黄奇帆先生，被尊称为“经济领域的卓越市长”，在其担任重庆市市长期间，重庆市的GDP增速位居全国前列，同时房价也实现了有效的调控。他曾担任中国金融四十人论坛学术顾问及国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席等重要职务。近期，黄奇帆在接受权威媒体访谈时，针对房地产市场发表的深刻见解引起了社会的广泛关注。他明确指出，房地产市场已迎来全面转折点，并直言“认为房地产市场将持续繁荣的观点是不切实际的幻想”。这一观点如同警钟，唤醒了诸多人对房地产市场的不切实际幻想。
回顾过去二十年，黄奇帆先生指出，中国房价已翻了四番，即普遍增长了十六倍，这一惊人的数据背后，承载着无数人的购房经历，也引发了我们深刻的思考。在房地产领域，黄奇帆先生的诸多观点都给人以深刻印象，他提出的判断房地产市场走势的三原则，展现了他对房地产市场的深刻洞察和精准分析。
他提到，自2000年以来，中国房地产市场经历了快速上涨的阶段，全国平均房价从当时的2000元/平方米左右，飙升至2020年许多一二线城市的3-4万元/平方米，甚至更高。以北京为例，2000年四环的房价约为3000元/平方米，而到如今，四环内新房均价已超过8万元/平方米，涨幅超过二十倍。
在分析当前市场时，黄奇帆强调，市场供需关系已发生显著变化，从过去的供不应求逐渐转变为供大于求。特别是在三四线城市，大量棚改货币化安置催生了大量新建楼盘，但由于人口增长缓慢和产业支撑不足，导致房屋空置率上升，“鬼城”现象频发。
展望未来，黄奇帆断言，房地产市场的暴利时代已经结束，未来市场将不再呈现持续上涨的态势。他的这些观点，为我们理解和把握房地产市场的发展趋势提供了重要的参考。 黄奇帆之所以能够展现出坚定的态度，经过我们的深入分析，其理论依据主要基于以下几点：
首先，人口结构的变化扮演着至关重要的角色。我国生育率的持续下降与老龄化现象的加速发展，为国家的人口结构带来了显著影响。根据国家统计局的数据，65岁及以上人口的占比已从2000年的6.96%攀升至2024年的接近20%。这一变化导致老年人口数量增加，进而减弱了购房的刚性需求。与此同时，年轻人面临高房价与生活压力，生育意愿普遍不高，未来潜在购房者的数量预计将逐渐减少。
其次，城镇化进程已迈入新阶段。以往，城镇化的快速发展推动了大量农村人口涌入城市，进而引发了购房热潮。然而，当前城镇化率已超过65%，接近发达国家的水平。在此背景下，进城购房的刚性需求趋于放缓，城市发展重心也从增量扩张转向存量优化。
再者，经济发展模式正经历深刻转型。过去，房地产曾作为支柱产业，对经济增长起到了重要拉动作用。然而，随着科技创新、高端制造等新兴产业的迅速崛起，资金流动趋向多元化，对房地产的依赖程度逐渐降低。以深圳为例，该市在5G、人工智能等领域的大力投入，吸引了众多资本涌入科技领域，而非房地产市场。
面对后地产时代的新变革，普通民众应如何做出明智的选择呢？我们认为，关键在于根据个人特点和实际情况进行独立思考与分析。对于刚需购房者而言，应摒弃投机心理，以自住需求为出发点。例如，工作稳定且急需住房的群体，如刚毕业并留在城市工作的大学生，可在房价相对平稳且政策有利时择机购房。长沙等地便是不错的选择，其房价调控得力，均价适中，生活配套设施完善，适合刚需购房者。
对于投资者而言，则需转变思路，分散资产配置。房产不再是唯一的投资渠道，投资者可探索基金、债券、黄金等多元化投资领域。以2024年为例，股市中的新能源、半导体等板块表现出色，为投资者提供了新的盈利机会。
此外，已拥有房产的个体需优化自身资产结构。对于位于非核心地段或老旧房产，可考虑进行置换或出租，以盘活资产。例如，一些老旧小区的房子经装修后，可出租给周边上班族，从而增加收益。
房地产已步入新时代，尽管当前房价普遍下跌，但未来市场分化趋势将加剧。正如潮水不会永远上涨一般，房地产市场并不存在永恒的衰退期。 对于有居住需求的群体而言，他们依然可以根据自身需求进入市场，并在选择时保持审慎态度。毕竟，房产所承载的，不仅仅是经济价值的体现，更是家庭温馨与归宿的象征。在时代的变迁与演进中，我们应当紧密把握发展趋势，为自己谋取一个稳定而安逸的生活空间。
