昔日的龙头房企，还在努力求生。
9月18日晚间，融创公告，其总计约99.23亿美元的境外债务重组，最终获得投资人表决通过，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。
境内外债务重组，是房企争取喘息空间必不可少的一步。
受此消息影响，9月19日早盘，融创中国的股价一度大涨13%。但到了下午，突然跳水，跌超8%。发生了什么？
原来，融创在9月19日依据美国《破产法》第15章向纽约南区法院申请破产保护。消息传出，投资者再次误读了这一举动。
由于融创美元债受美国法律管辖，该公司在香港发起的美元债重组，若获得美国破产法第15章认证，可防止债权人利用美国法律来规避已被香港法院裁定的重组条款，规避履行重组条款下的有关义务。也就是说，申请破产保护这个行动，是债务重组的必要措施，有助于避免恶意诉讼，保障公司正常经营。
不单是融创，几乎所有美元债重组的内房股，都会采取这一行动。
融创债务重组方案通过后，该公司未来3年内无刚性还款压力，剩下的事就交给经营了。而只要市场环境逐渐回归正常，就是展现老孙团队销售能力的时候。9月上旬开盘的融创壹号院，一天预售56亿元，就是证明。
那么，目前的市场环境是什么样的呢？
先说政策环境。9月19日，武汉、无锡宣布全域取消限购，西安取消二环外限购。9月1日至11日，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购；另有多个城市部分取消限购。
这是全国普遍执行认房不认贷、存量房贷置换之后，继续呈现的大面积政策优化。
有朋友问：为啥不是一次性把政策出齐？
回答是：房地产调控和政策优化，都讲求“一城一策”。各地情况差异很大，因城施策是最优选择。所以，城市之间会有比较，有观望。
此外，沉疴就得用慢药，如果全国发一个文件取消所有限制性政策，市场出现过激反应（比如房价上涨），这不是决策部门愿意看到的。
房地产也是“政策市”之一。今年9月1月以来这一波政策优化，市场反应如何？
根据诸葛找房数据，2023年第38周（9.11-9.17），其监测的重点城市，新房成交环比上升12.64%，二手住宅成交环比上升11.48%。
9月1日至17日，重点15城新房成交34073套，同比微升0.26%。新房成交同比实现转正，这是一个值得欣喜的信号。
根据中指院数据，第38周北京市商品住宅成交1054套，环比增长22.6%，为8月份以来成交量最高的一周。
根据同策研究院数据，9月1日至16日，上海新房成交33万平方米，预计9月有望突破70万平方米，超过8月份的63万平方米，而8月成交量环比已增长14.43%。
金九开局虽然成色不足，但总算从7月的谷底在缓缓往上爬。然而，从业者鲜有喜色。为何？
从情感上说，是离期望值有点距离。楼市的阴霾太浓，也盘旋得太久，总是巴不得用强劲的阳光一把给它驱散了。但只是愿望而已。
从现实来看，9月1日以来的这波政策，消费者有个消化期。正如我们不能期望一针下去，病人就欢蹦乱跳，政策出台才半个月，就还你一个金灿灿的9月，也操之过急。
当前楼市已进入一个博弈期。消费者（买方）跟消费者（卖方）博弈，消费者（买方）跟开发商（卖方博弈）。突出体现在二手房市场。
这波政策，焦点是有利于改善性住房，包括二套房。并没那么多人手里有现款，可以直接去买第二套新房，或者以小换大，很多朋友需要卖掉手里的房子，去换一套面积大点的，或者位置、配套更好的。二手房是转换点。
听身边的中介朋友说，认房不认贷政策发布后，两种情况明显增多：一是挂牌量增加，二是业主停止降价或讲价空间收窄。
这是再正常不过的市场现象。博弈，讲究的就是双方在讨价还价过程中找到一个均衡点。这个过程比拼的是买卖双方的耐力。
比耐力，好过比膂力。草莽时代，谁势大力沉，拉弓最远，举石最重，谁就是英雄；换算成所谓楼市黄金时代的度量衡，个人投资者拼的是胆量，杀进去，能买几套买几套，房企则是用杠杆拼规模——你们无比留恋无限缅怀的黄金时代，本质上就是比膂力的草莽时代。
耐力，骨子里是智慧，是综合能力。房企，谁最有耐力，谁就能熬过漫长的冬天。体寒虚弱偏偏又喜欢抢跑的，往往先倒下。
很多人爱讲周期，如今回头一看，房地产的周期，不是5年，不是10年，而是30年。熬过30年的房企，才称得上有耐力。
现在是房住不炒的时代，个人消费者的耐力，只能交给时间。有人性子急，几个小时就作出了决定；有人老成持重，半年也还在周旋。等得起你就等，等不起就赶紧买；你等得起又怕涨价，就妥协，接受一个适当的出价。而希望卖到更高价格的业主，要看到供应量（挂牌量）在增加，房价不是你想涨就能涨。
今年上半年，攸克君一直在碎碎念地说，刚性需求买房的窗口已经打开。但要放弃抄底的想法——股神都做不到。
9月7日，十四届全国人大常委会立法规划对外公开，房地产税立法不在其中。这表明，2025年以前，房地产税都不会进入立法程序。
当即就有朋友问：现在买房（投资），2025年之前卖出，不正是好机会？
回答是：如果你能掐得那么精准，而且笃定持有两年的房价涨幅超过10%，当然可以。
