好开心，今年第一个阅读量破100万的文章出现了，它就是昨天，我在小红书上发布的内容。

PS：还没关注我的朋友，赶紧去搜索“二娃房产”点击关注，我周一晚上6点，会直播干货，讲解天河楼市和天河热盘的秘密！

那么今天，我该给大家分享一点什么内容呢？

思来想去，我决定写一篇广州10大热盘的百字点评。因为，我发现，自从做了付费咨询后，有很多人，隔三差五就来问同一个问题，导致我要不断重复去说同样的话。

既然这样，为什么我不直接把这些热盘点评写在一起，方便大家保存和转发呢？（PS：因为内容太多，我准备分为上下两期发布，每次点评5个楼盘）

嗯，说干就干吧！

热盘一 保利天汇

二娃点评：保利天汇，是广州650-1000万左右，可以首先考虑的楼盘。

原因很简单：

1）它在天河，是天河刚改楼盘中的当家花旦。对比另外几个天河刚改盘吧，性价比相对高一点。

2）它是保利的盘。别的不说，保利在广州市场的溢价能力还是不错的，以后二手房都会好卖一点。然后，保利在交楼质量方面相对靠谱一些，遇到事情，解决问题的态度和速度也还可以。

3）它体量挺大，又是旧改项目，未来片区还存在蛮多的变量，还有很多规划红利没有兑现。这也意味着，它的房价还能继续上涨。

4）项目距离地铁口不算近，也不算远，1.2KM步行勉强接受。且有九年一贯制学校，这是天河很多楼盘都没有的优势。

5）项目不管是距离珠江新城、金融城、还是天河智慧城都挺近，能承接多个CBD/板块购房需求的外溢辐射，未来进入二手房市场后，流通性应该比较强。

6）在经历上一波熊市时，保利天汇也没有降价，价格算是很坚挺的。从一开始的4万+，卖到现在7万+，涨幅非常可观。

至于缺点的话，这个盘也有几个：

1）户型差，这个是我说过很多次的了。尤其是对比保利现在的产品系，保利天汇的户型真的端不上桌。当然，二期的产品还是可以的。

2）目前周边还是比较荒凉，没有啥子配套，去看房的话，可能体验感不是特别好。

3）目前价格已经涨起来了，没有700万以上基本选不到一个像样点的户型。你敢信吗？101㎡竟然做的是北向3房，二娃看了直摇头！

4）学校今年9月就能开学，但是不是名校，至今没有答案......

热盘二 万博和樾府

二娃点评：万博和樾府，它不仅仅是番禺区改善项目的劲敌，它更是全广州改善项目的劲敌。

就比如，来付费咨询我的人，在考虑保利天汇、天河壹品、中海观雲府、万科城市之光的同时，一般也会考虑万博和樾府。它的网红效应和知名度，可以用现象级来形容。2022年它的网签销售额高达150亿，直接冲进了全国前三的成绩。

如果楼盘有段位，我认为，和樾府一定是番禺里面的第一梯队。

这个楼盘，我觉得核心卖点有三个：

1）地段足够好！

因为它就在万博板块。而万博是整个番禺含金量最高的地方，最好的配套和资源，都在这里。

2）城市界面太吸引人了！

“一半公园一半城”这个slogan，真不是虚的。小区前面是一个4.6万㎡的中央公园，而公园外面就是万博CBD，是真的做到了出则繁华，入则宁静。这种条件，是真的没办法复制，广州很难再有第二个。

3）定位高端改善，产品做得确实好。

这个项目，一开始定位就是纯改善，户型都是110㎡以上的。然后在产品打造上也花了很多心思，交标和户型都很不错。尤其是现在卖的那个270㎡大平层，看完后，太喜欢了。

如果你看完后，犹豫没买，那一定是因为穷。

至于缺点的话，我觉得应该有两个：

一个是没有好学位。

一个是贵。毕竟现在它的大平层都破8万/㎡了！（当然，贵也许不是它的缺点，是我的......）

热盘三 琶洲南TOD

二娃点评：如果说，万博和樾府是改善项目中的现象级红盘，那么，琶洲南TOD，则是高端改善/豪宅里面的现象级红盘。

它当时在地产界的爆红程度，就如同抖音里面的刘畊宏一样。

另外，琶洲南TOD的首次开盘，也让我见识到了什么叫做超级圈层。因为当时，不是你有钱就可以买到的，找关系都已经找到很高很高的级别去了，没有关系嘛，则需要......咳咳，你懂的！

