别墅的类型千差万别，有的别墅，买到就是传世的资产，但有的别墅，买到手就是持续掏空钱包的负债。

从多个一二线城市发展的市场脉络的总结来看，那些买了别墅又后悔，自住不舒服，卖又卖不出去，继续持有还有高昂物业费等成本的业主，大多是一步踏错，买到了以下这几类别墅。

所以，如果真的打算考虑别墅，一定要避开以下几类：

别墅里面最让人头疼的一类，那就是商墅，商墅也就是商业别墅，40年的土地年限，和公寓、门面、写字楼等都属于商业地产。

这样的别墅，用来居住根本不要指望，因为商业性质，可以自住，可以办公或者经营。

你辛辛苦苦装修好自住的别墅，最后入住了会发现，隔壁用来做轰趴房、开私人宴会餐饮、做办公室、设计工作室，甚至酒吧的，都比比皆是，小区里面外来人员进进出出，杂乱无章，管不住，根本管不住。住过公寓的人都知道，那种人来人往的感觉，毫无隐私、清净和安全感可言。

要说出售或者转手，就更不容易了，别墅本来流动性就差，这些商业别墅，面向的受众几乎只能是降价打血折卖给全款买家。

因为如果是贷款买房，作为商业地产，通常都需要首付50%以上，比如一套别墅200万，就要首付100万，有这个预算的买家，为什么不买更大的普通别墅撬动更大的资产呢？

更不要说，商墅的交易成本（如税费等）和持有成本（如物业费）也不低，更加剧了流动性的枯竭。

叠拼别墅主打的是联排合院和洋房、小高层之间的空白价格差异，也只有在这个价位才有生存空间，与其说它是别墅产品的下限，不如说它是洋房的进阶版、跃层版。

一旦是联排、合院别墅开始降价，或者是出现“取消远郊1.0容积率限制”的新生代别墅，那么叠拼别墅可能会首先面临降维打击，彻底淡出市场行情，不仅自住被人嫌弃没人要，而且买也卖不出。

毕竟，当真正的“取消1.0容积率限制”的大花园、大院落别墅出现的时候，过去的联排、合院降价抛售就是大概率事件，这种时候，叠拼别墅几乎没有任何生存空间可言。

郊区的经济适用墅，多数是面临当地中产工薪阶层的，有的也就一两百万、两三百万的总价，中产踮踮脚也能够得到。

这类产品主要输在产品力和配套上，比较常见的就是“单层面宽不够，楼层来凑”，向天上和地下要空间要面积，花园和院子也很小。

这种别墅住起来，单层室内面积顶多也就80~100平的面宽，楼层可能有个3~4楼（含地下室），每天频繁上下楼梯的动线，足以让人崩溃。

其次，这种别墅由于要考虑土地成本和投资回报利润，通常不会建在比较繁华的市区，而是远近郊区，周边缺乏配套或者配套品质档次不高，也十分生活不便。

密集的楼间距和强烈的排屋邻居对视感，而且有的入住率也不高（可能是没钱装修），业主居住起来毫无隐私和舒适可言，这一类产品，只适合一部分中产买来充面子，并不适合投资和居住。

市区当然也会有别墅小区，但纯别墅小区非常罕见，大多数是和高楼组团、洋房组团搭配的“高低配”别墅小区。

这一类别墅的容积率，是靠周边高层、洋房的分摊给匀出来的，但毕竟高层、洋房也需要一定的楼间距，所以这一类别墅的楼间距也不会太宽，栋与栋之间、公共过道就会修得很窄，甚至不如郊区的经济适用墅。

此外，高低配的别墅小区，还有2个比较大的问题，那就是居住圈层和隐私。

和高层、洋房小区混杂而居，周边交通很可能一片乱糟糟，开啥车的都有，而且，商业大多也会定位刚需、刚改的档次，很难满足真正的别墅业主的品味和需求。

此外，别人家住的比别墅小区高，可以整个居高临下地俯视别墅小区，一眼看光，一镜到底，别墅组团几乎没有任何隐私可言，到院子里活动就像被监控盯着一样。

所以，高低配的别墅小区，居住起来拥挤、无隐私、圈层复杂等问题，也是很让人困扰的，虽然也算是拥有了别墅，但却很难有真正的别墅生活。