在未来的低出生率、人口老龄化、甚至负增长的大趋势下，人们（特别是年轻一代90后、00后、10后）对于居住品质和环境的要求也越来越高，都在催生着住宅领域和别墅市场的更新迭代。

当前市面上已经建成的别墅，大多数位于一二线城市的近远郊区（二线以下城市不纳入讨论），周边生活和商业配套，在新区开发最鼎盛的前面十多年，都还没有发展成熟，更不要说未来了。

未来各个城市的人口增量可能会变更小，新城区的扩张速率和前面十多二十年更是无法相提并论，加之很多别墅小区的入住率都比较低，所以，近远郊区的别墅，大概率会逐渐走向没落和人气的衰退。

此外，在户型方面，不少别墅本质上只能说是“排屋”，或者“经济适用墅”：

微缩的花园和院落、近在咫尺的栋间距几乎没有隐私可言、局促的单层面积每天频繁上下楼，以及狭窄的公区和过道，麻烦不断的邻里关系、此起彼伏的装修施工，都让很多“伪别墅”的业主，感受不到丝毫住别墅的体验感。

当前已建成的别墅区，除了极少数位于城区核心地段的外，很多郊区的别墅小区，都由于入住率低，物业公司进场很难盈利。

所以在物业管理方面，也就只是那么几个零星工作人员维持基本的看大门、打扫公区卫生等工作，有的甚至连杂草、安全巡逻都没有人负责，物业服务的品质，甚至比不上市区的高层住宅。

对于现有的别墅而言，不仅存在以上的“内忧”，而且还面临“外患”的竞争。

此前有提法说建议“取消远郊区容积率1.0限制”，这就意味着，未来很可能会诞生一批“新生代”别墅，没有了容积率等规范的限制，就会诞生出真正的别墅，而不是所谓的联排、合院、类独等擦边球。

真正的别墅会有大花园、泳池、宽敞的室内空间，不再是“面积不够，楼层来凑”的小户型别墅，社区还会配套聚合式的商业街区，形成类似于国外那种真正的富人小区。

而未来随着越来越多这样的新生代别墅面世，购房者有了更多选择后，真别墅的价位方面也会由于竞争而开始回归到正常值，回归到让不少中产改善、富人移居买得起的水平。

与此同时，旧规范体系下、受到容积率限制了的“经济适用墅”和“伪别墅”，就可能面临被淘汰的命运，要么是人去楼空，成为一片荒草丛生的废弃小区，要么是只能低价割肉贱卖，还不一定有流动性，甚至还因为继续持有要向物业缴纳物业费。

又由于过去已建成的别墅小区，占地一般都在一些非核心位置，可替代性极强。

所以肉眼可见的短期内，大概率不会迎来旧城改造，东边郊区被占了，要新建其他真正的别墅小区，大不了在西边郊区再选一块地就是，别墅用地它不像城区的高层占地那么绑定了那么多城市核心资源，并没有多高的不可替代性。

因此，未来20年，很可能是这些小别墅、经济适用墅、伪别墅逐渐淡出市场，走向没落的20年。