这个盘，之所以那么红，其实是有原因的：

1）距离琶洲CBD，足够的近！说到底，就是地段好！

因为，一条河涌的距离就是琶洲CBD。小米、国美、腾讯微信、阿里、名创优品总部大楼全在对面。

2）户型、交标、园林设计，也算是目前越秀最高的水平了。

3）规划也很不错，有商业，有酒店，还有九年一贯制学校。

当然，再好的楼盘也是有缺点的：

1）琶洲南TOD，准确来说，属于高端改善偏豪宅，但不能完全算豪宅。因为它还蛮多144㎡以下的户型，入户门槛不算很高。

2）车辆段上盖的基因，楼下进出地铁，停靠和维修。会让盖板地块的业主，居住舒适度和体验感打个折扣。

3）目前价格涨上去了，听说大面积的，最高成交价已经超过15万/㎡。我觉得吧，如果300多平米的户型，单价要15万/㎡，干嘛要买琶洲南TOD？4500万+，我买琶洲保利天悦，或者珠城的广粤尊府，它不香吗？

热盘四 万科城市之光

二娃点评：万科城市之光，可以说是在争议中卖爆的项目。骂它，诋毁它的人不少，但这不影响它成为销冠，去年业绩，好像是全市前三。

这个楼盘，也是我推荐给粉丝最多的楼盘，原因很简单：它综合条件、均好性太好了，没有什么特别大的短板，又在老黄埔很核心的位置。

而它的均好性，重点表现在以下几个方面：

1）地段好，位于老黄埔区府板块，紧靠广州国际金融城。

而大家都知道，在广州买房，越靠近“珠金琶”含金量就越高。眼看金融城正在如火如荼地发展中，高楼拔地而起。整个板块房价也涨得特别快。那么，金融城发展起来后，最大的利好肯定就是挨着它最近的老黄埔咯！

2）交通方便。地铁5号线文冲站就在A区楼下，而大沙东站（5号线和7号线二期换乘站）距离F区，也只有300-400米，所以交通非常便捷。

3）配套成熟。因为项目属于老黄埔区府板块，所以配套也不缺。A区对面就是沃尔玛、黄埔儿童公园就在F区对面，附近还有大沙地商业街，吃喝玩乐是不愁的。

4）教育资源。城光不仅花钱引进了华师附（小学），更有直升黄广附（中学）的机会，所以教育组合是非常棒的。

5）它的外立面，交标，是真的很好。就连万科自己的员工都感慨，没有见过万科交付标准这么好的。以至于被业主称之为“黄埔汇悦台”。

那么，这样一个项目，为啥我会说一直有人诋毁，或者骂它呢？

1）项目在老黄埔，距离石化厂近，所以大家说空气不好，环境不好。

2）密度高，楼间距很近，看起来略压抑。当然，层高低也是被大家吐槽的点，但这是万科的通病。

3）如果还要加一个缺点的话，那就是贵了。因为城光已经从第一次开盘的4万左右卖到现在接近6万的价格了。

热盘五 天河壹品

二娃点评：天河壹品、珠江花城、保利天汇，我一直把它们三个称之为“天河刚改三姐妹”。其中，天河壹品就是大姐。

为什么是大姐呢？因为它价格最贵，也是目前周边最成熟的一个。但性价比呢，我是觉得天汇高一点（因为便宜1万/㎡）。

其实，天河壹品在天河新盘里面也一直是卖得很好的。尤其是2021年的时候，买这个盘还得靠抢，甚至有粉丝花钱找抢房的黄牛帮忙。

但是呢，从去年下半年开始，项目的热度开始降低了。

为什么降低呢？

因为市场下滑，再加上项目价格太高，性价比不突出，因此就显得不太香了。

但实话实说，天河壹品在天河新盘里面来说，还是有一定核心竞争力的：

1）它的产品不错，在天河新盘里面是蛮有竞争力的（不包括越天和及接下来的物流园项目），比天汇好很多。

2）它周边不是那种啥也没有，很荒芜的状态。而是有多个成熟并入住的小区在了，所以在三姐妹之中，显得更加成熟。

3）挨着清华附中，有机会入读清华附中（但不保证）。

4）所在的板块和区域，未来还有蛮多规划红利没有兑现。

这个盘可能买贵，但长远来看，不会买错。

至于缺点嘛，肯定是有的：

1）距离地铁口蛮远（棠东站，步行约1.6KM，黄村站，约2.1KM），走路去的话不太现实。

2）周边城市界面其实也不太好看，天河最大的回迁房广氮新村就在旁边。

3）学位不能保证读到清华附中，另一块九年一贯制教育用地还没有动工。

4）外立面被业主吐槽太丑了，最近在闹。

5）价格我个人是觉得太贵了。

好了，就写这么多吧，一不小心都3000多字了，我写得好累。剩下5个盘，你们想让我写哪些，可以留言告诉我