全国住房城乡建设工作会议年度盛会已圆满落下帷幕，该通报系统性地回顾了本年度政府在促进房地产市场平稳健康发展方面所采取的一系列举措，并明确规划了下一年的工作目标与实施路径。
回顾即将过去的2024年，中国房地产市场经历了前所未有的政策调整期，旨在稳定市场。据权威机构统计，全国范围内超过300个省市在年内累计出台了上千次相关政策措施，自一季度起，各省市发布宽松政策的频率与数量均维持在较高水平。
这一系列措施涵盖了取消限售、取消限购、降低首付比例、提高公积金贷款上限、税收优惠、降息等多个方面，形成了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策矩阵。住建部在年度工作总结中首要提及，通过部门间的协同努力，结合各地实际情况实施“因城施策、一城一策、精准施策”，有效促进了房地产市场的企稳回升，具体表现为10月与11月新建商品房交易网签面积连续两个月实现了同比与环比的双重增长。
截至目前，除海南部分地区维持限购政策外，包括天津、杭州、成都、西安、武汉、郑州、南京、苏州、宁波、厦门、长沙等众多二线城市已全面取消限购。在广州，作为首个一线城市，已全面解除限购限制。尽管北京、上海两大一线城市全域仍实施限购，但限购门槛已显著放宽，上海外环外地区社保要求由3年缩短至1年，内环保持3年不变；北京则调整为五环内购房社保要求由5年降为3年，五环外降至2年。深圳方面，核心区如福田、南山、罗湖及宝安的新安、西乡街道，非户籍居民的社保要求从3年降低到1年，而龙华、龙岗、宝安（除新安、西乡外）、盐田、光明、坪山、大鹏等区域则取消了社保或纳税证明要求，不过购房套数仍受限制。
值得注意的是，尽管政策频出，但在四季度之前，市场整体复苏成效尚不明显。根据提供的要求，以下是对原文的全面改写，确保风格正式、专业、客观，同时保持原意不变：全国商品房市场近期呈现出显著的下行趋势，成交面积与成交额均遭遇两位数下滑。据国家统计局公布的数据显示，1月至11月期间，全国新建商品房销售总面积达到86,118万平方米，与去年同期相比下降了14.3%。其中，住宅销售面积的降幅更为明显，达到了16.0%。在销售额方面，新建商品房总销售额为85,125亿元人民币，同比下降了19.2%，住宅销售额的降幅则达到了20.0%。以上数据均来源于国家统计局。
值得注意的是，直到11月份，全国商品房市场的成交面积与成交额才在环比与同比方面出现了微幅上涨。具体而言，11月份单月商品房销售面积为8,188万平方米，销售额为8,270亿元人民币。与去年同期相比，这两个数值均实现了轻微增长。具体而言，去年11月份全国商品房单月销售面积为7,930.17万平方米，销售额为8,156.94亿元人民币。同时，与今年10月份相比，这两个数值也呈现出略有增长的趋势。
然而，尽管11月份的数据表现出一定的回暖迹象，但与其他月份相比仍显得相对普通，整体市场仍处于调整状态。以上数据制图由城市财经提供，数据来源为国家统计局。
针对当前房地产市场的形势，住建部在2025年明确了未来的发展方向和具体措施。住建部发布的新闻通稿中强调，将持续推动房地产市场止跌回稳。具体措施包括：一是着力释放住房需求，确保“四个取消、四个降低、两个增加”等存量和增量政策得到有效落实，以大力支持刚性和改善性住房需求。
同时，充分发挥住房公积金的支持作用，加大城中村和危旧房改造力度，推进货币化安置，并在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，以消除安全隐患并改善居住条件。对群众改造意愿强烈且条件成熟的项目将给予重点支持。二是着力改善供给结构，严控商品房增量、优化存量、提高建设质量。以市场需求为导向，增加保障性住房供给，特别是配售型保障房的建设力度将加大，以帮助更多新市民、青年人和农民工等群体实现安居梦想。
“止跌回稳”作为首要任务，并使用了“持续用力”这一表述，这不仅是住建部对未来房地产市场发展的明确指示，也与此前召开的中央经济工作会议上的相关精神相吻合。以下是对给定内容的正式、专业、客观风格的改写：
