预售制“全面取消”？央媒“12字”回应，广东、海南、湖南已试点

2013年，香港开始要求提供“实用面积”用于二手房销售，同年4月，《一手住宅物业销售条例》也正式开始实施。

新建住宅只能用实用面积表示面积，用“1平方英尺/平方米”表示销售价格。特别是新建房屋，如果不按照“实用面积”的规定，将会提起诉讼，被处以100—500万港币的罚款，甚至可能被判处3-7年的有期徒刑。

自此，香港的房地产销售完全告别了“公屋”时代。香港是摊贩面积的发源地，但目前香港已取消摊贩面积，而我内地房地产行业仍实行摊贩面积制度。可以说，近两年来，关于取消公摊面积的呼声越来越高。

甚至《人民日报》也表示公摊面积并不一定合理，称公摊面积长期以来“伤害了人民”。

其实，现在购房者想取消的，与其说是公摊面积，不如说是商品房预售制度。近两年，由于楼市行情比较差，不少开发商资金链紧张断裂，不少楼盘推迟交房甚至烂尾。对于购房人来说，他们最担心的是房子的烂尾。

因为烂尾房会腾出两个购房人的钱房。尤其是对那些过着租房生活的人来说，不仅每月还房贷，还得每月付房租。因此，虽然购房者不愿意看到楼房的烂尾，但商品房预售制的存在，也不可能杜绝烂尾楼。

特别是在大部分房企面临资金链紧张的时候，相继出现延期交房、拖楼烂尾的现象。目前楼市面临的一个大问题是楼盘的烂尾问题，可以说这是目前很多购房准备人担心的问题。现在很多人在买房子之前都在想房子的烂尾问题。所以，这是很多人不想买房子的主要原因。

对于商品房预售制，中国经济周刊表示，全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明表示，前几天房地产行业能够高歌猛进，其“秘诀”就在于极高的杠杆率。

依靠高杠杆，很多房地产企业盲目扩张，盲目追求规模扩张，高风险的是高杠杆，但根本还是预售制度。”也就是说，商品房预售制度是一把双刃剑，一方面加速房企发展，推动整个房地产行业快速发展，另一方面也会造成楼盘的烂尾。

正如很多购房者所说，没有商品房预售制度，他们买不起烂尾楼。预售制度给楼市带来的好处也很明显，过去20多年来我国房地产行业发展迅速，得益于商品房预售制度。

但是随着房地产行业的快速发展这意味着商品房预售制度的使命已经完成。央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城市家庭已经有房，不仅达到1.5户，41.5%以上的城市家庭拥有2户以上的房子。

另外，目前我国住房空置房现象严重，西南财经大学2017年的调查数据显示，我国住房整体空置率为22%左右，这已经是一个很高的水平。更重要的是，这其中随着我国房地产行业的高速发展，目前我国住宅的空置率一定会更高。

既然目前我国已经不缺乏住房资源，为什么还要继续实行商品房预售制度？所以近年来，社会上呼吁取消商品房预售制度的呼声越来越高。

其实，商品房预售制度对购房人来说是非常不公平的。这不仅仅是因为楼盘的烂尾，还有楼盘延期交付、楼盘下架等诸多原因。特别是降低楼盘配置的问题，几乎所有的购房者都遇到过。

开发商是期待者，房子也是工地，所以房子和小区的布局完全是开发商的宣传，更是置业顾问的夸张宣传，让购房者看到、听到的是心中完美的房子。但是，大家都知道，哪里有这么多完美的楼盘？

所以，一交房，大多数购房者对房子都不满意。如果开发商在楼盘做虚假宣传、降低配置，购房者将无法接受。

因此，延期交房、烂楼盘、降安置、虚假宣传，都是商品房预售制度的结果。如果能取消商品预售制度，实现房地产销售，不仅可以消除楼盘老化和楼盘以旧换新的问题，而且有利于坚持住房消费属性，遏制资本属性过热导致的泡沫。

因此，关于是否应该废除商品预售制度存在较大争议。对于取消商品房预售制度，人民日报在《取消商品房预售制，调研可先行》中以“12字”明确表示取消预售制度，不能长期看，也不能免除。

也就是说，从长远来看，预售制度一定会被废除。目前，商品房预售制度没有取消的迹象，但目前各地正在收紧商品房预售资金监管。

此外，目前已有几个省开始试点卖房。也就是说，在取消商品预售制度的问题上，已经有几个省开始行动了。据报道，2019年广东省发布《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐步探索取消试点商品房现行住房销售制度和商品房制度的可能性。

2020年海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求规划新出让的土地建设商品房，全部实行现房销售制度。也就是说，海南省2020年拍卖的土地，以后只能现房销售。

除广东省和海南省外，湖南省还在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中明确规定，从2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实行“交房即交证”。

近年来，各地开始实施预售制度，尽管大部分省份没有明确取消商品房预售制度的规划，但各地仍要对预售资金进行全额监管。

近年来，社会上关于取消商品预售制度的呼声越来越高，每年都有专家和学者呼吁取消商品预售制度。在笔者看来，取消商品预售制度最直接的利益是购买者，是仍在准备购买的购买者。

实施现房销售，可以彻底杜绝延期交房、开发商过度承诺、住房质量上不去、烂尾等一系列问题。购买者买的房子是自己看到的房子。

此外，取消商品预售制度可以有效降低开发商的财务杠杆，这也是楼市的调控政策。