很多时候，我们看见的世界，其实只是你想要看到的而已。
几天前，官媒《中国房地产报》的一篇文章，让楼市掀起偌大波澜。这篇文章建言下阶段的房地产政策要从“保、松、降”三字诀入手。
保，是保交楼；
松，是松绑政策干预；
降，其实也包括了降首付、税费、房价等方面。
但嗅觉灵敏的吃瓜群众们，一眼就相中了“降房价”这一条。纷纷将“允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”用红笔划上重点，再截图保存后当作对线神器之用。
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不得不说，房价的确是楼市的一个敏感区，而降房价更是一个禁忌点。君不见这两年来，全国好几十个城市明里暗里都颁布了“限跌令”，以此来维护房价稳定。去年，合肥一项目刚刚推出直降4000元/㎡的促销措施，被当成非法定价，被火线叫停。今年，江苏昆山有两家房企被通报批评，原因是“擅自大幅度降价销售”。
但这一次，情况变得不一样了。就在“允许开发商自主降价”这一建言大范围传播之时，珠海一楼盘“5折开售”，却被当地管理部门认为是合理的，是没有违反规定的！如此以来，“降房价”的风声有越演越烈的趋势，不少人纷纷以此预测：“这盘房价真的要大跌了？！”
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房价到底跌了没有？不同的城市、不同的人都有不同的答案，但总的来看，过去一年，比起市场数据的各种严重下滑，房价可以说是稳得一比。
中指研究院最新数据显示：从2022年7月到2023年7月，一年时间，中国百城新建住宅平均价格只跌了0.01%。每平方米跌了人民币1块6毛1。
其中，一二线城市新房价格整体微涨，而三四线城市的降价压力较大，分化比较明显。
要知道，最近一年应该是楼市最难的一年。最难的一年都房价只跌了1.6元/㎡,那接下它的下跌空间又有多少呢？
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假如开发商拥有了自主降价的权力，他们能标出“骨折价”吗？在回答这个问题之前，我们先看一看珠海的5折神盘是如何做到半价促销的。
有新闻显示：这个叫“金湾宝龙城”的项目是2019年拿的地，楼面地价7224元/㎡，于2021年初首批次开卖，以备案均价2.6——2.7万元/㎡稳定卖了2年。2023年开始该项目连续多次下调价格，直到目前的1.5万元/㎡。实际上，按照一般行业定价逻辑来看，如果售价=2倍楼面价，基本上可以不亏本。要知道，当下中国楼市，很多项目的地价成本已经占房价的50%以上，甚至超过6成。从这个角度看，金湾宝龙城能打5折，必须感谢地价比较温柔。
但综观整个地产行业，盈利能力逐渐下降，已经进入低利润率时代的房企业们，又有多少降价的空间呢？要知道，如果要保持项目的品质，降价降的基本都是自己的利润。孙宏斌两年前曾经说过：“降价超过30%，我们都得死。”
有机构报告显示：2019年到2022年4年间，地产行业的毛利率已经从31%下降到了17.4%。而2023年第一季度的数据表明：地产行业毛利率已经到了16.6%。注意，这16.6%是毛利率，今年第一季度行业的销售净利率只有2.60%。2.60%是什么水平？一般来说，净利润率低于5%那就是妥妥的低利润率行业了！所以，现在如今眼目下，暴富行业早已不适合房地产了。按2.60%净利率这个水平，开发商每销售100块钱，只赚得到2块6毛。
这意味着：如果房价再降2.6%，就有开发商在盈亏平衡点上挣扎，如果房价打个9折，不少开发商就是赔本赚吆喝了，并且，按市场买涨不买跌的习惯来看，赔了本也不一定赚得到吆喝，相当于咱们引刀自宫了也不一定能入得了宫。
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大幅降价真的能激活楼市？乍一听有几分道理。
事实上，环顾今年以来的全国市场，我们可以发现：楼市相对活跃的城市，都是房价比较稳定，甚至有一定上涨的城市。比如杭州、成都。而房价跌幅比较大的城市，多为三四线城市，它们反而处境最艰难。也有业内人士指出，像恒大、碧桂园等遭遇资金困难的企业，都重仓了三四线城市。而资金相对安全的企业，基本都将兵力聚焦在一、二线核心城市。
可见，降价，特别是房价急速大幅下跌，并非激活市场、去库存的必由之路。作为解企业资金燃眉之急的促销手段，它短期使用一下是必要的。但持续的房价下跌，只能让市场更加艰难。
中国有句古话：君子不立危墙之下。就像这段时间的股市，有多少人是看着股价下跌，因为可以多买几手而趋之若鹜？如果一个买房人看着房价不断下跌，还有多大的勇气进入楼市？我们相信：即使有人愿意进入，也是因为他们认为房价会涨回来！
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假如，我们是说假如，一座城市的房价大跌会发生什么？
房价都要大降了，地价会不会先降？
当一个项目回笼的资金不足以覆盖项目的投资时，会不会出现烂尾楼？
当买房者发现随着房价下跌，房子已经变成负资产，他们会不会选择断供？
当一座城市发现自己的房价已经像鹤岗一样“躺平”，它们会不会追随鹤岗模式？这座用3部苹果就可以换一套房子的城市，据说年青人可以过上非常幸福的生活，今年经济增速8.5%全国第1。
很多人都说：“一鲸落，万物生。房地产垮了，鹤岗站起来了。”而事实上，鹤岗之所以能“站起来”，并不是因为它的房价垮了，而是这座城市还有石墨资源。
所以，如果你认为房价大跌有利于自己所在的城市时，最好先问一下：俺们家，莫非也有矿吗？！