这四个字深刻体现了中央对于稳定房地产市场的坚定决心，同时也反映出当前房地产市场正面临着巨大的压力，因此仍需持续努力。值得注意的是，这里的政策导向是追求市场的平稳运行，而非价格的回升。稳定，依然是当前房地产市场发展的主旋律。
针对如何实现房地产市场的平稳运行，首要任务是有效释放市场需求。具体而言，需确保今年推出的“四项取消、四项降低、两项增加”政策得以切实执行。这一表述可能预示着，2025年核心城市的限制性政策有望得到进一步优化。例如，北京、上海、深圳等城市可能会继续放宽限购政策；同时，房贷利率的降低、核心城市首付比例的调整以及交易税费的减少等方面均存在一定的政策空间。然而，这些政策的实施还需根据明年3月份之后房地产市场的具体情况而定。如果市场持续低迷，京沪等城市的外围区域甚至深圳的核心区域，都有可能进一步放宽限购政策。反之，如果市场表现良好，则无需采取此类措施。
此外，政策还强调了要充分发挥公积金的支持作用。预计明年公积金贷款利率可能会下调，以避免公积金贷款利率逐渐与商业贷款利率持平甚至更高，从而丧失其竞争优势，进而影响民众缴纳公积金的积极性。
在城中村和危旧房改造方面，政策要求加大实施力度，推进货币化安置，并在已新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，以消除安全隐患、改善居住条件。这一政策导向与今年10月份国新办发布会上住建部部长的表述相一致。他当时指出，要在前期城中村危旧房改造的基础上，再新增100万套，并通过货币化方式加大政策支持力度。如果前期工作进展顺利，还可以在此基础上进一步加大力度。其中，货币棚改和新增的100万套是政策的关键所在。货币棚改的概念相对明确，而新增的100万套则更具关键性，主要体现在其规模上。
为了更直观地理解这一数字，我们可以将其与之前的数据进行对比。据统计，自2008年至2015年的八年间，我国共计进行了2630万套的棚户区改造。因此，新增的100万套改造规模虽然庞大，但相对于过去的改造总量而言，仍具有一定的可行性。根据正式、专业及客观的表达要求，以下是改写后的内容：
平均而言，每年的棚户区改造项目数量维持在328.75万套。值得注意的是，在棚户区改造规模达到顶峰的2015年至2017年期间，同时也迎来了房价涨幅的高峰，每年的改造数量均接近600万套。相比之下，当前提出的100万套棚户区改造目标，仅为那时的六分之一。住房和城乡建设部同时指出，如果前期工作进展顺利，后续有可能追加改造数量，但这需视具体情况而定。
自2018年国家开发银行收紧货币棚改政策以来，棚户区改造住宅项目的数量出现了显著下降，但并未完全停止。具体而言，2019年的改造数量约为300万套，而到了2021年和2022年，则分别维持在100多万套的水平。去年，即上一财年，棚户区改造数量为159万套。由此可见，本次设定的100万套货币棚改目标，与过去三年的改造数量相比，仍显较低。不过，这一增量是在今年原计划的100万套棚改基础上直接增加的，合计将达到200多万套。
然而，这样的规模仍然不足以对房价走势产生显著影响。为了应对这一挑战，相关部门提出了“商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”的策略，强调根据需求来确定购买和建设规模，并加大保障性住房的供给力度，特别是配售型保障房的建设，以助力新市民、青年人和农民工等群体实现安居梦想。
此外，通稿还重申了加大配售型保障房建设力度的必要性。配售型保障房是去年提出的“三大工程”之一，另外两个工程分别是城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。尽管“三大工程”这一表述在当前的语境中未再出现，但城中村改造（即上述的100万套改造计划）和配售型保障房建设仍被提及，而“平急两用”公共基础设施则未再被具体讨论。这一变化可能反映出当前地方政府财政压力较大的现状，地方债问题已成为亟待解决的两大困局之一。
