最近，有人跟我爆料说：海珠马上也要有个“和樾府”了。

听到消息后的我，竟然哈哈哈哈哈的大笑了起来！不得不说：越秀地产真的绝了！

不过，我也很是震惊：越秀在海珠又有新楼盘了吗？还能满足“一半公园，一半城”的条件？我咋没啥印象呢？

结果，对方立马回我：哎呀，就是去年7月，越秀地产和海珠城市服务一起拿下的海珠后航道地块啊！

哦，我突然就想起来了......

◆ 项目地块航拍图

通过航拍图可以发现 ，这块地前面有一个很大的遗址公园，且拥有南向一线江景资源。周围呢，还有多所名校环绕，距离广佛线沙园站也不远。整体来看，素质不错。

于是，我悄悄问对方：有没有什么内部资料，可以先发来看看呀？

对方一听，吓死了！赶紧说：有我也不敢发你啊！被发现了是要被开除的！

见此状，我跟他发誓：我房二娃，以我为数不多的头发做担保，绝对不会告诉别人资料是你王建仁发我的！如有泄密，就让我头发掉光，植发都植不成功！

见我如此真诚，他最终妥协了，发了我三张图！（一张效果图、一张布局图、一张户型图）。

效果图和布局图，我等会儿会放，但户型图嘛，我真不敢放在文章里。

那么，这个盘到底怎么样呢？周边情况又是如何呢？为了获取更多的信息，二娃专门去了一趟海珠踩盘。

而这次踩盘，我意外发现了海珠楼市的4个问题：

1）海珠老破小太多了，换房需求非常庞大！

比如，二娃从地铁8号线宝岗大道站出来后，在步行至“海珠和樾府”的过程中，看到了非常多的老破小。

◆ 海珠西老破小实景图

这些房子，大多都有30年了。而其中，大部分业主都有换房需求。

为什么，我会得出这样的判断呢？我们来看一张图！

从数据可以发现，去年，海珠区一二手房合计成交1.3万套，其中，二手房就有1.1万套，占比高达83%。

这也进一步验证了，海珠本地居民换房需求十分旺盛的观点。

2）别看海珠一手盘好像挺多的，但其实，货量很少

说到海珠，很多人都误以为货量很多。因为，单看楼盘数量确实不少

可二娃统计完他们的户数后发现，其实供应量只有7730套（目前已经去化2/3了），还不及黄埔一个旧改楼盘多。

3）海珠小户型，普遍难卖！

另外，二娃还发现海珠一个很奇怪的现象，那就是小户型普遍卖不动（你们猜猜都有谁？）。

因为，这边的买家大部分都是本地客-老广为主。而老广呢，一般多少是有点家底的，他们本来就有房，大多都是置换客。所以，对那种极致小户型不感兴趣。

也许，开发商觉得自己70㎡做三房，90㎡做四房很牛逼，但买家可不这么认为。这群人呢，他们喜欢房间大一点，更在意舒适性和烟火气。

◆ 海珠随处可见的烟火气

4）海珠，最缺大社区楼盘。

还有一个问题就是，海珠一手住宅项目有很多，但总户数超过1000户的少得可怜。

所以，大社区项目对片区的改善客来说，极具吸引力！

你看，海珠二手市场里面，卖得最好的金碧花园、光大花园全部都是大社区。

可能海珠和樾府（还没有定下案名，我们就暂且这么叫吧），在前期调研的时候也发现了这些bug。所以完美地规避了以上所有的问题。

◆ 海珠和樾府施工现场

那么，海珠和樾府有哪些值得关注的点，产品又会如何打造呢？

嗯，二娃这次扒来了不少的独家爆料，一起来看看吧！

爆料1：项目定位为“和樾府系”，这也是越秀地产目前在广州最高端的产品系。

◆ 项目效果图

所以，不管是外立面、户型，还是交标方面，都会是最好的！大家可以参考万博和樾府与天河和樾府。

爆料2：案名大概率会叫“和越·XX”或者“XX·和越”。

爆料3：项目为纯改善定位，户型面积段为建面约106-185㎡的全4房单位。

包括：建面约106㎡、120㎡、140㎡、160㎡、185㎡等5种户型。大致的分布情况，可参考下图（最终版请以项目输出为准）。

◆ 项目户型分布参考图

值得一提的是，该项目的户型设计与越秀天河和樾府差不多。不仅大开间、阳台大、飘窗大、主卧大，实用率还超高。

爆料4：项目是一个约1300户的大社区，配套设施相对比较完善。

如下图所示，整个项目分左右两个地块开发。左边三栋楼是商业，右边则为住宅区域。

而配建的幼儿园和回迁房，主要集中在住宅北侧地块，商品房则主要在右侧地块。

◆ 项目规划图

爆料5：项目预计6月份开放示范区。

二娃踩盘时发现，海珠和樾府目前正在如火如荼的施工中。为了拍到更清晰的照片，我还爬到了旁边的一栋办公楼顶楼。

呐~项目现在的样子，以及正前方的景观，就是下面这样的。

◆ 项目现场实景图

那么问题来了：海珠和樾府对面是广船（广州滨江上都），它东向望江卖到了7.5-11万/㎡，而项目右侧是二手房光大花园，它一线望江的三期（楼龄：2006年），已经卖到6-7万/㎡。

你们猜猜，海珠和樾府会卖多少钱呢？你们觉得这个项目到底如何？欢迎留言评论。