满足粉丝的需求。

一来，这个户型做得很好，实用率超90%，而且价格也不贵，总价只要410万起！粉丝踮踮脚就能够得上！

二来，F5-F6楼栋位置好，可以俯瞰中央园林，前面视野无遮挡。高楼层可以直接望江，南向户型在天气好的时候，还可以看到小蛮腰和东西塔。

◆ F5-F6栋示意图

呐，我同事前两天拍的照片，看完后我都惊讶：原来星航TOD高层，可以这么清楚得看小蛮腰。

◆ 项目现场拍到的景观

值得一提的是，这个面积段的4房2卫户型，在整个老黄埔，都很稀缺。

因为面积小，所以总价低。再加上，这个楼盘又是地铁5号线上盖盘，可直达珠江新城和金融城。所以，未来进入二手房市场后，流通性应该也会比较强。

其三、粉丝想要的配套学校，星航也有

根据规划，星航TOD社区内，不仅配建有一所9班的幼儿园，还有24班的小学。业主下个楼，就能把孩子送进学校，省心又安全。

所以，我觉得她这个预算，买星航TOD建面约101㎡的4房户型，真的挺好。

◆ 学校所在位置示意图

还是那句话吧：能四房，不三房！

因为，时代不同了，换房越来越难了，换房成本也越来越高。因此，我们买房的时候要去考虑，5-10年后，什么样的户型，什么样的产品会是主流，流通性会更强？这决定了你的房子，以后好不好卖，有没有人接手......

比如，一位买了城市之光F区的粉丝，今天就跟我说：生了二胎后，发现三房好尴尬！目前已经在开始看房了（打算换四房）。

另外，庙头这里，也许你现在看起来，不太好看，城市界面，配套都有待完善。但正是因为这样，它才有成长性，因为，这里还有很多没兑现的价值。

而我，所以看好老黄埔板块，主要原因还是因为它地理位置好+有地铁线直达珠江新城。

毕竟，“珠金琶”是大家现在公认的黄金铁三角CBD，那么，在珠江新城、金融城上班的人，他们买房会优先考虑哪里呢？

老黄埔必定在列！

因为，资金流向一般都跟交通有关。大家可以关注下，地铁能直通珠江新城的板块，房价涨幅往往超过需要换线的板块，因为，人都是懒的......