城市更新利好来了！刚刚，国务院重磅发布！
一、国务院发布城市更新行动政策
1.1 国务院常务会议内容
在最近的一次国务院常务会议上，会议重点研究了推进城市更新工作，并提出了一系列具体的实施方案。这次会议标志着城市更新行动正式成为国家的重要议程之一，旨在通过城市更新提升城市面貌和居住品质，同时也扩大内需，推动经济高质量发展。会议强调了城市更新在当前城市发展中的关键作用，指出这不仅是城市建设的问题，更是关系到民生和社会发展的大事。为此，会议提出要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。这一系列政策的出台，无疑将为城市更新提供强有力的支持，推动城市更新工作的顺利开展。
二、城市更新的重要性
2.1 城市更新的定义和意义
城市更新不仅仅是城市面貌的提升，它更是民生和社会发展的重要组成部分。通过城市更新，可以改善居民的居住环境，提升城市的功能和品质，同时也有助于保护和传承城市的历史文化。城市更新涉及到老旧小区的改造、基础设施的完善、生态环境的修复等多个方面，是一项系统而复杂的工程。例如，老旧小区的改造不仅可以改善居民的生活条件，还可以提升整个社区的生活品质，增强居民的幸福感。而基础设施的完善，如交通、供水、供电等，将大大提高城市的运行效率，为居民提供更加便利的生活条件。生态环境的修复，如公园、绿地的建设，不仅可以改善城市的环境质量，还可以为居民提供更多的休闲娱乐空间，提升城市的生活品质。
三、城市更新成为国家战略
3.1 政策背景
城市更新的概念首次在2009年由深圳提出，随后北京、上海等其他城市也相继出台了相关的政策和措施。近年来，随着《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》的发布，城市更新正式上升为国家战略。纲要中明确提出要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。这一系列政策的出台，标志着城市更新已成为国家层面的重要任务。例如，在北京，通过实施城市更新行动，老旧小区的居住环境得到了显著改善，基础设施也变得更加完善，居民的生活质量得到了大幅提升。在上海，城市更新不仅改善了居民的居住环境，还推动了城市功能的优化和品质的提升，使上海的城市竞争力进一步增强。
四、城市更新对房地产市场的影响
4.1 对房地产需求的影响
城市更新活动会推高被动性需求，即由于旧区重建和改造，导致原居民需要重新安置，从而产生新的住房需求。同时，城市更新还能提升改善性需求，因为更新后的区域往往环境和设施得到改善，吸引更多人寻求更好的居住条件。例如，在上海市，城市更新活动使得被征收的居民重新选择住所，从而带动了房地产市场的被动需求。而货币化安置方式的推行，使得获得拆迁补偿的居民购房意愿上升，进一步推动了房地产市场的需求。此外，城市更新后的区域，由于环境的改善和基础设施的完善，往往成为居民选择改善性住房的理想场所，从而提升了房地产市场的改善性需求。
4.2 对房地产供给的影响
城市更新通过影响土地市场和房屋供应，间接影响房地产价格。更新活动可能导致土地供应量的变化，影响土地价格，从而对房地产市场产生深远的影响。此外，城市更新还可能改变区域的居住环境和生活设施，进而影响房产的市场价值。例如，在城市更新过程中，老旧住宅被拆除后，政府会对该地块进行重新规划，如果新产生的待开发地块中有用于住宅建设的建设用地，那么房地产市场的供应量就会有所上升。然而，城市更新也会导致房屋征收成本的上升，这些成本最终会体现在土地出让金中，使地价上升，从而推高在该地块上建设的商品住宅的价格。从长期来看，地价的上涨可能会抑制开发商的开发需求，从而使得城市中开发住宅的数量减少，降低房地产市场的商品房供给，最终导致房价上涨。
五、农发行对城市更新的支持
5.1 支持策略
农发行近期出台指导意见，明确支持保障性租赁住房和城镇老旧小区改造。这一策略不仅有助于解决城市居民的住房问题，也支持了国家城市更新战略的实施。通过金融支持，农发行正在成为推动城市更新的重要力量。例如，农发行通过提供低息贷款、延长贷款期限等方式，为城市更新项目提供资金支持，使得这些项目能够顺利进行。此外，农发行还通过支持片区整体支持和一二级土地联动开发，提升了市场竞争力，为城市更新提供了更加全面的金融支持。
六、保障措施
6.1 要素保障
为了确保城市更新行动的顺利进行，国务院强调了加强用地、资金等要素的保障。这包括盘活利用存量低效用地，统筹用好财政和金融资源，完善市场化融资模式，以及吸引社会资本参与城市更新。此外，还提出要建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。例如，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），吸引更多的社会资本参与城市更新项目，为城市更新提供更加多元化的资金来源。同时，政府还通过提供财政补贴、税收优惠等措施，降低企业和社会资本参与城市更新的成本，提高其参与积极性。
七、城市更新的案例
7.1 上海城市更新
上海作为城市更新的先行者，通过更新优化了土地资源的利用，提升了房地产市场的活力。例如，上海市通过货币化安置方式，刺激了房地产市场的需求，同时通过改造老旧小区，改善了居民的生活环境和城市的整体面貌。上海市还通过实施“大拆大建”式的城市更新模式，使得城市的功能和品质得到了显著提升。例如，上海市通过征收居民住宅，进行地块重新规划，建设新的住宅和商业设施，不仅提升了城市的土地价值，还带动了周边区域的发展。此外，上海市还通过加强城市基础设施建设，提升城市的运行效率，为居民提供更加便利的生活条件。
八、未来展望
8.1 城市更新前景
在城市更新政策的推动下，预计房地产市场将更加健康和可持续发展。城市更新不仅能够改善城市居民的生活环境和提升城市功能，还能够促进房地产市场的稳定发展，为城市的长期发展奠定坚实的基础。例如，通过实施城市更新政策，可以有效解决城市中的住房问题，提高居民的居住质量，同时还可以推动城市经济的持续发展，提升城市的竞争力。此外，城市更新还可以促进城市基础设施的完善，提升城市的运行效率，为居民提供更加便利的生活条件。未来，随着城市更新政策的不断深入和实施，城市的整体面貌和功能将得到进一步提升，居民的生活质量也将得到显著提高。
城市更新作为国家战略，不仅关系到城市的发展和居民的居住环境，更关系到国家的经济和社会发展。通过实施一系列的城市更新政策，可以有效提升城市的整体功能和品质，改善居民的居住环境，推动城市经济的持续发展。未来，随着城市更新政策的不断深入和实施，城市的整体面貌和功能将得到进一步提升，居民的生活质量也将得到显著提高。