根据官方数据，今年1至8月，全国已开工建设并筹集各类保障性住房137.4万套（间），完成了年度计划170.4万套（间）的80%，并投入了1662亿元的资金。这些措施旨在进一步推动保障性住房建设，满足人民群众的居住需求。截至当前，全国范围内已正式启动的城中村改造安置房及城市危旧房改造项目共计达到127.5万套（间），并已完成投资总额3858亿元人民币。
在2025年工作重点通报的第二项内容中，明确提出要推动构建房地产发展的新格局。首要任务在于优化并健全住房供应体系，加速保障性住房的发展步伐，以切实满足城镇中住房条件困难的工薪阶层的刚性居住需求。同时，鼓励各城市政府依据本地实际情况制定相应政策，增加改善型住房，尤其是优质住房的供应。这一表述再次强调了“保障性住房”的重要性，意在加速形成商品房与保障房并行的双轨制新发展模式。此双轨制模式的确立，源自去年中央审议通过的《关于推进保障性住房规划建设的指导意见》（14号文件）。该文件明确指出，需尽快弥补保障性住房建设领域的不足，提升保障性住房在住房总供应中的占比，从而不断满足工薪阶层的基本居住需求。
保障性住房建设的两大核心目标在于：
一是加大保障性住房的建设力度与供应规模，旨在“使工薪阶层逐步实现居者有其屋，缓解因无法购买商品住房而产生的心理负担，从而能够全身心地投入到对美好生活的追求中”；
二是推动建立房地产行业的转型升级新模式，使商品住房回归其商品本质，满足居民对改善型住房的需求，进而实现地价、房价及市场预期的稳定，促进房地产行业的转型与高质量发展。
进入2025年，保障性住房的建设方向保持不变，但在实施路径上有所调整。去年主要侧重于地方城市定向批准土地用于保障性住房建设，而今年则在去库存的总体思路下，越来越重视通过收购现有房源的方式进行保障性住房的建设（即“以收代建”）。虽然“以收代建”模式在理论上能够实现双赢，但成本控制成为其关键挑战。
根据“14号文件”的指导，保障性住房的定价应遵循保本微利的原则：在规划建设过程中，应基于工薪阶层可承受、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由城市人民政府以划拨方式提供土地并负责建设配套设施，同时采取市场化运作方式，在确保成本回收并略有盈余的基础上进行配售。这意味着，配售型保障房的土地成本为零，而最终售价则需基于建设成本进行确定。
在探讨配售型保障房定价机制时，必须综合考虑人工成本、税费成本及微利运营原则。在此背景下，配售型保障房往往能实现较低的市场售价。相比之下，若采用收储策略，将商品房或其他商业性住房转化为保障房，则可能面临高昂的成本挑战。若转化后的保障性住房售价低廉，将难以覆盖既有成本，更无从谈起实现保本或微利。进一步地，若通过大幅压低开发商库存价格以进行低成本收购，例如将市场原价每平方米1万元压低至5000元，乃至更低至三四千元，尽管表面上看似解决了成本难题，但实则可能引发新的市场问题，诸如加剧已处于低谷的商品房市场价格混乱，对其造成“雪上加霜”的影响。因此，如何稳健且健康地推进房地产双轨制建设，成为了一个亟待解决的重要课题。
此外，保障房的规模亦需审慎权衡。以深圳为例，去年年底已集中开工首批13个配售型保障性住房项目，建设总面积达75.7万平方米，房源总量超过1万套。其他地区如哈尔滨计划筹建2000套，南宁4000套，佛山3000套，大连2170套，宁波4000套，郑州3700套，长沙1130套，南京2500套，贵阳3600套。若大量配售型保障房涌入市场，无疑将对本就低迷的商品房市场造成显著冲击，这也是业界普遍认为官方通过收储（即回购商品房作为保障房）的方式难以大规模实施的原因。
配售型保障房对商品房市场的冲击主要体现在销量与价格两方面。
一方面，半价销售的配售型保障房能够有效满足低收入家庭的住房需求，从而分流大约一半的市场购房需求，进一步加剧商品房销量的下滑趋势。
另一方面，配售型保障房以其半价优势，将对商品房价格形成直接压力。因此，“商品+保障”的双轨制模式，对管理层在技术层面的调控能力提出了极高的要求。
