哪些是好口碑的真红盘？哪些是人为的“假热销”？数据无言，却是最有力的印证，一些原本被寄予厚望的楼盘，却交上了一份低于预期的答卷。乐居新媒体推出特别策划【直击楼盘网签】，通过周期性的网签数据，辨别楼盘的热销真假。

谁也没想到，曾经大热的淝河板块也卖不动了。

据合肥市住房保障和房产管理局官网显示，刚刚首开的合肥轨道棠悦风华项目，网签停留在个位数的情况，着实惨烈。

NO.1｜壹

领证15天仅备案1套房

合肥轨道棠悦风华从2024年9月9日领取预售证，推出B-1幢、B-3幢2栋楼，共168套房源。截止至9月25日，仅有6栋楼签约/备案（或有一定延迟），去化率仅3.57%。

值得注意的是，这里标红是房管局备案，表示房源顺利成交；标蓝则是已签约，并未完成交易。毕竟合肥曾经出现过有楼盘通过假签约营造热销，后续退房的情况。

也就是说，在笔者截图时，合肥轨道棠悦风华实际只成交1套房。

NO.2｜贰

新房直降20万

合肥轨道多项目启动分销

除了棠悦风华项目，合肥轨道在合肥项目有已经售罄的都会风华、肥西县紫云湖TOD·年华云湖、深圳路TOD·年华璟城以及暂未入市的滨科城商业TOD以及滨科城BK202404号地块。

据合肥轨道消息，5月1日，紫云湖TOD年华云湖、深圳路TOD年华璟城项目迎来首开。其中，年华璟城开盘当日去化率67%。

虽然首开去化不错，但后续开发商却悄悄将全民经纪人佣金从3.1万/套调整至4万/套。到现在更是启动分销，并推出总房款3%+3000元的优惠，市场压力可见一斑。

而年华云湖则直接没有透露首开去化信息。但是据中介消息，项目已经启动分销，并且推出特价房，最高优惠20万，由此可见，年华云湖的压力同样不小。

从5月首开到现在仅仅4个月时间，紫云湖TOD年华云湖、年华璟城的优惠不断扩大，提点也在上涨。从某种程度上来说，也是对老业主也是一种背刺。

NO.3｜叁

板块竞争激烈

棠悦风华品牌、价格均不占优

地位位置不错，又是大热的淝河板块，为什么成交如此惨淡呢？

首先，价格不占优势。甘棠路TOD棠悦风华早些时候以“毛坯低价格”的放风价吸引了一大波的关注。

然而项目的备案价格并不便宜。据登记信息显示，甘棠路TOD棠悦风华B-3幢为26层的大高层产品，共104套房，主力面积段约104㎡、约115㎡，整栋均价约20007元/㎡。价格最高的是边户21279元/㎡，单价最低的为底层中间户约17459元/㎡。

B-1幢为17层的小高层产品，共64套房，主力面积段约135㎡、约109㎡，均价22085元/㎡。价格最高的是边户23142元/㎡，价格较低的为低楼层中间户，约21142元/㎡。

那么这个价格在淝河板块到底属于什么位置呢？

据不完全统计，淝河板块目前有越秀中寰天悦、中交九宸、中铁建花语江南等十多个楼盘在售，主力户型建筑面积从93-189㎡都有。

从价格区间来看，棠悦风华1.7-2.3万/㎡的毛坯价格优势并不明显，哪怕是打9折的话也不便宜了…

另一方面，淝河板块竞争激烈。

据数据统计，淝河板块目前聚集了中交九宸，保利·海上瑧悦、越秀·中寰天悦、朗拾森屿、招商四季臻邸、招商雍润府、中国铁建花语江南、中海悦府、皖投云启华章花园、棠悦风华。

从品牌开发商到本土实力企业，从高端改善到刚需刚改，淝河的房地产市场呈现出百花齐放的态势。

在内卷的市场下，中海悦府等项目都卷出高达90%及以上的超高得房率。

对比之下，虽然合肥轨道是国企，但是缺乏住宅开发、商业运营经验和成功交付案例，在市场上的知名度和影响力比较有限。客户信任度还远远不够。

结 语

从目前市场来看，淝河板块竞争压力大，虽然棠悦风华有地铁口、公园规划和万科物业等优势，但直面与招商、保利、中铁建、越秀等大牌房企PK，品牌已经存在劣势。加上新房价格没有达到购房者预期，这或许是项目首开仅仅个位数草草收场的主要原因。